Vademecum regime IVA sulle cessioni locazioni immobili , circolare n. 22/E del 2013 ,L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 ha fornito una serie di precisazioni e chiarimenti per la corretta applicazione dell’Iva sulle cessione e alle locazioni di fabbricati chiarendo quando e con quali modalità applicare la normativa di riferimento alle tematiche oggetto della circolare  a seguito delle modifiche alla disciplina introdotte dal Decreto Legge del 22 giugno 2012 n. 83.

Locazioni

Fermo restando la regola generale dell’esenzione Iva viene ampliata la possibilità di optare per l’imposta, previa esplicita opzione del locatore. La circolare n. 22/E fornisce delle tabelle riassuntive nelle quali sono chiariti quali sono i casi in cui è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva.
Per le locazione di fabbricati abitativi, la circolare in oggetto illustra e chiarisce che è possibile optare per l’applicazione dell’imposta qualora il locatore sia l’impresa costruttrice o quella di ripristino dell’immobile. Può optare, invece, qualsiasi locatore se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” (D.L. n. 1/2012). L’Agenzia delle Entrate precisa che per i contratti stipulati a partire dal 26 giugno 2012 il regime IVA prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal D.L. n. 1/2012 (in vigore dal 24 gennaio 2012).
Nel caso in cui oggetto del contratto di locazione siano immobili strumentali il regime naturale è sempre quello di esenzione ma, a differenza dei fabbricati abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata da qualunque soggetto Iva.


Altro aspetto che viene precisato dalla circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 è quello della durata del  regime Iva prescelto per i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 83/2012 (26 giugno 2012), il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal D.L. n.1/2012, che è entrato in vigore il 24 gennaio 2012. Se, invece, il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, viene ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina.

Cessioni 

 Per le cessioni, non vi sono modifiche di rilievo, di fabbricati o di porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali, effettuate nel quinquennio dall’ultimazione dell’edificazione e dall’intervento, dalle imprese costruttrici e di ripristino, transazioni che rimangono imponibili per legge.

La nuova disciplina riguarda le vendite effettuate dopo il predetto periodo, soggette al regime “naturale” di esenzione e per le quali le imprese possono, con la nuova normativa, scegliere di scontare l’imposta. Anche per gli alloggi sociali è possibile optare per l’imponibilità sulle compravendite. Tale opzione riguarda solo le imprese costruttrici o attuatrici del recupero dello stabile, mentre le cessioni di fabbricati abitativi, realizzate da altre categorie di operatori economici, continuano a essere esenti da Iva. Fanno eccezione le cessioni degli alloggi sociali, alle quali può essere in ogni caso applicata l’imposta su opzione, a prescindere dall’attività svolta dal cedente. L’aliquota per le abitazioni non di lusso è del 10% (n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, percentuale che scende al 4% nel caso in cui l’immobile rappresenti la “prima casa” dell’acquirente. Nessuno sconto, quindi aliquota ordinaria per le abitazioni “di lusso”.


Possibilità di optare per l’Iva anche in caso di cessioni di fabbricati strumentali, realizzate dalle ditte costruttrici e di ripristino, nonostante il regime Iva “naturale” preveda per esse l’esenzione. Come per le abitazioni, continuano a scontare l’Iva per legge le vendite effettuate nei cinque anni dal termine dalla costruzione o dall’intervento operato. L’aliquota è quella ordinaria, salvo le eccezioni previste da norme specifiche.