Con la riforma del condominio effettuata dalla legge n. 220/2012 sono state, tra le altre, introdotte importanti novità per la figura dell’amministratore condominiale. La normativa è entrata in vigore lo scorso 18 giugno e, relativamente agli amministratori, ha posto il problema di capire quali norme si devono applicare alle nomine effettuate solo a partire da quella data, e quali misure si possono considerare operative anche per gli incarichi in corso. L’unica norma transitoria della nuova disciplina è contenuta nell’articolo 32 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, che prevedeva che le disposizioni introdotte entrassero in vigore il giorno 18 giugno 2013, ossia dopo sei mesi dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 17 dicembre 2012.
«Art. 71-bis. – Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita’ di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.”
Tali requisiti non saranno però inderogabili giacché, nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra gli stessi condomini, alcuni di essi non saranno più necessari e, più specificatamente, non occorrerà né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né la frequenza di un corso di formazione iniziale, né lo svolgimento dell’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Inoltre, gli amministratori già nominati e operativi da almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, potranno comunque svolgere la loro attività anche se privi del diploma di scuola secondaria di secondo grado e anche senza aver frequentato il corso di formazione iniziale (permane in ogni caso l’obbligo di formazione periodica).
La regolamentazione introdotta dalla Legge n. 220 del 2012 disciplinerà tutti gli effetti non ancora esauriti dei rapporti di amministrazione condominiale, anche iniziati anteriormente alla sua entrata in vigore, allorché si tratti di norme dirette a disciplinare, appunto, tali effetti, con autonoma considerazione dei medesimi, indipendentemente dalla loro correlazione con l’atto di nomina espresso mediante deliberazione dell’assemblea.
Le norme sopravvenute con la riforma non potranno funzionare qualora comportassero il disconoscimento di effetti già verificatisi ad opera del pregresso fatto generatore del mandato rilasciato all’amministratore, ovvero quando i precetti sostanziali ora aggiunti dal legislatore risultino riconducibili a cause o presupposti non previsti in precedenza dal Codice Civile.
L’obbligo di istituire il condominio e di nominare l’amministratore si determina quando, dopo il 18 giugno 2013, i condomini siano più di otto, e rimane valido il protrarsi fino alla loro naturale scadenza degli incarichi conferiti prima dell’entrata in vigore della legge dai condomini che avevano più di quattro, ma meno di nove partecipanti.
La riforma ha introdotto anche nuove cause di nullità dell’atto di nomina dell’amministratore per difetto dei requisiti ora imposti dall’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice civile, sono riferibili soltanto agli incarichi conferiti dal 18 giugno 2013 in poi. Così come unicamente gli amministratori designati in vigenza della riforma dovranno scongiurare la perdita di questi requisiti, in quanto ragione di automatica cessazione del loro mandato.
Gli amministratori, la cui delibera di nomina sia stata approvata dal 18 giugno 2013, dovranno preoccuparsi di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, e presentare la polizza di assicurazione per la responsabilità civile richiesta dall’assemblea quale condizione dell’incarico, si dovrà inoltre specificare il proprio compenso a pena di nullità del mandato. Il nuovo comma 3 dell’articolo 1129 Codice civile, secondo cui l’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza per la responsabilità civile, non può che servire a rendere tale garanzia assicurativa condizione sospensiva eventuale degli incarichi affidati dopo l’entrata in vigore della riforma, anche se non si potrà vietare alle assemblee di richiedere agli amministratori già nominati di fornire al condominio una analoga polizza, considerando la mancata stipula dell’assicurazione una sufficiente causa di revoca anticipata dell’amministratore in carica. Infine, relativamente agli incarichi conferiti dopo il 18 giugno, verrà applicata la durata di un anno con rinnovo per eguale periodo, mentre quelli in corso al 18 giugno 2013 cesseranno, secondo la vecchia regola, ovvero dopo un anno dal conferimento.