A partire dal 1° gennaio 2014, ma solo dopo l’emanazione di un apposito decreto attuativo, l’importo pagato nelle operazioni concluse con la sottoscrizione di un contratto di compravendita di immobili o di aziende non sarà più corrisposto direttamente dall’acquirente al venditore. Infatti la legge n. 147 del 27 dicembre 2013 (c.d. legge di stabilità 2014) comma 63 dell’articolo 1 statuisce l’obbligo per l’acquirente di depositare il corrispettivo in denaro per contratto concluso nelle mani del notaio rogante. Infatti quest’ultimo dovrà consegnarlo al venditore solo dopo che il contratto sia stato sottoposto alla prescritta pubblicità nei Registri immobiliari o nel Registro delle imprese.
Le disposizioni di cui al comma 63 articolo 1 legge 147/2013 come previsto dal successivo comma 64 non trovano applicazione alle somme “per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione” e statuisce su quali somme devono applicarsi gli obblighi di cui sopra prevedendo che si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
Con tale norma, che alcuni ritengono trattarsi di una significativa svolta nel segno della certezza del diritto e di una maggiore civiltà giuridica del nostro ordinamento, che ha imposto la consegna del denaro al venditore non al momento della firma del contratto, ma solo una volta che il contratto sia introdotto nei pubblici registri.
Il predetto obbligo tende a garantire il compratore perché se è pur vero che la firma del contratto provoca il passaggio della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, è pure vero che l’acquirente consegue la sicurezza del suo acquisto solo con l’esecuzione delle formalità pubblicitarie.
Infatti il nostro ordinamento giuridico dispone che l’acquisizione della proprietà viene assunto da chi abbia per primo trascritto il contratto nei registri immobiliari. Ad esempio se il Sig. X, mettendo in atto una truffa, vende l’immobile prima al Sig. Z e poi al Sig. Y prevale non chi abbia comprato per primo, ma chi abbia per primo trascritto il contratto.
La nostra normativa prevede la possibilità per l’acquirente che soccombe del diritto alla restituzione del prezzo e del risarcimento del danno subito ma la realtà, in tali ipotesi, è ben diversa, infatti accade che il venditore si rende irreperibile o, comunque, sia nullatenente.
Altra ipotesi in cui la nuova normativa, in commento, soccorre il compratore si realizza nell’ipotesi in cui il venditore ceda un immobile che all’atto della sottoscrizione del rogito era privo di ipoteche ma che nelle more della trascrizione nei registri immobiliari, che può avvenire dopo alcuni giorni, Ancora, un creditore del venditore (quale potrebbe essere una banca) abbia iscritto, a tutela del suo credito, una ipoteca giudiziale a carico del venditore. Per cui in tale circostanza l’acquirente, che ha pagato il prezzo, si trova ad aver comprato un bene ipotecato.
Le innovazioni della legge di stabilità 2014 saranno operative, come già accennato, solo dopo l’emanazione di un regolamento attuativo (la norma prevede che debba essere emanato entro 120 giorni). Nella legge n. 147/2013 sono già previste alcune condizioni che possiamo di seguito elencare:
- il notaio dovrà tenere un “conto corrente dedicato” e quindi un “recipiente” atto a non accogliere movimentazioni diverse da quelle per le quali il conto deve essere tenuto;
- gli importi depositati in questo conto “dedicato” costituiranno un “patrimonio separato” e quindi un’entità sottratta alla vicende personali del titolare del conto; ad esempio:
- – se il notaio muore, le somme di questo conto non fanno parte della sua massa ereditaria;
- – se il notaio è coniugato in regime di comunione dei beni, le somme in questione restano estranee al regime patrimoniale del matrimonio del notaio;
- – se il notaio ha creditori suoi personali, le ragioni di costoro non possono essere soddisfatte con l’utilizzo di queste somme, che sono «assolutamente impignorabili».
Il legislatore ha anche regolamentato la produzione degli interessi sulle somme depositate sul predetto conto dedicato. Tali interessi dovranno essere (probabilmente mediante una ritenuta che ne farà la banca) finalizzati «a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese».