La Corte di Cassazione con la sentenza n. 25503/2016, ha enucleato il seguente principio di diritto“ Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311.
La prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..”
La vicenda ha riguardato l’attore richiedeva la risoluzione del contratto di locazione ed il risarcimento del danno.
L’immobile occupato non era mai stato oggetto di un contratto ritualmente registrato, difatti, parte convenuta si costituiva eccependo di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione, solo di averne concordato la futura stipula.
La Corte di Appello, in seguito all’accoglimento della domanda da parte del giudice di prime cure, rigettava il gravame ritenendo che” a) il contratto di locazione era stato concluso,ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dell’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
Il contratto oggetto di controversia tra le parti è stato definito,a contrario, dalla Suprema Corte, nella pronuncia in commento non inefficace ma nullo.
Secondo i giudici della Corte di Cassazione, tale ricostruzione è pacifica e fornita dall’art.1, comma 346, l. 311/04, che non consente alcun dubbio sul precetto che esprime.
Tale disposizione difatti prevede che “i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La lettera della legge è di agevole interpretazione e, sembra, voler significare che un contratto non registrato sia giuridicamente nullo.
La Corte di Cassazione, a sostegno della propria tesi della nullità, oltre all’argomento letterale, richiama l’autorevole lettura che della norma oggetto di analisi ha dato la Corte Costituzionale, con la pronuncia n.420/2007, nella quale si espone che quest’ultima abbia elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art.1418 c.c.”
Qualificando tale contratto come nullo e non più inefficace, come precedentemente definito dalla Corte di Appello, le norme applicabili sono quelle sull’indebito oggettivo, sulla responsabilità extracontrattuale, ovvero, quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale.
Il principio di diritto enunciato dagli Ermellini comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonchè, l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità.
Possono essere interessanti anche le seguenti pubblicazioni:
- Corte di Cassazione ordinanza n. 32910 depositata l' 8 novembre 2022 - La sola enunciazione di un atto non registrato in un atto soggetto a registrazione è condizione sufficiente a legittimare la soggezione all'imposta di registro dell'atto enunciato e…
- CORTE DI GIUSTIZIA CE-UE - Sentenza 15 ottobre 2020, n. C-335/19 - L’articolo 90 della direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006 osta a una normativa nazionale che subordina la riduzione della base imponibile dell’imposta sul valore…
- Commissione Tributaria Regionale per il Lazio sezione XI sentenza n. 4273 depositata il 15 luglio 2019 - La tassazione dei canoni di locazione avviene indipendentemente dalla loro percezione, sino a quando risulta vigente un contratto di locazione e,…
- CORTE DI CASSAZIONE - Ordinanza 20 ottobre 2021, n. 29236 - In tema di determinazione del reddito d'impresa, la plusvalenza ottenuta dalla cessione di un bene in forza di contratto di sale and lease back, contratto socialmente tipico con causa…
- CORTE di CASSAZIONE - Ordinanza n. 27755 depositata il 2 ottobre 2023 - Per potersi configurare la enunciazione, è necessario che nell'atto sottoposto a registrazione vi sia espresso richiamo al negozio posto in essere, sia che si tratti di atto…
- Commissione Tributaria Regionale per la Sardegna, sezione n. 8, sentenza n. 268 depositata il 5 aprile 2022 - Un contratto d’affitto d’azienda, che ne modifica uno precedentemente registrato e stipulato verbalmente, non redatto in forma pubblica né di…
RICERCA NEL SITO
NEWSLETTER
ARTICOLI RECENTI
- IMU: no all’esenzione di abitazione principa
La Corte di Cassazione. sezione tributaria, con l’ordinanza n. 9496 deposi…
- Il consulente tecnico d’ufficio non commette
La Corte di Cassazione, sezione penale, con la sentenza n. 15642 depositata il 1…
- ISA 2024 le cause di esclusione per l’anno 2
La legge istitutiva degli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA) ha una…
- Il diritto riconosciuto dall’uso aziendale n
La Corte di Cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 10120 depositat…
- L’indennità sostitutiva di ferie non godute
La Corte di Cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 9009 depositata…