CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 20 settembre 2017, n. 21815 – Imposta di registro – Acquisto terreni soggetti a piani particolareggiati – Agevolazioni, ex art. 33, co. 3, della Legge n. 388 del 2000 – Utilizzazione edificatoria – Contratto di lease back per finanziare i lavori

Tributi – Imposta di registro – Acquisto terreni soggetti a piani particolareggiati – Agevolazioni, ex art. 33, co. 3, della Legge n. 388 del 2000 – Utilizzazione edificatoria – Contratto di lease back per finanziare i lavori

Ritenuto che

Con avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni l’Agenzia delle Entrate di Cremona recuperava dalla società “P. e A. s.r.l.” maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre sanzioni, a seguito della revoca delle agevolazioni, ex art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, concesse per un atto di compravendita, in quanto nel corso del quinquennio la società acquirente non aveva provveduto alla edificazione ed aveva alienato l’area a terzi. In particolare, non disponendo di mezzi economici la società acquirente provvedeva alla edificazione del terreno acquistato per il tramite di un finanziamento concessole dalla società L. s.p.a., con una operazione di lease back, che prevedeva la vendita del bene ed una società di leasing, con contemporanea locazione dell’immobile alla venditrice dietro il pagamento di un canone e successivo riscatto finale del bene, al termine della locazione finanziaria. L’atto veniva impugnato e la Commissione Tributaria Provinciale di Cremona accoglieva il ricorso della società contribuente. L’Agenzia delle Entrate proponeva appello, che veniva rigettato dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia. L’Ufficio ricorre per la cassazione della sentenza, svolgendo un unico motivo. Ha resistito con controricorso la società P. e A. S.r.l., illustrandolo con memorie. La Procura Generale della Cassazione in data 21.6.2017 ha presentato memorie, chiedendo l’accoglimento del ricorso con le conseguenze di legge.

Considerato che

1. Con l’unico motivo di ricorso, si censura la sentenza impugnata denunciando in rubrica: ” Violazione e falsa applicazione dell’art. 33, comma 3, legge n. 388/2000, dell’art. 76, legge n. 448/2001 e dell’art. 2, comma 30, legge n. 350/2003, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.” in quanto la CTR ha errato nell’affermare che il soggetto acquirente può beneficiare dell’agevolazione anche se trasferisce l’area ad un terzo acquirente, il quale realizza l’opera entro il quinquennio.

1.1. Il motivo è infondato, in ragione delle seguenti considerazioni.

a) La questione controversa è data dalla legittimità di un provvedimento di decadenza dall’agevolazione di cui all’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, nel caso in cui l’acquirente che ne ha usufruito provveda alla edificazione del terreno acquistato, entro il termine quinquennale, stipulando, al fine di ottenere liquidità, un contratto di lease back, che prevede la vendita del bene ad una società di leasing, con contemporanea locazione dell’immobile alla venditrice dietro il pagamento di un canone e successivo riscatto finale del bene al termine della locazione finanziaria.

b) L’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, come modificato dal d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, consente le agevolazioni ai trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e di canoni di locazione, a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento. Questa Corte, con numerose decisioni (ex plurimis v.Cass. sent. n. 16835 del 2008; id. n. 11786 del 2008, ¡d. n. 28010 del 2009, id. n. 829 del 2012; ord. n. 7438 del 2009, sent. n. 29612 del 20119) ha dedotto la ragione della norma nella “inequivoca intenzione del legislatore di agevolare non solo l’attività propriamente edificatoria (per i noti riflessi economici anche collettivi), ma anche di favorire, apprestando un incentivo fiscale, lo sviluppo equilibrato del territorio (Cass. n. 20864 del 2008, ord. n. 7438 del 2009; Cass. 6-5 ord. n. 722 del 16.1.2015).

c) In altri termini, scopo dell’agevolazione fiscale sull’imposta di registro è quello di favorire l’armonica urbanizzazione di lotti inutilizzati attraverso l’attuazione di piani edilizi convenzionati, e dunque incentivare lo sviluppo del territorio secondo i parametri e gli schemi individuati dall’ente locale nello strumento urbanistico. Orbene, sulla base di tali premesse, con indirizzo costante di questa Corte, a cui si intende dare continuità: <<II beneficio dell’assoggettamento dell’imposta di registro nella misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto. La disposizione agevolativa, ispirata alla “ratio” di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare, infatti, di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente;” (v.Cass. n. 7438 del 2009, n. 18679 del 2010, n. 722 del 2015).

d) Nella specie, individuato lo scopo primo della norma nell’assicurare l’equilibrato assetto del territorio e nell’incentivazione dello sviluppo  urbanistico, secondo i parametri e gli schemi individuati dall’ente territoriale nello strumento urbanistico, non appare revocabile in dubbio che la società acquirente, che ha beneficiato dell’agevolazione fiscale, ha realizzato integralmente le potenzialità edificatorie dell’area al fine della compiuta realizzazione della condizione risolutiva legale posta dal medesimo art. 33, comma 3 (“a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento”) anche se ha alienato a terzi il terreno a scopo di garanzia (contratto cosiddetto “lease back).

La giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto che il lease back si configura come operazione economicamente complessa, rispondente ad una specifica esigenza, caratteristica dell’attività imprenditoriale, e cioè all’esigenza del venditore/utilizzatore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità, mediante l’alienazione di un bene, conservando di questo l’uso, con facoltà di riacquistare la proprietà al termine del rapporto. In verità, non è circostanza contestata che la società P. A. s.r.l. ha sottoscritto un contratto di leasing finanziario, continuando a rimanere nella disponibilità del bene, e che ha provveduto all’edificazione dell’area stessa nel termine di legge, realizzando un immobile industriale che ha riscattato e che oggi utilizza come sede legale.

Ne consegue che, nella sostanza, si devono ritenere realizzati i presupposti per poter usufruire dell’agevolazione di cui all’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000.

Né le argomentazioni svolte, in senso contrario, da parte ricorrente, appaiono idonee allo scopo.

2. In conclusione, il ricorso va rigettato, pur dovendosi provvedere, in ragione dei principi sopra espressi, alla correzione della motivazione della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ., atteso che la CTR ha errato nell’affermare che ai fini della concessione del beneficio fiscale è irrilevante l’identità soggettiva dell’acquirente che ne usufruisce e di colui che provvede entro il quinquennio all’utilizzazione edificatoria del bene, tenuto conto che non è consentito comprendere quali ragioni vi sarebbero, sulla base della “ratio” della legge illustrata, nel favorire chi compri e rivenda un bene, in area soggetta a piani particolareggiati, collegando tale beneficio alla tempestività dell’azione edificatoria di un successivo acquirente. La norma così interpretata, si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità.

Tenuto conto del recente consolidarsi della giurisprudenza di legittimità sulle questioni oggetto del ricorso, rispetto all’epoca dell’introduzione del giudizio, si compensano le spese di lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese di lite.