CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 12 gennaio 2017, n. 564 – Accertamento vendita i terreni e validità, ai fini del valore, la destinazione urbanistica

Accertamento – Atto di compravendita – Terreni – Certificato di destinazione urbanistica

Svolgimento del processo

Con sentenza in data 21 dic. 2009/11 febbraio 2010 la Commissione Tributaria Regionale della Campania (Napoli) rigettava l’appello di C.Z.A. e di M.M.R. avverso la decisione, mediante la quale la locale Commissione provinciale, in parziale accoglimento del ricorso, aveva ridotto del 30% il valore finale accertato, di cui all’avviso di rettifica e di liquidazione per i beni oggetto dell’atto di compravendita registrato il 26-06-2002, rispetto al prezzo ivi dichiarato.

L’appello veniva proposto per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 52 del T.U. n. 131/86, riproponendo altresì le deduzioni di cui all’originario ricorso.

La C.T.R. rilevava i terreni venduti erano ricompresi in parte (p.lla 894) nella c.d. zona omogenea D del P.R.G. ed in parte (particelle 2160-396 – 706) in zona omogenea E del P.R.G. – zona agricola, come da destinazione di cui al relativo certificato di destinazione urbanistica, mentre la zona D ineriva al territorio destinato all’insediamento di imprese produttive a carattere artigianale, di cui pure ai riportati indice di fabbricabilità fondiaria e di altezza massima degli edifici.

Pertanto, parte del terreno ceduto era inedificabile (zona E) e parte (ricadente nella zona D) era invece destinata al suddetto insediamento, sicché era la corretta la riduzione del 30% ritenuta dalla C.T.P..

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione le due originarie opponenti, evidenziando tra l’altro che l’avviso di accertamento in questione, da esse contestato, riguardava unicamente la particella 894, di cui alla suddetta zona D, e che al riguardo il certificato di destinazione urbanistica faceva pure menzione del piano paesistico territoriale di cui al D.M., pubblicato su G.U. del 1999, con conseguente inedificabilità.

Al ricorso, affidato a quattro motivi, ha resistito l’Agenzia delle Entrate mediante controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo, è stato dedotto vizio di ultrapetizione (ex artt. 112 e 342 c.p.c., principio del tantum devolutum quantum appellatimi) in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 329 c.p.c. (decadenza – giudicato) in relazione al 360 n. 3, ed insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia ex art. 360 n. 5 c.p.c..

Hanno sostenuto le ricorrenti che i giudici di primo grado avevano ritenuto non edificabile la particella 894 (oggetto dell’avviso di accertamento), mentre sul punto diversamente aveva opinato la C.T.R., attribuendo la parziale riduzione del 30% al fatto che soltanto una porzione del terreno ricadeva nella c.d. zona D, a differenza delle restanti quote destinate ad uso agricolo. Ma la sentenza era stata impugnata dalle sole contribuenti, sicché la Commissione regionale non avrebbe potuto diversamente classificare la p.lla 894.

La questione della edificabilità, ovvero della vocazione edificatoria della particella 894, non era stata devoluta con l’interposto gravame.

Con il secondo motivo (ex art. 360 n. 4 del codice di rito), è stata denunciata la nullità della sentenza per mancanza dei requisiti essenziali di cui all’art. 36 co. I n. 2 e n. 3 d.lvo n. 546/92, nonché dell’art. 132 co. II nn. 3 e 4 c.p.c. – art. 118 disp. att. c.p.c..

Con il terzo motivo (ex 360 n. 3 c.p.c.), è stata dedotta la violazione e la falsa applicazione dell’art. 52 d.P.R. n. 131/86, nonché degli artt. 117 Cost. e 145 d.lvo n. 42/04.

Infatti, era stato già accertato in primo grado che per effetto del vincolo paesistico, relativamente alla p.lla 894, era vietato qualsiasi intervento comportante la realizzazione di volumi ex novo su tutto il territorio comunale di Ischia (piano territoriale paesistico approvato con decreto del Ministero Beni e Attività Culturali 8-2-99 in G.U. 23-04-1999, con conseguente protezione integrale mediante inedificabilità, come da certificato di destinazione urbanistica, e conseguente prevalenza del P.T.P. sulle previsioni del p.r.g.).

Con il quarto motivo (formulato ex art. 360 n. 3 c.p.c.) sono state lamentate violazione e la falsa applicazione degli artt. 51 e 52 co. 2 bis d.P.R. n. 131/86. Contestualmente, le ricorrenti hanno dedotto errores in procedendo ex art. 360 n. 4 c.p.c. – omessa pronuncia su di un punto decisivo della controversia – violazione art. 112 c.p.c.; tanto per omesso esame delle altre eccezioni svolte dagli appellanti, ritenute assorbite, laddove era stato denunciato il difetto di motivazione dell’opposto avviso d’accertamento, quindi nullo ex citato comma 2 bis. Le anzidette doglianze, che per la loro connessione, possono essere congiuntamente esaminate, vanno disattese in forza delle seguenti considerazioni.

In effetti, le ricorrenti sostengono che in base alla sentenza di primo grado, poi impugnata dalle sole contribuenti, anche la particella 894, ricadente nella c.d. area D (destinata ad insediamenti produttivi), riguardava terreno ad uso agricolo, con conseguente inedificabilità.

La C.T.R., invece, nel confermare la pronuncia di primo grado, riteneva corretta la decisione di ridurre l’accertamento nella misura del 30%, poiché il terreno oggetto di trasferimento comprendeva tre particelle destinate ad uso agricolo ed una invece ad uso diverso, ricadente in zona omogenea PRG “D” (territorio destinato all’insediamento di imprese produttive a carattere artigianale, con esclusione di altre destinazioni d’uso diverse da quelle indiate – indice di fabbricabilità fondiaria massimo 1,8 …). Secondo le ricorrenti, tra l’altro, si era formato il giudicato sulla inedificabilità della particella 894, inedificabilità che comunque derivava dal successivo D.M. con vincolo paesaggistico – ambientale, prevalente su ogni altra precedente classificazione urbanistica, nonché emergente dalle annotazioni in proposito contenute nel certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto di compravendita, donde la inedificabilità dell’area in questione.

Orbene, in primo luogo deve escludersi il preteso giudicato, nei sensi asseriti da parte ricorrente, visto che la pronuncia di primo grado veniva comunque impugnata dalle ricorrenti con l’interposto gravame, che non risulta essere stato delimitato in alcun modo, sicché l’intera questione finiva con l’essere devoluta alla Commissione Tributaria regionale. Inoltre, la pronuncia di quest’ultima neppure può dirsi affetta dall’asserito vizio di ultrapetizione, atteso che nell’ambito di quanto devolutole detta Commissione si è limitata a confermare la decisione impugnata, quindi la riduzione dell’accertamento opposto nella misura del 30%, statuita dai primi giudicanti, osservando che la valutazione della Commissione provinciale era corretta. Né può dirsi violato il principio del divieto di reformatio in pejus, peraltro neanche specificamente denunciato dalle ricorrenti.

Sta di fatto che se l’oggetto del ricorso in opposizione all’avviso di accertamento notificato il 12 giugno 2006 riguardava essenzialmente e soltanto il valore del terreno di 1052 mq., individuato in catasto alla partita 2298, fol. 14, p.lla 894 (cfr. pag. 2 del ricorso), valore elevato rispetto al prezzo di vendita dichiarato, il petitum non poteva che inerire alla suddetta quota di terreno, e non ad altre particelle trasferite con il medesimo atto di compravendita in data sette giugno 2002 (né sul punto risulta che l’appello a suo tempo proposto sia stato motivato per un eventuale vizio di ultra o extra petizione e nemmeno per una errata individuazione del vero oggetto della domanda – cfr. pagine 7/9 del ricorso).

Dunque, la pronuncia in sede di gravame necessariamente doveva riferirsi alla particella 894, di cui all’avviso di accertamento in data 12-06-2006, così motivato (cfr. pgg. 2-3 del ricorso): «trattasi di terreno ubicato in Ischia alla via (…). Il terreno è dichiarato di natura inedificabile ma senza il supporto di una probante destinazione urbanistica, anzi dall’allegato certificato di destinazione urbanistica risulta ricadere in zona D, pertanto valutabile al mercato libero, in quanto non agricolo. In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, in quanto anche se non del tutto inedificabile con ampie possibilità di sfruttamento per l’insediamento di imprese produttive di carattere artigianale, per strutture sportive sociali, per la costruzione di strade pubbliche, per la costruzione di parti residenziali, per la costruzione di parcheggi pubblici e privati ed inoltre per la valutazione si è avuto riguardo alla viabilità di accesso al fondo, della panoramicità, alla regolarità del terreno, di valutazione di altri terreni limitrofi omogenei e con le medesime caratteristiche senza trascurare l’influsso edificatorio limitrofo sia pure a carattere abusivo, ma soprattutto esaminando attentamente le condizioni socio-culturali-turistiche e commerciali dell’intera zona e del Comune di appartenenza, nella fattispecie il Comune di Ischia, al momento in continua ascesa commerciale alberghiera, pertanto la valutazione del terreno non può essere inferiore ad euro 40,00 al mq.».

D’altro canto, questa Corte ha già avuto modo di confermare (cfr. Cass. civ. sez. 6-5, ordinanza n. 7667 del 19/02 – 15/04/2015) in un caso analogo la decisione della C.T.R. Campania. Questa, infatti, aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, avverso la sentenza della C.T.P., la quale a sua volta aveva invece accolto il ricorso dei contribuenti interessati avverso avviso di liquidazione e rettifica di valore di atto di vendita di terreno registrato il 18.3.2003, avviso impugnato sul presupposto che la vendita avesse avuto ad oggetto “un fondo assolutamente inedificabile”.

L’accertamento nella specie era stato giudicato, quindi, corretto anche nella motivazione, in quanto faceva riferimento a valori “nei quali si è tenuto conto della consistenza, della ubicazione, della determinazione e della natura del terreno, che escludono che lo stesso – quand’anche non edificabile – possa ritenersi terreno agricolo, rientrando nel perimetro del centro edificato, nonché del valore di terreni similari siti nella medesima zona, per cui si è pervenuti ad un valore di € 30 al mq, che appare sicuramente congruo”. In particolare, con il terzo motivo parte ricorrente si era doluta della ritenuta correttezza del contestato accertamento, pure in ordine alla motivazione di questo, laddove tra l’altro il suolo andava considerato meramente agricolo, anche perché il piano paesistico dell’isola d’Ischia, di cui al d.m. 8 febbraio 1999, escludeva ogni modifica del territorio, il tutto come da allegato certificato di destinazione urbanistica. Orbene, nel disattendere tale doglianza la succitata pronuncia di questa Corte osservava che la C.T.R. aveva fatto oggettiva applicazione di quell’indirizzo giurisprudenziale, che aveva valorizzato la nozione di “area edificabile di fatto”, richiamando in particolare la sentenza n. 852/14, pronunciata da questa medesima Corte – V sez. civ. – Trib. – in data 21/11/2013 – 17/01/2014. Ed invero con tale decisione si è precisato che, ai fini della determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. Ne derivava che, essendo l’edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perché presa in considerazione dalla legge, sia ai fini dell’ICI che della determinazione dell’indennità di espropriazione – tale va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore (cfr. Cass. Sez. 5 n. 9131 del 19/04/2006, per cui nella specie l’impugnata sentenza di merito era stata cassata con rinvio, avendo erroneamente ritenuto che la mancata inserzione dell’area in un piano urbanistico ne escludesse l’edificabilità di fatto, e quindi la rilevanza giuridica ai fini delle dette imposte. In senso analogo v. altresì Cass. V n. 19851 del 14/11/2012 e n. 20137 del 16/11/2012).

Invero, il d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) all’art. 52 disciplina la rettifica del valore degli immobili e delle aziende, il cui quarto comma, in particolare (secondo il testo in vigore dal 20-3-2001 al 31-12-2003), così recita: <<4. Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, ne i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48 … La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria>>.

Le Sezioni unite civili di questa Corte, tra l’altro, con sentenza n. 25505 del 30/11/2006, hanno precisato che in tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che ha fornito l’interpretazione autentica del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, comma quarto, del d.P.R. n. 131 cit., dev’essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità.

In effetti il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, entrato in vigore il 4-7-2006, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, all’art. 36 (recupero di base imponibile), comma II, così testualmente recita:<<2. Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo>>. La natura di interpretazione autentica della norma, è stata riconosciuta anche, più recentemente con la sentenza di questa Corte (Sez. V) n. 11182 del 21/05/2014, in senso conforme a quanto già ritenuto dalla citata pronuncia delle S. U. n. 25505 del 2006, laddove peraltro nella determinazione del valore venale dell’immobile, bisogna tener conto della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione.

Sta di fatto che il legislatore in materia attribuisce unica rilevanza alle previsioni degli strumenti urbanistici, ed in particolare allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza quindi prendere in considerazione altre evenienze, come gli eventuali limiti derivanti da vincoli imposti per altri scopi (v. peraltro anche Cass. I civ. n. 15704 del 12/12/2001, secondo cui ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità, non può ritenersi l’inedificabilità del terreno che ne forma oggetto solo perché lo stesso è sottoposto al vincolo paesistico di cui alla legge 29 giugno 1939, n. 1497 – come richiamata dall’art. 82, quinto comma, lett. a, del d.P.R. 24 luglio 1977, n. 616, aggiunto in sede di conversione del decreto – legge 27 giugno 1985, n. 312 – occorrendo, invece, che risulti dai pertinenti documenti che l’inedificabilità sia stata concretamente imposta, in quanto l’esercizio dello “ius aedificandi” nelle zone soggette al vincolo suindicato non è escluso per il mero fatto della sottoposizione al medesimo, restando solo condizionato al nulla osta della competente sovrintendenza).

Va, inoltre, rilevato che il certificato di destinazione urbanistica, allegato al contratto di compravendita registrato il 26-06-2002, si riferisce sia alle previsioni del piano regolatore generale, approvato il 22-06-1983, pubblicato il 18 luglio 1983 e adottato il 22 settembre 1998, con riferimento alla suddetta zona D, sia alla ulteriore, ma pur generica, prescrizione, secondo cui a seguito dell’approvazione del Piano Territoriale Paesistico, con l’indicato decreto ministeriale in data 8 febbraio 1999 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 94 del 23-04-1999, le aree libere sono inedificabili.

Dunque, il suddetto certificato indica da un lato la possibilità edificatoria nella zona, con i limiti previsti dal citato strumento urbanistico, ed una contestuale attestazione di generale inedificabilità per le aree libere, di modo che non è possibile escludere in assoluto la potenzialità edificatoria del bene in questione, trattandosi di vincolo non immutabile per la possibile modifica della stessa pianificazione, tanto più poi che lo strumento urbanistico non pare essersi conformato allo stesso P.T.P..

Quanto, poi, alle censure di carattere formale, dedotte da parte ricorrente, segnatamente con i motivi sub. II e IV, le stesse in parte risultano assorbite dalle considerazioni che precedono ed in parte si risolvono in assiomatiche e generiche affermazioni.

Ed invero, in primo luogo, non sussiste alcuna nullità ex art. 360 co. I n. 4 c.p.c., atteso che l’impugnata pronuncia, sebbene sinteticamente, enuncia ad ogni modo sufficientemente la ratio decidendi in forza di cui risulta confermata la sentenza di primo grado; ciò che del resto trova riscontro nelle ampie e motivate doglianze anche nel merito sollevate dalle ricorrenti, specialmente con il terzo mezzo d’impugnazione, ma non solo. Quanto, poi, ai rilievi di cui al IV motivo, gli stessi attengono promiscuamente ad asserite violazioni di legge (di fatto inerenti a quanto già dedotto con il terzo motivo, riguardo all’art. 52 d.P.R. n. 131/86), a pretesi errori di procedura, ad omessa pronuncia su di un punto decisivo della controversia (formulazione che invero riecheggia il vizio contemplato dall’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c., per cui tuttavia non risulta essere stata meglio indicata la menzionata decisività del fatto che si assume pretermesso), laddove poi, quanto alla dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c. in tema di necessaria corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, la doglianza finisce per ripetere le già esaminate deduzioni di cui al I motivo. Né risulta essere stato sufficientemente riprodotto il ricorso introduttivo del giudizio al fine di poter compiutamente verificare la rilevanza delle asserite omissioni da parte della C.T.R., il cui effettivo contenuto d’altro canto lascia intendere che evidentemente si è tenuto senz’altro conto sia delle concrete rimostranze delle due contribuenti sia delle argomentazioni contenute nell’opposto avviso di accertamento.

Del resto, la sentenza de qua, richiama pure le previsioni del PRG in base al prodotto certificato di destinazione urbanistica, senza però dare alcun rilievo al vincolo paesaggistico di cui al d.m. 8 febbraio 1999, per il quale d’altro canto neanche consta la denuncia di un errore revocatorio ex art. 395 n. 4 c.p.c..

Pertanto, ogni altra censura appare inammissibile, non essendo consentito in sede di legittimità sindacare il motivato convincimento del giudice di merito in ordine alle acquisite ed apprezzate risultanze di fatto (V. Cass. sez. un. civ. n. 24148 del 25/10/2013: la motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento, ma non già quando, invece, vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati, risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest’ultimo tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.

V. altresì Cass. civ. sez. 6 – 5, n. 91 del 07/01/2014, secondo cui il controllo di logicità del giudizio di fatto, consentito dall’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., non equivale alla revisione del “ragionamento decisorio”, ossia dell’opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata, posto che ciò si tradurrebbe in un nuova formulazione del giudizio di fatto, in contrasto con la funzione assegnata dall’ordinamento al giudice di legittimità. Ne consegue che, ove la parte abbia dedotto un vizio di motivazione, la Corte di cassazione non può procedere ad un nuovo giudizio di merito, con autonoma valutazione delle risultanze degli atti, né porre a fondamento della sua decisione un fatto probatorio diverso od ulteriore rispetto a quelli assunti dal giudice di merito. In senso conforme Cass. n. 5024 del 28/03/2012. Analogamente Cass. e n. 17477 del 09/08/2007, ha affermato che il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato – o insufficiente – esame di punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione. Parimenti, v. altresì Cass. lav. n. 16531 del 19/07/2006 sulla impossibilità per il giudice di legittimità di procedere anche alla revisione del “ragionamento decisorio”, ossia dell’opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata, competendo la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e delle coerenza logico-formale delle argomentazioni svolte dal giudice di merito. Similmente cfr. pure Cass. lav. n. 9234 del 20/04/2006, secondo cui in particolare al giudice di merito spetta individuare le fonti del proprio convincimento, e, in proposito, valutarne le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, senza che lo stesso giudice incontri alcun limite al riguardo, salvo che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, non essendo peraltro tenuto a vagliare ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e le circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, risultino logicamente incompatibili con la decisione adottata).

Dunque, appare evidente come nel caso di specie i giudici di merito abbiano ritenuto condivisibile il contestato accertamento fiscale alla stregua di quanto ivi complessivamente motivato, nei sensi riportati alle pagine 2 e 3 del ricorso.

Al riguardo, inoltre, questa Corte ha già avuto modo di affermare (Cass. V civ. n. 25153 in data 08/11/2013) che, in tema di accertamento tributario, la motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Ne consegue che, fermo restando l’onere della prova gravante sull’Amministrazione, è sufficiente che la motivazione contenga l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale, senza poter invocare la violazione, ai sensi dell’art. 52, comma 2-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del dovere di allegazione delle informazioni date dal contribuente, ove il contenuto essenziale degli atti sia stato riprodotto sull’avviso di accertamento (in senso non difforme v. del resto anche Cass. Sez. 5, n. 7231 del 12/05/2003, richiamata dalle stesse ricorrenti, secondo cui, in tema di imposta di registro e di INVIM, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Al conseguimento di tali finalità è necessario e sufficiente, pertanto, che l’avviso enunci il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, essendo riservato alla eventuale sede contenziosa l’onere dell’Ufficio di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto e la facoltà del contribuente di dimostrare l’infondatezza della stessa anche in base a criteri non utilizzati per l’accertamento. Conforme tra le altre Cass. n. 12774 del 2001).

Ne deriva che nemmeno è ravvisabile la nullità di cui al citato art. 52, comma 2 bis, ipotizzata dalle ricorrenti con il quarto motivo, norma secondo la quale «La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma», e che va interpretata alla stregua della surriferita giurisprudenza, avuto riguardo al complessivo tenore dello stesso accertamento, che risulta essere stato comunque motivato (ancorché mediante forma e contenuti opinabili), per cui anche eventuali insufficienze non integrano ad ogni modo gli estremi della totale mancanza di argomentazioni e di elementi di valutazioni, alla quale soltanto è riconducibile la contemplata nullità. Ne deriva altresì che all’inappagante motivazione, cui si fa riferimento a pag. 28 del ricorso, non consegue la nullità comminata dall’art. 52, co. 2 bis.

Del resto, le doglianze in proposito espresse dalle contribuenti attengono evidentemente a censure di tipo formale, quali difetti di motivazione e astratti e generali divieti edificatori. Non risultano, invece, specificamente contestate sostanziali carenze probatorie in punto di fatto nell’opposto accertamento fiscale, a parte la questione circa la prevalenza o meno sul p.r.g. dal vincolo paesistico di cui al d.m. 8 febbraio 1999: segnatamente in ordine alla ubicazione del terreno ubicato in Ischia alla via (…), che, sebbene dichiarato di natura inedificabile ma senza il supporto di una probante destinazione urbanistica, anzi dall’allegato certificato di destinazione, ricadeva in zona D, perciò, secondo l’ufficio accertatore, valutabile al mercato libero, in quanto non agricolo, in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, poiché anche se non del tutto inedificabile presentava ampie possibilità di sfruttamento per l’insediamento di imprese produttive di carattere artigianale, … sicché per la valutazione si era avuto riguardo alla viabilità di accesso al fondo, alla panoramicità, alla regolarità del terreno, alla valutazione di altri terreni limitrofi omogenei e con le medesime caratteristiche, senza trascurare l’influsso edificatorio limitrofo, benché abusivo, ma soprattutto esaminando attentamente le condizioni socio-culturali-turistiche e commerciali dell’intera zona del Comune di Ischia, in continua ascesa commerciale alberghiera, di modo che il valore del terreno non poteva essere inferiore ad euro 40,00 al mq..

Dunque, il ricorso va respinto, con conseguente condanna alle spese delle parti rimaste soccombenti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti al rimborso delle relative spese, che liquida a favore di parte controricorrente in euro 1500,00 (millecinquecento/00), oltre spese prenotate a debito.