Società di comodo è la proprietà di immobili

Per determinare se una società deve soggiacere alla normativa sulle società di comodo occorre eseguire il test di operatività determinando i ricavi minimi. Ai fini del calcolo dei ricavi minimi vanno considerati i titoli, crediti, altre immobilizzazioni ed gli immobili. Assumono fondamentale rilevanza gli immobili detenuti dalla società.
La norma si riferisce, in particolare, a beni immobili costituiti da terreni e fabbricati, i quali assumono rilievo solo se iscritti in bilancio come immobilizzazioni materiali, in particolare nelle voci dello schema di stato patrimoniale B.II.1 (terreni e fabbricati), per un valore pari a quello fiscale.

Non devono essere considerati ai fini del calcolo del test di operatività gli immobili iscritti nell’attivo circolante, in quanto oggetto di attività di compravendita immobiliare o di costruzione/ristrutturazione per la vendita svolta ordinariamente dalla società. È tuttavia necessario che la classificazione sia conforme ai corretti principi contabili.
Pertanto, un aspetto che necessariamente va considerato è quello dalle sindacabilità, da parte dell’Amministrazione Finanziaria, della classificazione effettuata in bilancio secondo le regole civilistiche.
Sul tema l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la Circolare n.137/E del 15/05/1997, con cui ha chiarito che il potere di accertamento dell’ufficio può comportare sia la rettifica delle classificazioni dei valori di bilancio sia la rilevanza degli stessi. La Risoluzione 15 dicembre 2004, n. 152/E ha ribadito la necessità di esaminare l’effettiva destinazione economica degli immobili e l’attività di fatto esercitata dalla società indipendentemente dalle risultanze contabili.
La giurisprudenza con vaie sentenze è contraria a tale presa di posizione. Infatti ha affermato che la destinazione delle immobilizzazioni dipendente esclusivamente dalla scelta dell’imprenditore, che sarà vincolante per gli esercizi futuri, ma che non consentirà all’Amministrazione di ricorrere a una diversa classificazione.

In base al tenore letterale della norma, i beni in esame rilevano, inoltre, anche se condotti in locazione finanziaria. A tal fine il valore da prendere a riferimento è rappresentato dal costo sostenuto dalla società concedente, anche se i beni sono già stati riscattati, ovvero, in mancanza di documentazione, la somma dei canoni di locazione e del prezzo di riscatto risultanti dal contratto.

Non rilevano ai fini del calcolo, invece, gli immobili:
– acquisiti in locazione, comodato o noleggio;
– gli immobili concessi in usufrutto costituito a titolo gratuito, in favore di soggetti diversi dai soci o loro familiari;
– le immobilizzazioni in corso di costruzione che vengano iscritte in un’apposita voce dell’attivo, in quanto ancora non suscettibili di utilizzazione, quindi non idonee a produrre alcun tipo di provento (circolare n. 48/E del 1997).

Si ricorda che il valore degli immobili in comuni con popolazione inferiore ai 1.000 abitanti va tenuto distinto da quello degli altri immobili, in quanto le percentuali applicabili sono ridotte all’1%, fermo restando le modalità di calcolo considerate per gli altri immobili.
La lettera b) dell’articolo 30, modificata dalla Finanziaria 2007, prevede inoltre che la percentuale del 6 per cento sia ridotta al 5 per cento per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10, ovvero al 4 per cento per gli immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due precedenti.
La percentuale ridotta del 4 per cento si applica per gli immobili abitativi nuovi con esclusivo riferimento al triennio agevolato. Allo scadere del triennio l’immobile andrà considerato tra i beni cui si applica la percentuale più elevata.