Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n. 19787 depositata il 18 luglio 2024 – Per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito la circostanza che la norma stabilisce che la richiesta in questione deve essere “resa al notaio all’atto della cessione” evidenzia che essa debba essere esplicitata e risultare dalla cessione; si tratta d’altronde di un’opzione di volontà, in quanto atto negoziale incidente sulla determinazione dell’imponibile e sull’entità del tributo da versare, scaturente da una scelta del contribuente

Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n. 19787 depositata il 18 luglio 2024

determinazione della base imponibile 

FATTI DI CAUSA

1. La Commissione tributaria regionale del Piemonte con la sentenza in epigrafe indicata respingeva, tranne che per il capo concernente le spese del primo grado, l’appello proposto da B.M. nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Cuneo n. 223/2018 di rigetto del ricorso proposto dal contribuente avverso l’avviso di liquidazione n. 2015T000070000 – REGISTRO 2015, con il quale l’Agenzia aveva ingiunto il pagamento della imposta di registro per euro 7.380,00 e interessi per Euro 570,38 e così complessivamente per euro 7.950,38, pari al 9% del valore degli immobili acquistati (295.000,00 euro), in quanto aveva ritenuto che il contribuente non possedesse il requisito soggettivo necessario per poter accedere all’applicazione del prezzo-valore, dovendosi ricondurre l’operazione ad attività imprenditoriale.

2. Avverso la suddetta sentenza B.M. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente lamenta la nullità e/o illegittimità della sentenza per violazione o falsa applicazione degli 52 del D.P.R. 131/1986 e 1 comma 497 Legge 266/2005 (c.d. “prezzo- valore). In particolare ritiene che la Commissione tributaria regionale avrebbe errato nell’affermare che egli non avesse diritto ad usufruire del beneficio fiscale di cui agli artt. 52 del DPR 131/1986 e 1 comma 497 Legge 266/2005, soltanto perché non aveva formulato esplicita richiesta per beneficiare della determinazione del valore imponibile dell’immobile in base all’art. 52, commi 4 e 5, del TUR.

2. Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., deduce la nullità e la illegittimità della sentenza per violazione o falsa applicazione di una norma di diritto e per omessa ed errata valutazione di un elemento decisivo ai fini del giudizio, con riferimento agli 52 del D.P.R. 131/1986 e art. 1 comma 497 Legge 266/2005 (c.d. “prezzo- valore”), in quanto la CTR avrebbe errato “nel ritenere che il ricorrente avesse compiuto l’acquisto immobiliare nell’esercizio della propria attività di impresa, sulla base di un’errata o omessa valutazione di un elemento decisivo, ossia il fatto che il signor B.M., pur essendosi qualificato come imprenditore, non ha realizzato l’operazione di acquisto immobiliare a fini imprenditoriali, e pertanto, come tale, avrebbe avuto diritto ad ottenere il beneficio “prezzo valore”.

3. La difesa erariale ha resistito ai motivi sottolineando la mancanza della dichiarazione resa innanzi al notaio ai sensi del comma 497 dell’art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e rimarcando la mancanza di prova di quanto il contribuente aveva dedotto, ossia che gli immobili erano stati acquistati al fine di effettuare un investimento destinato alla locazione.

4. Il primo motivo di ricorso è infondato. 

4.1 I giudici di appello, come già quelli di primo grado, hanno rilevato la mancanza nell’atto notarile della dichiarazione del contribuente di volersi avvalere dell’agevolazione che invoca nel presente giudizio e di possederne i relativi requisiti.

4.2 Come eccepito dalla controricorrente, il comma 497 dell’art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 richiede espressamente una iniziativa di parte in tal senso, che deve essere resa al notaio. Testualmente recita la disposizione normativa che: “ In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l’applicazione dell’articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento”.

4.3 Contrariamente a quanto deduce il ricorrente, dunque, la circostanza che la norma stabilisce che la richiesta in questione deve essere “resa al notaio all’atto della cessione” evidenzia che essa debba essere esplicitata e risultare dalla cessione: si tratta d’altronde di un’opzione di volontà, in quanto atto negoziale incidente sulla determinazione dell’imponibile e sull’entità del tributo da versare, scaturente da una scelta del contribuente (Cass. 30/06/2021, n. 18457, ai punti 4. e 4 della motivazione), che dev’essere verificabile. Il che rileva in particolar modo nel caso in esame, in cui, emerge dalla sentenza e dagli atti, B.M. si era qualificato nell’atto notarile come imprenditore.

4.4 Il motivo va dunque respinto. 

5. Con il secondo motivo il ricorrente deduce – in relazione ai vizi sopra indicati– che i giudici d’appello, nel confondere l’attività di mediatore immobiliare da lui svolta con quella di immobiliarista, avrebbero erroneamente ritenuto che l’acquisto immobiliare in questione fosse stato compiuto nell’esercizio di attività imprenditoriale.

5.1 Il motivo è inammissibile, in quanto contrasta con un motivato accertamento di fatto da parte del giudice di appello, il cui sindacato è notoriamente precluso alla Corte di legittimità (ex multis: Cass n. 30577/2019; Cass., 28/05/2024, n. 14843).

La CTR ha difatti rilevato, a sostegno della decisione, che l’attività del contribuente era appunto nel settore immobiliare e che tipicamente imprenditoriale era da ritenere la decisione di rivendere, anche solo in parte, le unità immobiliari frazionate, a fronte degli interventi di ristrutturazione occorrenti, troppo onerosi e antieconomici per la gestione di immobili in locazione. Del resto, lo stesso ricorrente riconosce (a pag. 10 del ricorso) di aver “…venduto i beni così come li ha comperati”.

6. Ne consegue che il ricorso non può essere accolto, stante la infondatezza del primo motivo di ricorso e la inammissibilità del secondo motivo.

7. Le spese di giudizio seguono la soccombenza, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

8. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.