La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 4713 depositata il 22 febbraio 2025, intervenendo in tema di agevolazioni “prima casa” nelle ipotesi di acquisto della proprietà a titolo originario, ha riaffermato il principio secondo cui “In tema di agevolazioni “prima casa”, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l’acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce un’eccezione al principio generale secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, all’erroneità di quest’ultima” (Cass., sez. V, ordinanza n. 635 del 2017)

La vicenda ha riguardato una coppia di coniugi che aveva occupato una casa e successivamente, su loro richiesta, il Tribunale riconosceva loro il diritto di proprietà sull’immobile per usucapione. L’Agenzia delle entrate notificava loro un avviso di liquidazione per l’imposta di registro applicando l’aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sostenendo che i ricorrenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione “prima casa” prima della registrazione della sentenza. I contribuenti impugnavano l’atto impositivo. I giudici tributari di primo grado respingevano il ricorso. La decisione veniva impugnata dai coniugi. I giudici di appello confermarono la statuizione di prime cure, sulla considerazione che i ricorrenti non avessero ottemperato alla condizione prevista dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per l’applicazione del beneficio “prima casa”, la quale richiede che la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione sia resa prima della registrazione dell’atto di trasferimento. I contribuenti, avverso la sentenza di appello proponevano ricorso per cassazione fondato su due motivi.

I giudici di legittimità rigettavano il ricorso.

Gli Ermellini, in merito all’agevolazione “prima casa”, precisavano che ” il contribuente, al fine di non perdere l’agevolazione “prima casa”, nei tempi stabiliti (ossia prima della registrazione della sentenza) avrebbe dovuto comunicare l’applicazione del regime ed esternare il possesso delle condizioni previste dalla legge.

(…) Il trasferimento di proprietà dell’abitazione principale per usucapione, invero, non impedisce il trattamento fiscale di favore, ma è indispensabile il rispetto delle regole e dei vincoli temporali previsti dal legislatore per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

(…) Il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa presuppone, come già chiarito dalla citata giurisprudenza, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile; b) di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (nel testo vigente ratione temporis; cfr. Cass. n. 3449 del 2009).

(…) La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell’agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell’atto di acquisto, ha indotto questa Corte (Cass. 14117 del 2010; n. 23588 del 2011; n. 2261 de/03/02/2014) a ritenere, con decisione qui confermata, che il caso in esame costituisca un’eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un’istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986 art. 77, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all’erronea imposizione (così Cass. n 10354 del 2007 e 14117 del 2010 cit., Sez. 6- 5, n. 11560 del 06/06/2016).

(…) Le manifestazioni di volontà, sopra menzionate, vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo (Cass. n. 2261 de/03/02/2014). “