La Corte di Cassazione, sezione seconda, con la sentenza n. 1002 depositata il 15 gennaio 2025, intervenendo in tema dell’obbligo di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi posto a carico dell’amministratore condominiale, ha statuito il principio secondo cui “l’obbligo di comunicazione previsto ultima parte del citato articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, delinea un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore, con la conseguenza che la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell’amministratore in proprio, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede.“

I giudici di legittimità premettevano che “La Legge n.220 del 2012, nel novellare l’art. 63 disp. att. c.p.c., ha previsto che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Il secondo comma dispone che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio ma le somme dovute dai morosi.“

Inoltre, i giudici di piazza Cavour, hanno, in ordine alla responsabilità per le obbligazioni e sulla nozione di condomino moroso, precisato che “Per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente è, pertanto, subordinato alla preventiva escussione del moroso ed è limitato alla rispettiva quota di quest’ultimo e non all’intero debito verso il terzo creditore (Cass., sez. II, 17/02/2023 n.5043).

Agli effetti della disciplina dettata dai primi due commi dell’art. 63 disp.  att.  c.c.,  deve  intendersi  come  condomino  moroso  il partecipante che non abbia versato all’amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è “obbligato in regola con i pagamenti” il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle medesime spese nelle mani dell’amministratore. “

In particolare, il Supremo consesso ha evidenziato, in ordine all’obbligo di comunicare ai creditori insoddisfatti i nominativi dei condomini morosi, che la posizione giurisprudenziale “ è sostenuta, in via prevalente, da autorevole dottrina. Un altro indirizzo giurisprudenziale muove dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore di condominio è posto anche nell’interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicchè l’adempimento di tale dovere rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato, che deve essere adempiuto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130,1131 e 1135 c.c., rispetto alle quali l’amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.; la legittimazione passiva farebbe capo al condominio, in persona dell’amministratore, essendo quest’ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione.

Ad avviso del Collegio, la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell’amministratore in proprio.

Il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d’opera intellettuale, regolato dagli artt. 1129 c.c. e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall’art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco; in seguito all’entrata in vigore dell’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, l’esercizio dell’attività di amministratore del condominio è subordinata al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità.

Tale contratto rientra nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4.

Sempre la dottrina ha evidenziato come l’amministratore di condominio non necessariamente agisce sempre nell’interesse dei condòmini, ma talora addirittura in contrasto con essi. A titolo esemplificativo, si richiama l’art. 1129, comma 9 c.c., il quale stabilisce che – salva l’espressa dispensa assembleare – l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme  dovute  dagli  obbligati  entro  sei  mesi  dalla  chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; analogamente, l’art. 1131 c.c. dispone che l’amministratore può agire in giudizio contro i condòmini e contro i terzi.

In tale quadro normativo si pone l’art. 63 disp. att. c.c., che autorizza l’amministratore ad ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi senza bisogno di autorizzazione assembleare ed impone al medesimo di fornire ai creditori insoddisfatti che lo interpellino – quindi a soggetti addirittura estranei alla compagine condominiale – i dati dei condòmini morosi.

Tale obbligo esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, visto che l’amministratore è tenuto a fornire a un soggetto estraneo i nomi dei suoi stessi mandanti; esso è espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all’attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione.

L’obbligo di comunicazione previsto dal primo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c. è solo funzionale al rispetto da parte dei creditori dell’obbligo, fissato dal secondo comma della disposizione, di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi.

Si tratta di un obbligo derivante dalla legge e gravante sull’amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana.

Il ritardo dell’amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni.

Mentre, in qualità di rappresentante del condominio, gli effetti dell’attività dell’amministratore che pone in essere nello svolgimento del suo incarico sono imputabili direttamente al condominio, con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l’amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio.

Ne consegue che legittimato passivo nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l’amministratore in proprio e non il condominio in persona dell’amministratore.

Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall’omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell’amministratore in proprio.

La sentenza impugnata ha correttamente affermato che, in tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell’amministratore, e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge all’amministratore del condominio in proprio. “