Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 23548 depositata il 20 luglio 2026 – La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo, l’art 67, comma 2, disp. att. c.c. è espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza n. 23548 depositata il 20 luglio 2026

assemblea condominiale – voto – proprietà come è indivisa

FATTI DI CAUSA

G.M. ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 1084/2023, pubblicata il 26 giugno 2023.

L’intimato Condominio G.M. via Averara n. 4-6 di Bergamo non ha svolto attività difensive.

La Corte d’appello di Brescia, in accoglimento del gravame del Condominio G.M., ha riformato la sentenza n. 2343/2019 del Tribunale di Bergamo ed ha così rigettato l’impugnazione avanzata da G.M. con riguardo al punto 2) della deliberazione assemblare approvata il 21 marzo 2018, avente ad oggetto la conferma dell’amministratore.

La Corte di Brescia, per ricostruire la situazione esistente al momento dell’approvazione della delibera impugnata, ha considerato che il Condominio G.M. (sorto per effetto di divisione del 7 marzo 1962) era in origine costituito da due unità immobiliari di pari quota millesimale, una di proprietà di G.M. ed una ora appartenente ai coeredi Maria Teresa Quadri, R. G.M., G. G.M., E. G.M. e B. G.M. (successori del defunto P. G.M.). Nel 2018 i coeredi G. e R. G.M. avevano poi acquistato dagli altri coeredi M. T. Q., E. e B. G.M. le quote della cantina, identificata al NCEU al foglio 70, mapp. 1313 sub 712.

La sentenza di primo grado, ai fini della verifica della maggioranza occorrente per la conferma dell’amministratore, aveva sostenuto che il Condominio G.M. dovesse tuttora intendersi costituito da due unità immobiliari di pari valore millesimale, una di proprietà G.M. e una rientrante nella comunione ereditaria Pietro G.M., non avendo inciso sulla consistenza delle quote la vendita della cantina, con la conseguenza che il voto contrario dell’attore avrebbe impedito il conseguimento del quorum deliberativo occorrente.

La Corte d’appello ha invece sostenuto che, per effetto dell’acquisto delle quote ereditarie della cantina da parte di G. e R. G.M., il condominio fosse ormai composto da tre partecipanti. Ai fini del raggiungimento del quorum di cui al quarto comma dell’art. 1136 c.c., che per la nomina dell’amministratore richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio, la Corte di Brescia ha perciò ritenuto sufficiente l’approvazione con due voti favorevoli ed uno contrario (quello di G.M.), del punto 2 della delibera del 21 marzo 2018.

I giudici di appello hanno affermato che, con riguardo al voto espresso dai comproprietari della cantina, non fosse rilevante la mancata osservanza del secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c., ossia la mancata designazione di un rappresentante nell’assemblea, risultando alla stessa presenti un rappresentante della comunione ereditaria Pietro G.M. (titolare di un’unità immobiliare), G.M. e entrambi i comproprietari della cantina G. e R. G.M., ai quali ultimi era stato comunque attribuito un solo voto.

Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, concludendo per il rigetto del ricorso.

Ha depositato memoria ex art. 378, comma 2, c.p.c. altresì il ricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Il primo motivo del ricorso di G.M. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136, commi 2 e 4, c.c., per avere la Corte d’appello di Brescia erroneamente ritenuto raggiunte le maggioranze prescritte dalle disposizioni indicate. Il ricorrente sostiene che nel caso di specie non erano stati rispettati i quorum di legge, né quanto alla metà del valore dell’edificio, né quanto alla maggioranza degli intervenuti, e ciò per l’invalidità del voto dei comproprietari della cantina G. e R. G.M., non essendo stato nominato il rappresentante della comunione.

Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt.  1136, commi 2 e 4, c.c., e 67, comma 2, disp. att. c.c., per avere la Corte d’appello di Brescia ritenuto sufficiente che i comproprietari della cantina G. e R. G.M. fossero stati conteggiati come “un sol condomino”. Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, commi 1 e 2, disp. att. c.c., per avere la sentenza impugnata ritenuto valido il voto della comunione della cantina G. e R. G.M., benché essa non avesse rilasciato delega scritta ad un proprio rappresentante per l’assemblea.

Il quarto motivo di ricorso deduce ancora la violazione del combinato disposto degli artt. 1105 e 1106 c.c. e 67 disp. att. c.c., per avere la sentenza ritenuto irrilevante la mancata nomina scritta del rappresentante della comunione della cantina.

2. – I quattro motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, giacché tutti volti a dedurre la medesima questione: se, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, e queste non designano un rappresentante nell’assemblea a norma dell’articolo 1106 del codice civile, come previsto dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., si debba tener comunque conto, ai fini del calcolo delle maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., dell’intervento e del voto personali dei comproprietari di detta unità.

3. – La deliberazione approvata il 21 marzo 2018 dall’assemblea del Condominio G.M. ed impugnata ex art. 1137 c.c. aveva ad oggetto la conferma dell’amministratore.

L’art. 1135, comma 1, n. 1) c.c. comprende tra le attribuzioni dell’assemblea la “conferma dell’amministratore”.

La disposizione del quarto comma dell’art. 1136 c.c., la quale richiede, tra l’altro, per la deliberazione dell’assemblea del condominio riguardante la nomina dell’amministratore la maggioranza stabilita dal secondo comma del medesimo articolo (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), è applicabile anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico (Cass. n. 4269 del 1994; n. 71 del 1980), non essendo altrimenti configurabili un rinnovo (se non quello alla scadenza dell’anno e per pari durata ex art. 1129, comma 10, c.c.) o una proroga in forma tacita del contratto di amministrazione nel sistema delineato dalle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012.

4. – Ai fini della verifica della maggioranza imposta dal quarto comma dell’art. 1136 c.c., occorre tener conto che il Condominio G.M. all’epoca dell’assemblea tenutasi il 21 marzo 2018 era composto di tre unità immobiliari: una di proprietà di G.M., una appartenente ai coeredi M. T. Q., R. G.M., G. G.M., E. G.M. e B. G.M. (successori del defunto Pietro G.M.) e una derivante dal frazionamento che era alla base dell’atto del 26 gennaio 2018, con il quale i coeredi G. e R. G.M. avevano acquistato dagli altri coeredi M. T. Q., E. e B. G.M. le quote della cantina. La comunione tra i coeredi di P. G.M. e la comunione della cantina tra G. e R. G.M. provengono, invero, da titoli diversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della partecipazione all’assemblea condominiale (in tal senso, di recente, Cass. n. 22500 del 2026, ove si spiega la diversità della comunione ereditaria scaturita da una successione mortis causa rispetto alla comunione, soggettivamente più ristretta, originatasi da un atto di disposizione intercorso fra tutti i compartecipi alla prima e comportante la separazione di un determinato bene dal resto della stessa comunione ereditaria, la quale continua a persistere sulle sole cose residue).

Trovava quindi applicazione l’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., come risultante dalla riformulazione operatane dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, secondo cui, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice civile.

L’art 67, comma 2, disp. att. c.c., pur riferendosi al condominio negli edifici e non alla comunione in generale, ancor prima della Riforma del 2012 è stato spiegato in giurisprudenza come espressione di un principio generale, in forza del quale, se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto e una volontà unica (Cass. n. 3243 del 1976; poi Cass. n. 15705 del 2020).

La necessità che il rappresentante dell’unità immobiliare in comproprietà esprima la volontà unica dei comproprietari comporta altresì che gli eventuali contrasti fra costoro sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo (Cass. n. 590 del 1980, n. 590; n. 244 del 1974).

Come chiarito già da Cass. n. 6671 del 1988, l’art. 1136 c.c. – il quale delinea la disciplina inderogabile concernente la composizione e il funzionamento dell’assemblea, facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni, ad un determinato numero di partecipanti al condominio e ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote – comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino.

Se, pertanto, due o più persone siano tutte comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, in forza di un medesimo titolo di comunione, esse non hanno diritto ad esprimere tanti voti quanti siano i comproprietari o i distinti rappresentanti che designano, sicché il diritto di intervento attribuito dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. non altera il numero dei “partecipanti al condominio” con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., nel senso che, ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari delle medesime unità immobiliari “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto (più di recente, Cass. n. 15705 del 2020).

Il “diritto ad un solo rappresentante” sancito dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., e cioè a conferire delega per l’intervento e il voto in assemblea ad uno dei partecipanti, o anche a un estraneo, non priva, comunque, i comproprietari del diritto ad essere individualmente informati della convocazione della riunione (tra le tante, Cass. n. 138 del 1998), né al diritto di prendervi parte personalmente, come non incide sull’obbligo solidale gravante su ciascuno dei comproprietari, nei confronti del condominio, per il pagamento degli oneri condominiali inerenti all’unità immobiliare comune, salvo il riparto nei rapporti interni ai sensi degli artt. 1101 e 1104 c.c. (Cass. n. 21907 del 2011).

Ove i comproprietari dell’unità immobiliare – che non abbiano designato il rappresentante nell’assemblea di condominio a norma dell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò vi partecipino individualmente – neppure riescano a formare la maggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettante nell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gli astenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale.

Né viene ovviamente in rilievo il precetto di forma di cui all’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., secondo cui ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di ‹‹delega scritta››, ove il partecipante al condominio non abbia inteso esercitare il potere di farsi rappresentare nella singola adunanza.

4. – In ragione della particolare importanza delle questioni di diritto risolte, devono enunciarsi i seguenti principi di diritto, ai sensi dell’art. 384, comma 1, c.p.c.

Ai fini della verifica della maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c., va considerata fra i partecipanti al condominio, con riguardo all’elemento personale supposto da tale norma, la comunione dell’unità immobiliare originata da un atto di disposizione del singolo bene intercorso fra tutti i contitolari di una più ampia comunione ereditaria, nella quale resta compreso altro immobile rientrante nell’edificio condominiale, trattandosi di comunioni che provengono da titoli diversi e perciò restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della composizione e del funzionamento dell’assemblea.

Il diritto dei contitolari di un’unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone di designare un solo rappresentante nell’assemblea, attribuito dagli artt. 67, comma 2, disp. att. c.c. e 1106, comma 2, c.c., non priva i singoli comproprietari della facoltà di intervenire individualmente alla riunione e di esprimere personalmente il voto unitario riferibile alla rispettiva porzione, non essendo le citate disposizioni volte a comprimere l’esercizio di tali diritti di partecipazione spettanti ai condomini a garanzia dell’effettiva collegialità delle deliberazioni.

Ove i comproprietari dell’unità immobiliare – che non abbiano designato il rappresentante nell’assemblea di condominio a norma dell’art. 1106 c.c. e nel modo indicato dall’art. 1105 c.c., e perciò vi partecipino individualmente – neppure riescano a formare la maggioranza occorrente per esprimere il voto unico loro spettante nell’assemblea condominiale, gli stessi dovranno considerarsi fra gli astenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c., non avendo di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale.

4.1.  – Da ciò discende l’infondatezza dei quattro motivi di ricorso, non ravvisandosi alcun vizio di validità della delibera impugnata nel fatto che all’assemblea del 21 marzo 2018 venne espresso personalmente il voto riferibile alla autonoma comunione della cantina dai due comproprietari della stessa G. e R. G.M., così assicurando il raggiungimento del quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio.

Nel rigetto integrale del ricorso resta assorbito l’auspicio del ricorrente di sovvertire la condanna alle spese processuali subita nei gradi pregressi per effetto della soccombenza.

5. – Il ricorso viene rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non vi ha svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 luglio 2026.