Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n. 10827 depositata il 23 aprile 2026 – La nozione tributaristica di impresa commerciale non coincide con quella civilistica, giacché l’art. 55 del Tuir intende come tale l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c., pur se non organizzate in forma di impresa, e prescinde, quindi, dal requisito organizzativo, esigendo soltanto che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale

Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n. 10827 depositata il 23 aprile 2026

nozione tributaristica di impresa commerciale

FATTI DI CAUSA

1. A seguito di verifica eseguita dalla Guardia di Finanza nei confronti della impresa individuale di F.R. ai fini delle II.DD., dell’Iva, dell’Irap e degli altri tributi per il periodo d’imposta dal 1.01.2007 al 7.03.2013, l’Agenzia delle entrate – Direzione provinciale di Avellino emetteva avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2009 recuperando a tassazione Irpef per euro 4.509,00, Add. Reg. pari ad euro 303,00, Add. Com. per euro 43,00, Irap per euro 585,00, Iva per euro 4.328,00 e sanzioni pari ad € 7.790,40, per un importo totale pari ad euro 17.558,00.

1.1.  Nella specie, l’Ufficio contestava al predetto di avere svolto, nel periodo di interesse, attività di impresa consistente nella locazione di posti auto presso l’immobile in via Casale n. 16, con la riqualificazione del relativo reddito da reddito fondiario a reddito di impresa.

2. Su ricorso del contribuente la CTP di Avellino annullava l’atto impositivo; quindi, la CTR della Campania – Sezione Staccata di Salerno accoglieva l’appello dell’Amministrazione con la sentenza indicata in epigrafe.

3. Avverso la predetta sentenza ricorre F.R. con tre motivi e resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate.

4. Si dà atto che, in sostituzione del difensore Avvocato C. P., deceduto, si sono costituiti con memoria depositata il 30/03/2026 gli Avvocati A. R. e B. P..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il secondo motivo di ricorso, da esaminarsi in via preventiva in quanto con esso si deduce la nullità dell’intera sentenza impugnata, il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.с., la violazione o falsa applicazione dell’art. 132, secondo comma, num. 4 c.p.с., per «vizio di mancanza assoluta di motivazione».

1.1. Il motivo è infondato, rammentandosi che l’assenza della motivazione, la sua mera apparenza, o ancora la sua intrinseca illogicità, implicano una violazione di legge costituzionalmente rilevante e, pertanto, danno luogo ad un error in procedendo, la cui denuncia è ammissibile dinanzi al giudice di legittimità ai sensi del num. 4 dell’art. 360, ponendosi come violazione delle norme poste a presidio dell’obbligo motivazionale (Cass. S.U. sentenze 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054). In sostanza, il vizio di motivazione che solo può dar luogo alla cassazione della sentenza è quello che attinge il nucleo fondamentale della sentenza, il cosiddetto minimo costituzionale di esplicitazione delle ragioni poste a base della sentenza, patologia non ravvisabile nella fattispecie, evidenziandosi che la CTR ha dato pienamente conto delle ragioni per cui ha ritenuto corretta la ripresa a tassazione – quale reddito di impresa – del reddito derivante dalla locazione dei posti auto in oggetto.

2. Con il primo motivo di ricorso il contribuente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.с., la violazione o falsa applicazione dell’art. 2195 c.c. in relazione agli artt. 55 d.P.R. n. 917/1986 e 4 d.P.R. n. 633/1972, nonché all’art. 1571 c.c.

2.1.  Lamenta il ricorrente che la CTR avrebbe errato nel ritenere che l’Ufficio, che ne era onerato, aveva dimostrato che nella peculiare attività svolta di locazione di posti auto fosse presente l’essenziale requisito dell’organizzazione in forma di impresa, prescritto dalla norma fiscale affinché una normale prestazione di un servizio a terzi potesse assumere rilievo per il fine della qualificazione del provento come reddito d’impresa.

2.2.  La CTR avrebbe interpretato la normativa di riferimento in modo del tutto inappropriato alla fattispecie, limitandosi a valutare i soli requisiti dell’attualità, della sistematicità e della continuità ravvisandone la sussistenza nell’attività ascritta al contribuente, senza prendere in considerazione l’elemento cardinale che consisterebbe nel requisito dell’organizzazione in forma d’impresa, ossia nel fatto che per lo svolgimento dell’attività il titolare abbia stabilmente apprestato un significativo apparato di mezzi, di persone e di risorse funzionali all’esecuzione di una serie coordinata di atti economici.

3. Con il terzo motivo di ricorso, da esaminarsi unitamente al primo, stante la stretta connessione, si denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riguardo ad una serie di elementi addotti del ricorrente al fine di contrastare la qualificazione imprenditoriale attribuita dall’Ufficio.

4. Va, preliminarmente, rilevato che il primo motivo non può ritenersi inammissibile sotto il profilo della sua natura meritale, in quanto dalla prospettazione del ricorrente emerge, anche, la specifica contestazione della errata qualificazione della fattispecie come attività di impresa ai fini tributari.

5. Tanto premesso, i motivi sono fondati, nei termini che seguono.

6. Giova, in primo luogo, richiamare il costante orientamento di questa Corte secondo cui la nozione civilistica e quella tributaristica di “imprenditore commerciale” divergono per il requisito della necessità dell’“organizzazione”, indispensabile per il diritto civile ma non per il diritto tributario, per il quale rileva, invece, l’aspetto della “professionalità abituale”, anche se non esclusiva, dell’attività economica svolta (Cass. Sez. 6, 06/04/2017, n. 8982, Rv. 643643 – 01; Cass. Sez. 5, 03/12/2024, n. 30895, Rv. 673122 – 01).

6.1. Ed infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, la nozione tributaristica di impresa commerciale non coincide con quella civilistica, giacché l’art. 55 del Tuir intende come tale l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c., pur se non organizzate in forma di impresa, e prescinde, quindi, dal requisito organizzativo – che, invece, rappresenta elemento qualificante e imprescindibile per la configurabilità dell’impresa commerciale agli effetti civilistici -, esigendo soltanto che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale (cfr. Cass. n. 27211/2006, Cass. n. 15021/2020, Cass. n. 20065/2022 e, da ultimo, Cass. n. 19475/2025).

6.2.        È stato, altresì, puntualizzato che non può escludersi la qualità di imprenditore anche in colui il quale compia un unico affare, di non trascurabile rilevanza economica, a seguito dello svolgimento di una pluralità di operazioni costituenti attività d’impresa (cfr. Cass. n. 36502/2022, Cass. n. 8193/1997).

6.3.  Alla stregua dei suenunciati princìpi di diritto si appalesa dunque erronea la tesi del ricorrente secondo cui la mancata dimostrazione da parte dell’Amministrazione  Finanziaria  dell’esistenza  di  una  «stabile organizzazione» facente capo al contribuente non consentirebbe di attribuire allo stesso la qualifica di imprenditore commerciale ai fini tributari.

7. Con riguardo alla fattispecie in esame, va tuttavia tenuto presente che, secondo un diffuso orientamento nomofilattico, la mera locazione di immobili a terzi non equivale necessariamente all’allegazione in fatto dell’esplicazione di un’attività che trascenda la gestione del patrimonio immobiliare (comprendente gli atti necessari alla conservazione e alla valorizzazione di quest’ultimo) e integri, invece, una vera e propria attività commerciale produttiva di reddito d’impresa, ai sensi degli artt. 2195 c.c. e 55 del Tuir. Tale conclusione è condivisa dalla stessa Agenzia delle Entrate, la quale nella risoluzione n. 55/E del 26 febbraio 2002, ha rimarcato che «sul tema della gestione degli immobili, […] la semplice attività di locazione di appartamenti, quand’anche svolta da un’impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento», e quindi di affermare la loro destinazione all’attività di produzione o di scambio oggetto dell’impresa (in tal senso cfr. Cass. n. 24223/2020, Cass. n. 24813/2021, Cass. n. 23105/2022, richiamate da Cass. n. 19475/2025, cit.).

8. A tali principi non si sono conformati i giudici dell’appello laddove hanno affermato che «in buona sostanza, il possesso di un garage e la successiva locazione a terzi dei relativi posti auto costituisce esercizio di impresa commerciale», senza sottoporre a idonea verifica gli elementi atti a rappresentare quel quid pluris, rispetto alla mera gestione patrimoniale, dell’attività svolta dal ricorrente.

8.1. Ed infatti la CTR si è limitata a richiamare gli elementi addotti dall’Agenzia delle entrate: il registro denominato “posteggi”, il cartello recante la scritta “fitto box”, il certificato catastale e la planimetria dell’immobile, senza verificarne la rilevanza nei termini predetti.

8.2.  Inoltre, non ha in alcun modo esaminato gli elementi addotti dal contribuente nei propri atti di merito – e che nel ricorso ha richiamato e localizzato topograficamente ai fini dell’autosufficienza – e segnatamente:

l’assenza di personale addetto e di servizi accessori, quali la guardiania o la gestione dell’accesso all’autorimessa, l’avvenuta alienazione a terzi, in periodo precedente a quello dell’accertamento, di parte dei posti auto, il dato temporale della locazione a lungo termine, e non a giorno o frazione, dei posti auto.

9. In conclusione, accolti il primo e terzo motivo di ricorso e rigettato il secondo, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania – Sezione Staccata di Salerno affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nel rispetto dei principi sopra illustrati, nonché provveda a regolare le spese del giudizio di legittimità tra le parti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e terzo motivo del ricorso, rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata in ordine ai motivi accolti e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania – Sezione Staccata di Salerno affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda a regolare le spese del giudizio di legittimità tra le parti.