Con la risoluzione n. 112/E del 27/12/2012 l’Agenzia delle Entrate è intervenuta su fattispecie non secondaria delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della cosidetta “prima casa”. Indichiamo brevemente i requisiti per ottenere i benefici fiscali per l’acquisto di un immobile da adibire a propria abitazione.
L’immobile deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati in modo diverso. L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa, in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale. Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà (ma non sempre), l’usufrutto, uso, abitazione di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge. Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si ha la residenza o almeno in linea teroica potrebbe valere.
Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari assieme al coniuge in regime di comunione dei beni di un diritto reale di godimento in precedenza acquistati senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile situata nello stesso comune del fabbricato per cui si voorebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.
Il caso di coniugi sposati in regime di seprazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.
L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.
Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa.
Importante è non dimenticarsi di provvedere, entro il termine di decadenza di 18 mesi, del trasferimento di residenza.
Con la risoluzione n. 112/E ha riconosciuto al contribuente la possibilità di sanare, senza applicazine di sanzioni, il caso in cui si provveda alla vendita dell’immobili acquistato usufruendo dei benefici ficali per la prima casa e non si voglia o non si possa acquistare un nuovo immobile da adibire a prima casa. In tale ipotesi, e prima della scadenza dei 12 mesi entro cui e possibile acquistare un nuovo immobile da adibire – come detto – ad abitazione principale, lo stesso contribuente nello stesso termine può comunicatre all’Agenzia delle Entrate questo suo intendimento e chiedere contestualmente la riliquidazione delle imposte assolte in sede di registraxzione. In tal caso, il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta, interessi compresi, ma non la sanzione del 30% di cui al richiamato comma 4, poiché, non essendo ancora spirato il termine per adempiere, non può essere imputato al contribuente il mancato acquisto di altro immobile, cui consegue la decadenza dell’agevolazione.
Nell’ ipotesi del superamento dei 12 mesi, di cui sopra, il contribuente può presentare apposita istanza, usufruendo del ravvedimento operoso, indicando la decadenza intervenuta e richiede la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
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