La Corte di Cassazione con la sentenza n. 10893 del 08 maggio 2013 interviene in materia di condominio affermando che in caso di gravi vizi e difetti nella realizzazione dell’immobile condominiale, la relativa azione di responsabilità avendo natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali in tema di gravi difetti dell’opera possono fruire dei termini decennale di prescrizione ed annuale di decadenza.
I giudici di legittimità nella sentenza in esame si soffermano sulla responsabilità del committente per gravi vizi e difetti dell’opera realizzata dall’appaltatore.
In particolare, si sofferma sulla legittimazione passiva della società di costruzioni committente venditrice ma non appaltatrice di un edificio condominiale e conseguentemente sulla responsabilità della stessa società per gravi vizi e difetti dell’immobile.
Sul punto, la corte di cassazione, anzitutto, ribadisce come la responsabilità del committente possa essere affermata solo dopo aver raggiunto la prova che questi abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza. Ciò posto, evidenzia, ancora, come la relativa azione di responsabilità avendo natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali in tema di gravi difetti dell’opera possono fruire dei termini decennale di prescrizione ed annuale di decadenza.
Me deriva pertanto che qualora sia convenuto il venditore con l’azione di responsabilità prevista dall’art. 1669 cc, il giudice del merito non può limitarsi a verificare se l’opera sia stata direttamente realizzata dal convenuto medesimo – impresa costruttrice committente e venditore dello stabile condominiale – ma, anche quando nell’esecuzione dell’opera siano intervenuti altri soggetti – l’appaltatore – deve accertare se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile per avere egli mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato di altri soggetti.