Canoni di locazione non percepiti: nuovo sistema di tassazione per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020

L’articolo 3-quinquies del D.L. n. 34/2019 (Decreto Crescita) convertito dalla legge n.58 del 2019 ha introdotto una rilevante modifica al comma 1 dell’articolo 26 del Dpr 917/86, con una importante novità in tema di canoni non percepiti da parte dei locatori.

In particolare la modifica del comma 1 dell’articolo 26 del TUIR disposta dall’art. 3-quinquies del Decreto Crescita 2019 D.L. 34/2019 convertito con modifiche dalla Legge 58/2019 – modifica l’art.26 c.1 del Tuir prevede che: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.”

Si evidenzia che la novità troverà applicazione solo per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020, per cui non avrà alcun impatto per le dichiarazioni 730 o Redditi PF 2020.

In base alla disposizione che prevede l’applicazione solo per i contratti con decorrenza dal 1° gennaio 2020 per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati fino al 31 dicembre 2019, valgono le regole tuttora in vigore che prevedono l’assoggettamento, anche se non percepiti, a tassazione i canoni di locazione fino alla risoluzione del contratto e la possibilità di usufruire di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

inoltre, per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019, non trovando applicazione la nuova disposizione normativa per il locatore sarà possibile solo dopo la sentenza di sfratto:

1. il recupero della maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;
2. non sottoporre a tassazione i canoni di locazione non percepiti ma solo la rendita catastale rivalutata.

Il recupero delle somme di maggior imposte versate sui canoni di locazione non percepiti, antecedenti alla sentenza di sfratto per morosità, potrà essere richiesto nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla convalida di sfratto e comunque non oltre il termine di prescrizione (10 anni) oppure presentando istanza di rimborso entro 10 anni.

Al fine di determinare il credito d’imposta spettante occorre procedere al calcolo delle maggiore imposte pagate relativamente ai canoni non percepiti riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.