Canoni di locazione non riscossi, cambia la tassazione con il D.L. n. 34/2019 (decreto crescita)

A partire dal 1° gennaio 2020, salvo modifiche, cambia la tassazione dei canoni di locazioni non riscossi dei contratti di locazione di immobili abitativi. Infatti l’articolo 3 quinquies ⁽¹⁾ del Decreto Crescita (D.L. 34/2019) che ha modificato il comma 1 dell’articolo 26 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 introducendo quanto segue “… purche’ la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)”

Pertanto dal 1° gennaio 2020 per i canoni di locazione non percepiti dei contratti di locazione di immobili abitativi non saranno assoggettai a tassazione nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi a partire dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.

Nell’articolo 26 del Dpr 917/1986, relativo ai redditi fondiari, è contenuto il principio in base al quale i canoni di locazione non rientranti nell’esercizio d’impresa, partecipano alla formazione del reddito complessivo del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale dell’immobile prescindendo dall’effettiva percezione. Per cui prima della novità introdotta dall’articolo 3 quinquies ⁽¹⁾ del D.L. 34/2019 solo a partire dalla convalida giurisdizionale dello sfratto per morosità del conduttore inadempiente era possibile non sottoporre a tassazione i canoni non riscossi e per i canoni non percepiti negli anni precedenti della sentenza di sfratto per morosità i, già assoggettati a imposizione, viene prevista l’attribuzione di un credito d’imposta corrispondente alle maggiori imposte versate.

Mentre con le modifiche dell’articolo 26 del TUIR è possibile non sottoporre a tassazione i canoni di locazione dei contratti ad uso abitativi dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. 

Le novità in commento trovano applicazione esclusivamente con riferimento ai nuovi contratti stipulati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020 e peri i soli contratti di locazione di immobili abitativi con esclusione dei contratti di immobili a uso diverso. Pertanto per i contratti di immobili a uso diverso l’attuale normativa non prevede alcuna deroga al principio di tassazione prescindendo dall’effettiva percezione dei canoni di locazione, fermo restando la possibilità della risoluzione del contratto di locazione.

Infine la modifica dell’articolo 26 del Dpr 917/86 ha introdotto, nell’ipotesi di riscossione di canoni di locazione non percepiti relativi ad anni precedenti, l’assoggettamento a tassazione separata ai sensi dell’articolo 21 Tuir.

⁽¹⁾Art. 3-quinquies (( (Redditi fondiari percepiti)

1. Al secondo periodo del comma 1 dell’articolo 26 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, concernente l’imputazione dei redditi fondiari, le parole: “dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore” sono sostituite dalle seguenti: “, purche’ la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)”.

2. Le disposizioni di cui al comma 1 hanno effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore delle disposizioni di cui al presente articolo resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.

3. Agli oneri derivanti dal presente articolo, pari a 9,1 milioni di euro per l’anno 2020, a 26,7 milioni di euro per l’anno 2021, a 39,3 milioni di euro per l’anno 2022, a 28,5 milioni di euro per l’anno 2023, a 18,6 milioni di euro per l’anno 2024 e a 4,4 milioni di euro per l’anno 2025, si provvede mediante corrispondente utilizzo delle maggiori entrate derivanti dal presente decreto. ))