CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 31 dicembre 2013, n. 28808
Società – Cooperativa edilizia – Socio prenotatario immesso in godimento del bene – Danni all’abitazione – Diritto al risarcimento del danno a carico della società – Sussistenza
Svolgimento del processo
I signori S.T. e R.B. citarono la Cooperative Edificatrice O. s.c.a.r.l. in giudizio davanti al Tribunale di Prato, per ottenere il risarcimento di danni alla loro abitazione, compresa nell’edificio edificato dalla cooperativa. Premesso di essere soci della cooperativa e di aver prenotato l’appartamento nel quale abitano, esposero di avere subito danni a causa d’infiltrazioni d’acqua verificatesi nel loro appartamento, e di aver fatto preventivamente accertare in via d’urgenza lo stato dei luoghi e l’origine e la causa dei danni, prodotti da vizi della tubatura condominiale.
La cooperativa resistette alla domanda, e chiamò in giudizio il terzo esecutore delle opere idrauliche, F.lli G. s.a.s.
Il Tribunale di Prato, con sentenza 3 agosto 2004, accolse la domanda attrice.
2. Con sentenza 6 giugno 2007, la Corte d’appello di Firenze, accogliendo il gravame della cooperativa, ha riformato la decisione di primo grado e ha respinto le domande attrici. La Corte ha osservato che gli appellati non avevano nei confronti della cooperativa nessun titolo risarcitorio: non quello extra contrattuale, non essendo mai stato provato né allegato l’elemento della colpevolezza della cooperativa; né quale custode, perché gli stessi attori affermavano di essere stati, all’epoca dei fatti, possessori della porzione immobiliare de quo; né quello contrattuale, perché gli attori non avevano mai neanche allegato l’esistenza dì un rapporto obbligatorio colla cooperativa, in forza del quale essi potessero vantare un diritto di godimento sulla porzione immobiliare occupata, non potendosi escludere che essi, meri prenotatari, vi abitassero per semplice, transitoria tolleranza della cooperativa. Gli appellati avrebbero invece potuto agire direttamente nei confronti dell’impresa appaltatrice dei lavori, in forza del contratto di appalto, in quanto soci della cooperativa – che nella specie non poteva ritenersi né un soggetto imprenditore né una società bensì un fenomeno equiparabile a una comunione di godimento.
3. Per la cassazione della sentenza, non notificata, ricorrono S.T. e R.B. per tre motivi, illustrati anche con memoria.
La cooperativa resiste con controricorso.
La F.lli G. s.a.s. resiste con controricorso e ricorso incidentale per cinque motivi, e con.
Motivi della decisione
4. I ricorsi, proposti contro la medesima sentenza, devono essere riuniti a norma dell’art. 335 c.p.c.
5. Con il primo motivo i ricorrenti formulano il quesito se essi, quali soci prenotatari di unità abitativa edificata in cooperativa, già immessi nel possesso dell’unità preassegnata e in attesa dell’assegnazione, siano o no titolari di azione risarcitoria nei confronti della cooperativa medesima.
6. Al quesito deve rispondersi affermativamente.
Questa corte ha già avuto occasione di affermare il principio di diritto, che nella presente fattispecie deve trovare applicazione, che qualora il fabbricato realizzato da una società cooperativa edilizia presenti difetti e manchevolezze, per fatti ascrivibili all’appaltatore delle relative opere, nonché agli amministratori della società, per la loro inerzia nel non pretendere l’esatta esecuzione del contratto, il socio assegnatario, in quanto titolare di un mero diritto personale di godimento su porzione del suddetto fabbricato, potrà domandare, nei confronti della società, in base al rapporto organico, il ristoro del danno che il comportamento doloso o colposo degli amministratori medesimi abbia direttamente provocato nel suo patrimonio con la lesione di quel diritto di godimento (Cass. 3 novembre 1983 n. 6469).
7. Nella fattispecie, la domanda di risarcimento danni è stata proposta nei confronti della società – legittima- mente, per il principio appena richiamato – in forza del rapporto tra soci e società cooperativa edilizia nascente dalla cosiddetta prenotazione dell’appartamento, e dall’immissione nella detenzione di esso. Questo rapporto è da qualificare bensì di natura personale, perché anteriore alla vera e propria assegnazione, la quale soltanto comporta il trasferimento della proprietà, ma non per questo è privo di efficacia vincolante sul piano giuridico, essendo fonte di reciproche obbligazioni, tra le quali quella di assicurare il godimento dell’immobile concesso ad uso abitazione. Il rapporto in questione rende ingiustificata – in assenza di una specifica allegazione della cooperativa, e di un dibattito processuale sul punto – la congettura della corte territoriale che i soci, sol perché meri prenotatari, vi abiterebbero per semplice, transitoria tolleranza della cooperativa; assunto che sarebbe giustificato solo se i soci non fossero stati immessi nell’appartamento dalla medesima cooperativa, e si trovassero a detenere l’appartamento sine titulo, secondo una prospettazione estranea al presente giudizio.
8. L’accoglimento di questo motivo comporta la cassazione dell’impugnata sentenza, e assorbe pertanto gli altri motivi del ricorso principale. Resta del pari assorbito l’esame del ricorso incidentale. La decisione sulla domanda principale è pregiudiziale, infatti, alla decisione su quella di garanzia proposta dal condominio committente nei confronti dell’appaltatore, che è ancora sub indice.
9. La causa deve essere rimessa alla medesima corte territoriale, in altra composizione, per un nuovo esame nel quale, anche ai fini del regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità, si uniformerà al principio di diritto sopra enunciato al n. 6.
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale, e dichiara assorbiti gli altri motivi nonché il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche ai fini del regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Firenze in altra composizione.
