Si rammenta che la norma che ha esteso la cedolare secca anche ai contratti di locazione aventi ad oggetto un fabbricato commerciale accatastato come C/1 è l’articolo 1, comma 59, L. 145/2018. La norma trova applicazione ai nuovi contratti stipulati nell’anno 2019 da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.
In particolare gli immobili che possono essere locati con contratto commerciale con applicazione del regime di cedolare secca sono quelli classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – nonché le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito – C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – se congiuntamente locate.
Altri presupposti per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca sono:
- l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione abbia una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati;
- alla data del 10.2018, non risulti in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, da interrompere anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (cd. previsione antielusiva).
L’interpello è stato proposta da un un contribuente erede di un soggetto che è deceduto ed a seguito del decesso il diritto di usufrutto veniva costituito in capo alla moglie nella misura del 100% dei suoi beni la quale è subentrata in tre contratti di locazione aventi ciascuno ad oggetto un fabbricato commerciale accatastato come C/1.
Per cui a seguito della successione, a seguito di decesso del marito-proprietario, si è verificato il subentro della moglie nei contratti di locazione.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate ha posto in evidenza che assume rilevanza la circostanza che il de cuius, “alla data del decesso, il locatore non aveva tale diritto in virtù della previsione normativa recata dall’ultimo periodo del comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 2018, che limita l’applicabilità della cedolare ai contratti stipulati nel 2019, sempreché alla data del 15 ottobre 2018 non risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.”
Nel caso preso in esame dall’Amministrazione finanziaria alla data del decesso essendo i contratti di locazione già in essere alla data del 15 ottobre 2018, come non soddisfino i requisiti richiesti dalla citata disposizione
Inoltre, ed è questo la parte più interessante della risposta dell’Agenzia delle Entrate, se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione.
Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019. In quanto, come scrive l’Agenzia, la proroga va considerata, ai fini dell’opzione della cedolare secca, come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019.
In altri termini, la scadenza naturale del contratto di locazione, in grado di disinnescare la previsione antielusiva, si verifica già al termine del primo periodo di locazione (quindi, ad esempio, al termine dei primi 6 anni nell’ambito un contratto di durata 6+6).
Infine nell’interpello viene rammentato che in linea generale la proroga, anche tacita, del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle entrate secondo le modalità descritte nel paragrafo 2.3 della Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.
