La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 12079 depositata il 7 maggio 2025, intervenendo in tema di applicazione del regime della c.d. cedolare secca, ha statuito il principio di diritto secondo cui “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni“
La vicenda ha riguardato un contribuente a cui l’Agenzia delle entrate aveva inviato due avvisi di accertamento per due annualità, in cui si contestava la mancanza dei requisiti per fruire del regime agevolativo della c.d. cedolare secca di cui all’art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in relazione al contratto di locazione concluso con un s.r.l., per esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato della società. Il Contribuente impugnava i due avvisi di accertamento. I giudici tributari di primo grado rigettava il ricorso riguardante l’avviso di accertamento relativa all prima annualità; mentre con sentenza, accoglieva il ricorso riguardante l’avviso di accertamento per la seconda annualità. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, a seguito degli interposti gravami sia dall’Agenzia delle Entrate che dal contribuente, previa riunione dei ricorsi accoglieva l’appello dell’Ufficio, e rigettava l’appello del contribuente. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il contribuente, sulla base di un unico motivo.
I giudici di legittimità accoglievano il ricorso, cassavano la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglievano i ricorsi originari proposti dal contribuente, e, per l’effetto, annulla gli avvisi di accertamento impugnati.
Gli Ermellini, in continuità con l’orientamento giurisprudenziale, ribadivano che “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).”
Il Supremo consesso chiarivano che non è possibile desumere contrari argomenti interpretativi dall’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23/2011, ai sensi del quale ” l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del cod. civ., purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. In primo luogo, il comma 6-bis cit. non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo. Inoltre, non può certo ritenersi che, posta questa premessa, il comma 6-bis dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/ 2011 sia privo di effetti. Difatti, tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto “madre” concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni. “