Codice Civile
Libro Quarto
Delle obbligazioni
Titolo III
Dei singoli contratti
Capo VI
Della locazione
Sezione I
Disposizioni generali
Art. 1571.
Nozione.
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Art. 1572.
Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione.
Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione.
Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.
Art. 1573.
Durata della locazione.
Salvo diverse norme di legge , la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.
Art. 1574.
Locazione senza determinazione di tempo.
Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.
Art. 1575.
Obbligazioni principali del locatore.
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 23 aprile 2008, n. 10593 e Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13 maggio 2008, n. 11903.
Art. 1576.
Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Art. 1577.
Necessità di riparazioni.
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Art. 1578.
Vizi della cosa locata.
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 23 aprile 2008, n. 10593, Cassazione Civile, sez. III, sentenza 9 maggio 2008, n. 11514 e Cassazione Civile, sez. III, sentenza 24 febbraio 2010, n. 4495.
Art. 1579.
Limitazioni convenzionali della responsabilità.
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 29 settembre 2007, n. 20592.
Art. 1580.
Cose pericolose per la salute.
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 30 ottobre 2007, n. 22886 .
Art. 1581.
Vizi sopravvenuti.
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Art. 1582.
Divieto d’innovazione.
Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
Art. 1583.
Mancato godimento per riparazioni urgenti.
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Art. 1584.
Diritti del conduttore in caso di riparazioni.
Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Art. 1585.
Garanzia per molestie.
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Art. 1586.
Pretese da parte di terzi.
Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.
Art. 1587.
Obbligazioni principali del conduttore.
Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 9 maggio 2007, n. 10562 e Cassazione Civile, sez. III, sentenza 11 maggio 2007, n. 10838.
Art. 1588.
Perdita e deterioramento della cosa locata.
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20 marzo 2009, n. 6888.
Art. 1589.
Incendio di cosa assicurata.
Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo , la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo.
Quando si tratta di cosa mobile stimata e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore.
Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore.
Art. 1590.
Restituzione della cosa locata.
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 9 maggio 2007, n. 10562 e Cassazione Civile, sez. III, sentenza 11 maggio 2007, n. 10838.
Art. 1591.
Danni per ritardata restituzione.
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
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Vedi:
- Enrica Maria Crimi, Conduttore non paga i danni? Locatore può rifiutare la consegna, sez. III, sentenza 24 maggio 2013, n. 12977.
- Franco Ballati, Danno da ritardata consegna dell’immobile da parte del conduttore, Cassazione civile, sez. III, sentenza 26 ottobre 2012, n. 18499.
Cassazione Civile, sez. III, sentenza 22 agosto 2007, n. 17844;
Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 3 novembre 2009, n. 23198.
Art. 1592.
Miglioramenti.
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
Art. 1593.
Addizioni.
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.
Art. 1594.
Sublocazione o cessione della locazione.
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli , ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Art. 1595.
Rapporti tra il locatore e il subconduttore.
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore , e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
Art. 1596.
Fine della locazione per lo spirare del termine.
La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.
La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’articolo 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi.
Art. 1597.
Rinnovazione tacita del contratto
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.
Art. 1598.
Garanzie della locazione.
Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.
Art. 1599.
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.
Art. 1600.
Detenzione anteriore al trasferimento.
Se la locazione non ha data certa , ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Art. 1601.
Risarcimento del danno al conduttore licenziato.
Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento , il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.
Art. 1602.
Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente.
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13 maggio 2008, n. 11895.
Art. 1603.
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.
Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata , l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.
Art. 1604.
Vendita della cosa locata con patto di riscatto.
Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.
Art. 1605.
Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione.
La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento . Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.
Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta , può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento.
Art. 1606.
Estinzione del diritto del locatore.
Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio .
Sono salve le diverse disposizioni di legge.
Sezione II
Della locazione di fondi urbani
Art. 1607.
Durata massima della locazione di case.
La locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte.
Art. 1608.
Garanzie per il pagamento della pigione.
Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione .
Art. 1609.
Piccole riparazioni a carico dell’inquilino.
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese , sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Art. 1610.
Spurgo di pozzi e di latrine.
Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore.
Art. 1611.
Incendio di casa abitata da più inquilini.
Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio , proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.
La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l’incendio è cominciato dall’abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l’incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.
Art. 1612.
Recesso convenzionale del locatore.
Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali.
Art. 1613.
Facoltà di recesso degli impiegati pubblici.
Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda.
Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.
Art. 1614.
Morte dell’inquilino.
Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.
Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.
Sezione III
Dell’affitto
§ 1 – Disposizioni generali
Art. 1615.
Gestione e godimento della cosa produttiva.
Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione . A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.
Art. 1616.
Affitto senza determinazione di tempo.
Se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso.
Sono salve e gli usi che dispongono diversamente.
Art. 1617.
Obblighi del locatore.
Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata.
Art. 1618.
Inadempimenti dell’affittuario.
Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto , se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa.
Art. 1619.
Diritto di controllo.
Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.
Art. 1620.
Incremento della produttività della cosa.
L’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione .
Art. 1621.
Riparazioni.
Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto le riparazioni straordinarie . Le altre sono a carico dell’affittuario.
Art. 1622.
Perdite determinate da riparazioni.
Se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Art. 1623.
Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.
Se, in conseguenza di una disposizione di legge, o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Sono salve le diverse disposizioni della legge o del provvedimento dell’autorità.
Art. 1624.
Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto.
L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.
La facoltà di cedere l’affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l’affitto.
Art. 1625.
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.
Se si è convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’articolo 1616.
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
Art. 1626.
Incapacità o insolvenza dell’affittuario.
L’affitto si scioglie per l’interdizione , l’inabilitazione o l’insolvenza dell’affittuario salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario.
Art. 1627.
Morte dell’affittuario.
Nel caso di morte dell’affittuario, il locatore e gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.
Se l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
§ 2 – Dell’affitto di fondi rustici
Art. 1628.
(…) (1)
(1) “Durata minima dell’affitto
Se le norme corporative stabiliscono un periodo minimo di durata del contratto, l’affitto di un fondo rustico stipulato per una durata inferiore si estende al periodo minimo così stabilito.” Questo articolo deve intendersi abrogato poiché l’ordinamento corporativo è stato soppresso con R.D.L. 9 agosto 1943, n.721
Art. 1629.
Fondi destinati al rimboschimento.
L’affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento può essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.
Art. 1630.
Affitto senza determinazione di tempo.
L’affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato per il tempo necessario affinché l’affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo.
Se il fondo non è soggetto ad avvicendamento di colture, l’affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti.
L’affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi .
Art. 1631.
Estensione del fondo.
Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita.
Art. 1632.
[Miglioramenti.](1)
(1) Articolo abrogato dalla Legge n. 11/1971.
Art. 1633.
[Diritti derivanti dall’esecuzione dei miglioramenti.](1)
(1) Articolo abrogato dalla Legge n. 11/1971.
Art. 1634.
[Inderogabilità.(1)
Le disposizioni dei due articoli precedenti sono inderogabili](1)
(1) Articolo da ritenersi abrogato a seguito della Legge n. 11/1971.
Art. 1635.
Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali.
Se, durante l’affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti .
Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione è determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi . Il giudice può dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta.
La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto.
In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta.
Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.
Art. 1636.
Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali.
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.
Art. 1637.
Accollo di casi fortuiti.
L’affittuario può, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari . Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili.
È nullo il patto col quale l’affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari .
Art. 1638.
Espropriazione per pubblico interesse.
In caso di espropriazione per pubblico interesse o di occupazione temporanea del fondo locato, l’affittuario ha diritto di ottenere dal locatore la parte d’indennità a questo corrisposta per i frutti non percepiti o per il mancato raccolto.
Art. 1639.
Canone di affitto.
Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato .
Art. 1640.
Scorte morte.
Le scorte morte costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all’affittuario all’inizio dell’affitto, con determinazione della specie, qualità e quantità, devono, anche se stimate, essere restituite al locatore alla fine dell’affitto, nella stessa specie, qualità e quantità e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d’uso. L’eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non può essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi .
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore, salvo l’obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte.
Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l’affittuario ne acquista la proprietà, e, alla fine dell’affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell’uno e parte delle altre .
Sono salve le diverse pattuizioni delle parti.
Art. 1641.
Scorte vive.
Quando il bestiame da lavoro o da allevamento , costituente la dotazione del fondo, è stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salve i patti diversi .
Art. 1642.
Proprietà del bestiame consegnato.
Qualora il bestiame consegnato all’affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualità, dell’età e del peso, anche se ne è stata fatta stima, la proprietà di esso rimane al locatore. Tuttavia l’affittuario può disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria .
Art. 1643.
Rischio della perdita del bestiame.
Il rischio della perdita del bestiame è a carico dell’affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non è stato diversamente pattuito.
Art. 1644.
Accrescimenti e frutti del bestiame.
L’affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l’accrescimento e ogni altro provento che ne deriva.
Il letame però deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.
Art. 1645.
Riconsegna del bestiame.
Nel caso previsto dall’articolo 1642, al termine del contratto l’affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualità, età e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualità o di quantità contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo , l’affittuario deve restituire bestiame di uguale valore . Se vi è eccedenza o deficienza nel valore del bestiame ne è fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna .
La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame .
Si applica altresì la disposizione del terzo comma dell’articolo 1640.
Sono salve i patti diversi.
Art. 1646.
Rapporti fra gli affittuari uscente e subentrante.
L’affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell’anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare.
Per l’ulteriore determinazione dei rapporti tra l’affittuario uscente e l’affittuario subentrante si osservano, gli usi locali.
§ 3 – Dell’affitto a coltivatore diretto
Art. 1647.
Nozione.
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia , si applicano le norme che seguono.
Art. 1648.
[Casi fortuiti ordinari (1).
Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell’affittuario, può disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l’affittuario ha assunte a suo carico , si verifica la perdita di almeno la metà dei frutti del fondo].
(1) Articolo da ritenersi abrogato ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 567/1962.
Art. 1649.
[Subaffitto.(1)
Se il locatore consente il subaffitto questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario].
(1) Articolo da ritenersi abrogato ai sensi dell’art. 1 del dlgs.lgt. n. 156/1945.
[Art. 1650. Morte dell’affittuario.(1)
(1) Articolo abrogato dalla Legge n. 11/1971.
Art. 1651.
[Miglioramenti.](1)
(1) Articolo abrogato dalla Legge n. 11/1971.
Art. 1652.
Anticipazioni dell’affittuario.
Qualora l’affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore è tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo.
Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale.
Art. 1653.
[Sostituzione del locatore all’affittuario.](1)
(1) Articolo abrogato dalla Legge n. 11/1971.
Art. 1654.
[Inderogabilità.
Le disposizioni che precedono sono inderogabili](1).
(1) Articolo da ritenersi abrogato a seguito della Legge n. 11/1971.
