COMMISSIONE TRIBUTARIA PROVINCIALE BRINDISI – Sentenza 28 aprile 2017, n. 362 – Agevolazioni prima casa – Vendita infraquinquennale di immobile agevolato – Acquisto agevolato di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto – Impossibilità – Forza maggiore

Tributi – Agevolazioni prima casa – Vendita infraquinquennale di immobile agevolato – Acquisto agevolato di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto – Impossibilità – Forza maggiore – Lavori di manutenzione straordinaria successivi all’acquisto – Finalità di conservazione e utilizzazione del fabbricato – Carattere sanitario (fossa biologica) e di sicurezza (recinzione)

Con il ricorso all’esame, la sig.ra (…) impugna gli avvisi di liquidazione nn. 20131T001456000 e 20091T002608000 del 2.2.2016, emessi dall’ufficio Territoriale di Ostuni, notificati l’11.2.2016 dall’Agenzia delle Entrate di Brindisi, per l’importo complessivo di € 4.929,70 ed € 1.097,98 a titolo di differenza tra le imposte (registro, ipotecaria e catastale, oltre interessi e sanzioni) dovute in misura ordinaria e quelle applicate in forza dell’aliquota più favorevole in relazione a due atti di compravendita immobiliari (atto del Notaio (…) stipulato il 21.5.2009, registrato il 28.5.2009 e atto del Notaio (…) stipulato il 22.4.2013, registrato il 6.5.2013) per i quali la stessa aveva goduto delle agevolazioni di “prima casa”.

Con il medesimo atto l’Ufficio ha recuperato, altresì, un credito d’imposta pari ad € 890,89.

In particolare, l’Ufficio ha revocato le agevolazioni ritenendo non concretizzate tutte le condizioni previste dalla legge per il mantenimento delle stesse, in quanto la ricorrente non avrebbe dato seguito effettivo all’ultimo incombente prescritto, consistente nell’adibire ad abitazione principale l’immobile acquistato entro l’anno successivo alla vendita infraquinquennale del primo immobile acquistato godendo delle agevolazioni, in violazione dell’art. 1 nota II bis comma 4 del DPR 131/1986.

Questi i motivi a sostegno del ricorso.

– Ristrutturazione dell’immobile -causa di forza maggiore: poiché i lavori di ristrutturazione, di cui alla s.c.i.a. presentata in data 23.10.2013, hanno avuto termine solo in data 24.2.2015, a distanza di quasi due anni dall’atto di compravendita, tale circostanza costituisce causa di forza maggiore secondo l’insegnamento della Suprema Corte.

– illegittimità degli avvisi di liquidazione -abuso dell’azione di accertamento in relazione ai termini di decadenza -erronea individuazione del dies a quo. La revoca delle agevolazioni concesse disposta perché la ricorrente non avrebbe concretizzato l’impegno di adibire il secondo immobile acquistato a propria abitazione principale non tiene conto che:

a) l’avvenuta adibizione dell’immobile ad abitazione principale, è stata regolarizzata dal punto di vista anagrafico in data 25.3.2016;

b) non vi è una previsione normativa espressa circa i termini per adibire l’immobile ad abitazione principale;

c) è arbitrario l’accertamento svolto dall’Agenzia in relazione ai termini di decadenza dal potere accertativo;

– Violazione del diritto al contraddittorio preventivo, come stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 19667/2014).

– Difetto di prova;

– Buona fede.

– In via subordinata annullabilità delle sanzioni.

L’Agenzia delle Entrate ha provveduto alla costituzione in giudizio contestando l’ex adverso e rilevando che:

– L’immobile in questione è stato acquistato con atto registrato il 6.5.2013 ed è stato adibito a residenza familiare il 25.6.2016, dopo circa tre anni dall’acquisto e solo a seguito della notifica degli atti impugnati, sicché oltre il termine di un anno stabilito dalla nota II bis dell’art. 1 della tariffa c.4, allegata al DPR 26.4.1986 n.131.

– Per forza maggiore si intende un impedimento oggettivo sopraggiunto e non prevedibile tale da non poter essere evitato che, nella specie, non può essere concretizzato dai lavori di ristrutturazione in quanto opere prevedibili già al momento dell’acquisto.

– Il trasferimento della residenza presso l’immobile acquistato entro un anno dalla vendita del primo immobile è una condizione essenziale per poter continuare a usufruire dell’agevolazione.

– È da escludersi la sussistenza di un principio generale di contraddittorio (Cass. sent. 22035/2010).

All’udienza del 16 novembre 2016 la causa è stata trattenuta per la decisione.

Motivi

Il ricorso è fondato e deve essere accolto.

La nota II bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 prescrive quanto segue:

In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cosiddette “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, che quest’ultimo trasferisca ivi la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto, altrimenti verificandosi l’inadempimento di un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, con conseguente decadenza dal beneficio, provvisoriamente accordato dalla legge, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 7067 del 26/03/2014; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 14399 del 07/06/2013; Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 4800 del 10/03/2015 e Cass. Sez. 6 – 5, Sentenza n. 5015 del 12/03/2015).

Con riferimento ai lavori di ristrutturazione i giudici di legittimità (Sent. 8351/2016) hanno di recente tuttavia ritenuto che anche i (sopravvenuti) lavori di manutenzione straordinaria possono costituire un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile, che ostacola il trasferimento di residenza del contribuente.

Orbene, il Collegio ritiene che nella specie, i lavori di ristrutturazione/restauro conservativo, realizzati con s.ci.a. del 14.10.2013, siano strettamente funzionali e necessari alla destinazione ad abitazione principale, trattandosi di opere “restauro conservativo, realizzazione di fossa biologica e sub irrigazione, recinzioni”, resesi necessarie successivamente all’acquisto e, peraltro, connotate per il loro carattere di stretta funzionalità e inevitabilità, rispondendo generalmente alle finalità di conservazione e utilizzazione del fabbricato anche in considerazione delle connesse ragioni di carattere sanitario (fossa biologica) e di sicurezza (recinzione).

In conclusione il ricorso, sotto il profilo citato, rimanendo assorbite le ulteriori censure, merita accoglimento.

Sussistono giustificati motivi (in considerazione della peculiarità e novità della questione) per disporre la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Pronunciando sul ricorso di cui all’epigrafe, lo accoglie e, per l’effetto, annulla gli atti impugnati.

Spese compensate.