Commissione Tributaria Regionale della Sicilia sezione 11 sentenza n. 1238 depositata il 19 marzo 2018 – ICI – Limitazioni, prescrizioni ed ostacoli fattuali possono ridurre il valore commerciale di un’area edificabile senza tuttavia mai annullarlo o trasformarlo in quello di un terreno inedificabile

Commissione Tributaria Regionale della Sicilia sezione 11 sentenza n. 1238 depositata il 19 marzo 2018

REGISTRO – LIMITAZIONI, PRESCRIZIONI ED OSTACOLI FATTUALI. NON POSSONO ANNULLARE L’EDIFICABILITA’ DEL TERRENO

1. la CTP di Palermo con sentenza deI 13 novembre 2015 ha respinto il ricorso di S. R. contro l’avviso di accertamento del comune di Cefalù per il pagamento dell’ICI-anno 2008 nella misura di euro 6.101, relativo ad un terreno di sua proprietà ubicato in zona 112 deI P.R.G. di quel comune, destinata ad insediamenti industriali a carattere artigiano,osservando: a)che l’avviso era regolarmente motivato contenendo gli estremi catastali dell’immobile, la sua superficie imponibile, le norme di legge applicate, iI valore attribuito a mq., nonché i criteri di determinazione di sanzioni ed interessi; b)che il valore del bene era stato determinato in base ai prezzi commerciali indicati nella delibera GM 12 dicembre 2012 n. 2I2, corredata dalla relazione tecnica predisposta dal settore L.P.. e non scalfiti dall’apodittico giudizio della perizia giurata presentata dall’opponente, pervenuta ad un valore di euro 25 mq. senza ragionevole giustificazione.

Ha proposto appello il R. con i quali ha sostanzialmente insistito nelle originarie censure ed al cui accoglimento si è opposto il comune di Cefalù con controdeduzioni.

2.Parte inammissibile e parte infondato è il primo motivo con il quale il R. insiste nella mancanza o carenza di motivazione dell’avviso di accertamento, prospettando i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità al riguardo e concludendo che invece non erano chiare le ragioni enunciate dal comune di Cefalù in merito all’adozione dell’atto impositivo: ciò in quanto la censura si limita ad una generica disquisizione su di essi senza dedurre alcun collegamento con l’avviso impugnato di cui non sono neppure indicate le eventuali mancanze o carenze: semmai contraddette dalla ammissione (pag.3) che l’avviso conteneva in dettaglio gli importi da versare a titolo di imposta nonché le disposizioni legislative applicate. Si deve aggiungere che tanto il comune quanto soprattutto la CP hanno invece accertato che la motivazione dell’atto era conforme alle prescrizioni dell’art. 1, comma 162° legge 296/2006 conteneva tutti i dati necessari alla determinazione del tributo da quelli catastali e superficiari alle norme legislative applicate nonché in particolare a quelle seguite per la stima del valore dell’immobile: puntualmente compresi, infatti, dal R. come dimostrano soprattutto le difese articolate in primo grado in merito a ciascuno di essi.

3.Con il secondo motivo il comune si duole dell’erronea applicazione dell’art.5 d.lgs. 504/1992 in merito alla determinazione del valore venale in quanto: a)non era stata presa in considerazione la propria perizia di parte che invece aveva spiegato le ragioni per le quali il terreno risultava inidoneo ad ospitare un complesso industriale o commerciale: b)per converso era stata recepita la delibera di Giunta 212/2012 indicante i valori della sottozona 112 malgrado la stessa fosse del tutto generica e priva di qualsiasi attenzione per le situazioni concrete oltrecchè in aperto contrasto con il contraddittorio instaurato a fini conciliativi con l’ente il cui ufficio tecnico aveva finito per riconoscere che i valori suddetti oscillavano da 16.33 a 23 euro mq.

Il motivo è infondato.

Il R. più non dubita che all’epoca dell’avviso il suo terreno era incluso dallo strumento urbanistico generale del comune in sottozona H2 destinata ad industrie a carattere artigiano che conseguentemente l’ha dichiarato espressamente edificabile: perciò sussistendo il presupposto del tributo di cui all’art.5 d.lgs. 504/1992. E neppure che i valori dei terreni ubicati nella sottozona suddetta sono stati accertati e pubblicati dal comune di Cefalù con la menzionata delibera 212/2012, avvalendosi delle stime compiute dal proprio LJTC attraverso comparazioni di valori desunti dai dati in possesso dell’Agenzia delle Entrate da atti di compravendita di immobili omogenei prezzi individuati tramite ispezioni ipotecarie prezzi rilevabili o richiesti da agenzie immobiliari del settore, specificamente indicati in apposita relazione ecc, la circostanza che il suo terreno è caratterizzato pag.8 sent. imp.).

Ora è vero che l’edificabiIità non attribuisce il medesimo valore a tutti i terreni compresi nella medesima zona edificatoria, ma va da un minimo ad un massimo con una vasta gamma di situazioni quantitative intermedie su cui incide in misura determinante proprio l’edificabilità effettiva quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori che diviene dunque rilevante per la determinazione del concreto valore di mercato dell’immobile: e varia in funzione del le specifiche condizioni di un’area che consentono in concreto la realizzazione della attitudine edificatoria ad essa attribuita dalla disciplina dello strumento urbanistico perciò dipendendo sia da circostanze di fatto, come la dimensione del l’area in rapporto al la previsione di una unità minima di intervento, la sua ubicazione, la fisica conformazione ecc. sia da prescrizioni urbanistiche come densità, modalità delle costruzioni, distacchi, intensità estensiva e volumetrica, e simili.

Ma nel caso concreto questi elementi sono stati valutati dal comune nella delibera che ha indicato i valori dei terreni ubicati nella sottozona edificabile H2 e non sono stati contestati dal contribuente che vi ha contrapposto soltanto la circostanza clic il suo terreno “è caratterizzato da forte pendenza smorzata dalla presenza di terrazzamenti e da tralicci di alta tensione” :circostanze queste che oltre a non eliminare l’edificabilità, né a rendere irrealizzabile la volumetria consentita dall’indice territoriale previsto per la sottozona H2 sono state tenute in considerazione dal comune (malgrado non documentate nella loro effettiva consistenza ed influenza) iI quale ai pur modesti valori individuati per la stessa ha apportato un ulteriore abbattimento del 15%.del quale il R. ha dato atto nelle proprie difese. E la correttezza del valore indicato nell’avviso trova peraltro conferma proprio in un atto di compravendita del medesimo periodo compiuto in relazione ad altra superficie del terreno del contribuente per un prezzo di E 40 al mq. (a nulla rilevando i motivi, peraltro non documentati che diedero luogo alla compravendita):che dunque non avrebbe potuto essere ulteriormente e per la stessa causa ridotto se non arbitrariamente. al valore di E 25 mq. apoditticamente dedotto dal ricorrente.

4. Si deve rilevare, per completezza. che secondo la giurisprudenza di legittimità sia nella materia urbanistica e delle espropriazioni che in quella tributaria eventuali limitazioni prescrizioni ed ostacoli fattuali possono ridurre il valore commerciale di un’area edificabile senza tuttavia mai annullarlo o trasformarlo in quello di un terreno inedificabile: valutato, lino a qualche anno addietro con il parametro dei VAM dichiarato incostituzionale (scnt. 181/2011 della Corte Costit.) perché non collegato alle caratteristiche essenziali del bene, ed oggi in base a tutte le possibili utilizzazioni legali intermedie (quali parcheggi, mercati, depositi, attività sportive turistiche e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), compatibili con la sua accertata non edificabilità: le quali, all’evidenza restano assai lontane dal mercato dei terreni edificabili pur quando si tratti di zone non destinate ad edilizia residenziale ed intensiva collocate ai margini del centro urbano ed in cui gli indici territoriali di edificabilità concedano la realizzazione di volumetrie edificatorie notevolmente inferiori (c.d zone D o similari destinate allo sfruttamento produttivo e/o industriale ecc.). E che tali principi trovano a maggior ragione applicazione nel comune di Cefalù che è un centro della Regione siciliana a particolare vocazione turistica perciò interessato in questi ultimi decenni, da un lato, dal susseguirsi di lottizzazioni per la costruzione di complessi alberghieri e villette residenziali, di club privati con residence ed abitazioni stagionali di ogni tipologia, e dall’altro dalla realizzazione di centri commerciali, supermercati, locali per la ristorazione e per lo svago: che hanno occupato per la quasi totalità lo superfici di terreno compreso tra le montagne ed il mare tanto da divenire oggetto di proteste, denunce e polemiche anche attraverso la stampa e gli altri organi di informazione: facendo semmai lievitare il prezzo commerciali degli ormai ridotti spazi ancora liberi destinati all’edificazione, e rendendo particolarmente appetibili per la Particolare bellezza dei luoghi e la usufruibilità del mare anche i terreni vincolati e/o inedificabili (Cass.sez.un. 2419/201 I ). Per cui anche sotto tale profilo non è contestabile l’attribuzione di un valore che proprio per le particolari condizioni della località in cui il terreno è ubicato, dovrebbe qualificarsi prudenziale perfino se dal P. R.G. del comune la zona fosse destinata ad utilizzazioni pubblicistiche e non edificatorie.

L’appello a in conclusione respinto con conseguente condanna del R. al pagamento delle spese processuali in favore del comune di Cefalù che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Commissione respinge il ricorso di S. R. contro la sentenza della CP di Palermo che conferma e lo condanna al pagamento del le spese processuali in favore del comune Cefalù che liquida in complessivi E. 1.200,00 di cui euro 200 per spese vive sostenute oltre agli accessori come per legge.