COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE LAZIO – Sentenza 07 agosto 2018, n. 5571 – In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), è legittimo l’avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento del consiglio comunale che, in forza degli artt. 52 e 59 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, e 48 del d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio

Tributi – ICI-IMU – Area edificabile – Valori determinati dal Consiglio comunale – Conoscibilità da parte del contribuente – Accertamento sulla base di tali valori – Legittimità

Fatto

Il Comune di Pontinia aveva emesso, nei confronti del Sig. M.B., un avviso di accertamento in rettifica ICI, concernente l’anno 2010, in relazione a un’area edificabile di sua proprietà, per la quale era stato effettuato un versamento in misura inferiore al dovuto.

Il destinatario dell’avviso aveva proposto ricorso, lamentando “l’illegittimità della richiesta per: erroneità del valore attribuito all’immobile perché troppo elevato; avvenuta attribuzione del valore con un atto successivo all’anno di imposta di riferimento e, quindi, avente indebita efficacia retroattiva; mancanza di motivazione e, comunque, erroneità della perizia con la quale il Comune aveva determinato il valore”.

Il Comune di Pontinia si era costituito in giudizio e aveva sostenuto la legittimità della notificazione, nonché l’avvenuta corretta determinazione del valore dell’immobile.

La Commissione Tributaria Provinciale di Latina aveva accolto il ricorso, in quanto “il valore attribuito all’immobile (determinato mediante una perizia approvata con delibera comunale n. 59/2012), in base al quale è stata poi determinata l’ICI, appare sicuramente non corretto perché del tutto sproporzionato rispetto ai valori di mercato nell’anno di riferimento”.

Aveva dunque ribadito le motivazioni adottate in pronunce precedenti relative alla medesima questione, affermando che “il regolamento con il quale nel 2012 sono stati legittimamente indicati i valori per il 2010, non avendo carattere imperativo ed essendo una mera fonte di presunzione, può essere superato da ulteriori argomentazioni che individuino un diverso valore più adeguato alla realtà di mercato e, soprattutto, può essere ritenuto comunque non adeguatamente e sufficientemente motivato”.

Pertanto, aveva concluso che “la delibera in questione (la n. 59 del 2012) presenta molteplici punti di criticità che non consentono di utilizzarla quale valida presunzione e che impongono quindi una nuova e differente determinazione del valore dell’area”.

Spese compensate.

Il Comune di Pontinia ha proposto appello avverso la sentenza di primo grado, chiedendone la riforma integrale, in ragione dei seguenti motivi:

– violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., per omessa o insufficiente motivazione della sentenza; o violazione dell’art. 113 c.p.c., per omessa pronuncia secondo diritto, attesa la “errata cognizione della normativa e delle reali ragioni del contendere, nonché della credibilità conferita alle pretestuose ed errate affermazioni di parte ricorrente”.

– violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per omessa valutazione delle prove e della documentazione prodotta in giudizio.

Il contribuente si è costituito in giudizio, riportandosi a quanto già affermato nel ricorso introduttivo, nonché contestando i motivi di appello, a difesa della pronuncia di primo grado.

Ha poi prodotto memoria illustrativa contenente perizia di stima.

Diritto

1. La prima questione all’esame del Collegio concerne la pretesa “Violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4), c.p.c., per omessa o insufficiente motivazione della sentenza”.

Secondo il Comune, “dalla sentenza non si rileva l’esatta determinazione dell’oggetto del giudizio, non si individuano i fatti costitutivi della causa petendi, né si rilevano le controdeduzioni di merito sollevate dall’Ente convenuto, risolutivi della pretesa del ricorrente”.

In particolare, il contribuente non indica “i motivi della presunta illegittimità della delibera di Consiglio Comunale n. 59/2012 e della richiamata perizia”, né “i motivi per i quali il ricorrente dovesse avere la preventiva conoscenza dei valori che poi sarebbero stati attribuiti dai periti del Comune”

In realtà, i valori di mercato delle aree edificabili sono stati determinati dal Consiglio Comunale di Pontinia, con deliberazione n. 59 del 20.12.2012, non dalla perizia.

Di conseguenza, secondo l’Amministrazione comunale, per contestare le determinazioni dei detti valori, bisognerebbe impugnare avanti il Giudice Amministrativo la detta deliberazione consiliare, non certamente la perizia.

1.1. L’eccezione del Comune è infondata.

Indubbiamente, l’atto amministrativo che ha determinato i valori delle aree è costituito dalla menzionata deliberazione comunale; pertanto, le relative contestazioni avrebbero dovuto essere formulate con un ricorso innanzi al giudice amministrativo.

Nondimeno, occorre ricordare che l’art. 7, comma 5, del decreto legislativo n. 546 del 1992 attribuisce al giudice tributario la facoltà di disapplicare gli atti amministrativi ritenuti illegittimi, ai fini della risoluzione di una controversia tributaria.

Pertanto, non può essere accolta la doglianza del Comune, atteso che il giudice di primo grado ha utilizzato una facoltà prevista dalla legge.

Nondimeno, occorre evidenziare che il giudizio sulla illegittimità o meno della delibera comunale attiene al merito della controversia; di conseguenza, il tema sarà affrontato successivamente.

2. La seconda questione all’esame del Collegio concerne la pretesa violazione dell’art. 113 c.p.c., per omessa pronuncia secondo diritto, attesa la “errata cognizione della normativa e delle reali ragioni del contendere, nonché della credibilità conferita alle pretestuose ed errate affermazioni di parte ricorrente”.

2.1. L’eccezione del Comune è infondata perché generica ed indeterminata.

3. La terza questione riguarda la denunciata “violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per omessa valutazione delle prove e della documentazione prodotta in giudizio”.

3.1. Il Comune ha rappresentato che il contribuente aveva provveduto a pagare il tributo, versando l’importo di € 194,00, come se i terreni avessero destinazione agricola.

L’Ufficio, ha provveduto ad emettere l’avviso di accertamento in epigrafe, a rettifica dell’lCI versata, verificato che la tassazione dell’area, divenuta “edificabile” fin dal 1996, era di gran lunga inferiore a quella dovuta €. 4.108.00.

Inoltre, ha evidenziato i seguenti atti fondamentali posti a base dell’atto impositivo;

– Piano Regolatore Generale del Comune di Pontinia adottato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 80 del 20.09.1996 ed approvato con deliberazione della Giunta Regione Lazio n. 783 del 14.03.2000

– “Regolamento per l’applicazione dell’imposta Comunale sugli Immobili”, redatto ai sensi dell’art. 52 del D.Lgs. 446/1997, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 31, in data 27/05/2004

In particolare, ha evidenziato che il Regolamento ICI, vigente dal 2004, all’art. 4, dispone che “Ai sensi del comma 1, lettera “g”, dell’art. 59 del D.Lgs. 446/97, l’Amministrazione, con specifico provvedimento, determina periodicamente e per zone omogenee, i valori medi venali in comune commercio delle aree site nel territorio del Comune”.

Infine, ha ricordato che “in prima pagina dell’avviso di accertamento ha elencato e descritto le norme di legge e gli atti presupposti (tutti atti pubblici, pubblicati nell’Albo Pretorio del Comune)”.

Nel merito, ha evidenziato che il Consiglio Comunale, allo scopo di assumere valori delle aree edificabili tecnicamente validi e ponderati (nel rispetto delle norme e nell’interesse della cittadinanza), si è avvalso dello studio peritale-valutativo di tecnici qualificati, conclusosi con un’ampia ed esauriente perizia, ove puntualmente sono stati presi in esame e relazionati: S lo scopo della analisi valutativa (art. 59 del D.Lgs. 446/97) (pagg. 3 e 4);

– le prescrizioni urbanistiche del P.R.G. in vigore (pagg. 6 e 7);

– l’andamento immobiliare territoriale (analisi a pagg. 8 e 9);

– i criteri di valutazione (“stima sintetica ” e “stima analitica pagg. 10, 11 e 12);

– la stima analitica in base al valore di trasformazione [procedimenti di stima adottati – valore medio dei fabbricati – trasformazione della sup. complessiva/ totale in sup. lorda vendibile – costo della trasformazione determinazione del valore medio dell’area edificabile (fonte agenzie immobiliari + fonte OMI) – pagg. da 13 a 21];

– la stima sintetica comparativa (analisi atti compravendita depositati presso l’Ag. del Territorio – dati desunti da indagini territoriali presso Agenzie Immobiliari – pagg. 22 e 23);

– la determinazione del valore di riferimento (raffronti tra i diversi criteri di valutazione e stima, conclusioni (pagg. da 24 a 32);

– n. 2 allegati (pagg. 33 – 38) e per il caso che qui ci occupa vedasi

– la TABELLA – 4 – Valori di riferimento per l’attività di accertamento dell’ICI sulle aree edificabili – ANNO 2010 (pag. 36).

3.2. Il contribuente ha contestato la ricostruzione della vicenda fornita dal Comune.

In proposito, tenuto conto di quanto già esposto con il ricorso in prime cure, ha evidenziato che:^

– nella motivazione dell’atto di accertamento in rettifica non è spiegato, perché con una crisi economica, che ha portato la recessione e la deflazione, possono aumentare anno per anno i valori venali di mercato delle aree fabbricabili;

– per la valutazione del prezzo minimo di mercato, in materia immobiliare, occorre verificare la situazione economica territoriale e nazionale, per specificare, con una stima rigorosa, comprensiva dei dati economici dello stesso mercato immobiliare;

– la perizia è la copiatura o plagio della perizia dell’anno 2010 della Città di S. Gervasio (BS)

– da parte dei professionisti, nominati dall’ente nella qualità di periti, c’è il difetto della conoscenza, sia dei principi d’estimo che dell’aritmetica, con errori molto gravi nella stessa perizia, con di “valori venali” scorretti e falsi, che la rendono giuridicamente nulla;

– per stabilire il valore venale di un ‘area fabbricabile, ai fini dell’applicazione delle imposte comunali, non può adoperarsi una delibera comunale avente data successiva all’annualità per cui viene recuperato il tributo.

3.3. L’appello del Comune è fondato e deve essere accolto.

Preliminarmente, occorre ricordare che, ai fini della determinazione della base imponibile, l’art. 5, comma 5, del decreto legislativo n. 504 del 1992 dispone che “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”,

Successivamente, l’art. 59, comma 1, lettera g] del decreto legislativo n. 446 del 1997 ha conferito ai Comuni la facoltà di “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso. “

Nel caso di specie, il Comune di Pontinia ha proceduto, con deliberazione del Consiglio comunale n. 59 del 2012, all’individuazione delle aree edificabili, attribuendo il valore emergente da una perizia tecnica.

Tale procedimento risulta conforme alle sopraindicate norme di legge.

La circostanza contestata dal contribuente in ordine all’applicazione retroattiva di tale deliberazione non costituisce un vizio dell’atto.

Anche in primo grado era stata rilevata la correttezza dell’impostazione seguita dal Comune.

Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), è legittimo l’avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento del consiglio comunale che, in forza degli artt. 52 e 59 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, e 48 del d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, trattandosi di atto che ha il fine di delimitare il potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avendo natura imperativa, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire, anche con portata retroattiva, un indice di valutazione per l’Amministrazione ed il giudice, con funzione analoga agli studi di settore” (Cass. civ., Sez. V, 13 marzo 2015, n. 5068).

La fondamentale contestazione del contribuente attiene al merito del provvedimento di determinazione del valore degli immobili.

Ma le relative argomentazioni non sono convincenti.

La deliberazione comunale risulta adottata a seguito del recepimento di una perizia tecnica redatta da professionisti iscritti in appositi albi.

Certamente, la perizia può essere contestata nel merito, attraverso la prospettazione di una diversa considerazione degli stessi elementi posti a suo fondamento.

Nondimeno, tale operazione per essere attendibile deve essere compiuta alla stregua delle norme tecniche che disciplinano lo specifico settore.

invece, nel caso di specie, le critiche del contribuente si compendiano in mere argomentazioni di carattere logico (andamento mercato immobiliare nazionale; riduzione del tasso di crescita demografica) o rappresentazione di presunti errori tecnici (per ignoranza dei professionisti incaricati).

Tale modo di procedere non è condivisibile.

Le regole del processo impongono che l’attore provi l’infondatezza dell’altrui pretesa.

Nel caso di specie, alla determinazione dei valori, fondata su una perizia tecnica, si contrappone una critica non rigorosa che, soprattutto, non prospetta quale sarebbe stato l’esatto valore dei beni interessati.

Anche la perizia tecnica di parte non reca elementi decisivi ai fini della eventuale rideterminazione del valore dell’area.

In altri termini, la fondamentale circostanza che l’area in questione sia fabbricabile non ha determinato – secondo la prospettazione del tecnico di parte – alcuna variazione di valore, quale presupposto dell’imposta comunale.

Infatti, le consistenti critiche manifestate dal perito attengono esclusivamente alla rideterminazione del valore venale effettuata dal Comune, ma non offrono alcun elemento di conoscenza e di giudizio circa l’affermato diverso valore di mercato dell’area.

Tale carenza, invero, assume particolare rilievo nel processo tributario, ove – a differenza di quello amministrativo – non si controverte sulla legittimità di un atto amministrativo, ma sulla consistenza di una pretesa tributaria.

Con la conseguenza che, se sono enunciati errori logici o di calcolo, è onere del contribuente fornire anche la versione corretta del relativo procedimento.

Pertanto, stante l’insufficienza delle argomentazioni del contribuente, si deve confermare la legittimità dell’avviso di accertamento.

Tale soluzione si conforma all’orientamento della Suprema Corte in tema di riparto dell’onere della prova, laddove è stato affermato che “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICl), l’avviso d’accertamento che fa riferimento alla delibera della giunta comunale contenente la determinazione dei valori minimi delle aree edificabile comprensiva di quella oggetto di imposizione, deve ritenersi sufficientemente motivato in quanto richiamante un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest’ultimo l’onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell’area edificabile rispetto a quello accertato dall’ufficio”. (Cass. civ., Sez. VI – 5 Ord., 5 luglio 2017, n. 16620).

4. Alla luce dell’esposta ricostruzione della fattispecie, non risulta corretta la decisione del giudice di prime cure che aveva accolto il ricorso.

Considerata la precedente descrizione dell’oggetto della controversia, restano assorbite le ulteriori eccezioni.

Stante l’opposta soluzione della controversia nei due gradi di giudizio, si reputano sussistenti validi motivi per disporre la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Accoglie l’appello del Comune. Spese compensate.