COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per il Lazio sentenza n. 5258 sez. 14 depositata il 18 settembre 2017 – Avviso di liquidazione valore determinato dalle perizie

COMPENDIO IMMOBILIARE – COMPRAVENDITA – RETTIFICA E LIQUIDAZIONE PER MAGGIORI IMPOSTE – STATO LOCATIVO – VALORE COMMERCIALE – PERCENTUALE DI DEPREZZAMENTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia concerne l’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione emesso per maggiori imposte ipotecarie ed altro, a seguito della compravendita di un complesso immobiliare, da parte della societa’ appellata, in nome e per conto di un fondo comune d’investimento immobiliare chiuso.

La CTP accoglieva il ricorso, ritenendo che la societa’ acquirente, in quanto societa’ di gestione del risparmio e, quindi, soggetta al controllo della Banca d’Italia avesse indicato tutti gli elementi di valutazione del cespite, anche tramite esperti indipendenti ed aveva, in ogni caso, depositato perizia di stima, nella quale si rilevava la necessita’ di opere di ristrutturazione dell’immobile, inoltre, l’ufficio aveva tenuto conto dei prezzi di vendita di immobili similari anteriori al triennio.

Avverso tale sentenza, l’Agenzia delle Entrate ha proposto appello davanti a questa Commissione, ribadendo la legittimita’ del proprio operato, mentre, la societa’ contribuente ha resistito funditus all’appello.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello merita accoglimento nei termini che seguono.

In riferimento al maggior valore attribuito dall’ufficio al compendio immobiliare compravenduto, si rileva come proprio dall’estratto di perizia di parte (allegato 4 ricorso introduttivo), non e’ dato evincere alcun “pessimo stato manutentivo” dell’immobile oggetto di controversia, anzi, da tale documento il settimo piano risulta di recente ristrutturazione, inoltre, viene, altresi’, evidenziato come l’ubicazione di tale compendio sia all’interno di una zona prestigiosa. D’altra parte il metodo sintetico comparativo utilizzato dall’ufficio (previsto dalla normativa), relativamente agli atti di compravendita collocati temporalmente nel triennio dalla vendita dell’immobile oggetto di controversia (vedi stima allegata all’atto impositivo), evidenzia come la stima dell’ufficio sia aderente ai valori di mercato, sia in riferimento all’osservatorio del mercato immobiliare, sia in riferimento ad immobili similari concretamente compravenduti, ne’ la societa’ contribuente ha contestato specificamente la comparazione con le predette compravendite di immobili similari.

Tuttavia, rispetto alla rettifica di valore, va tenuto conto dello stato locativo dell’immobile, che puo’ influire sul valore commerciale con una percentuale di deprezzamento che si stima adeguata nella misura del 25%; pertanto, i valori rettificati dall’ufficio andranno ridotti di tale percentuale, al fine di determinare il quantum dovuto dalla societa’ contribuente.

La sostanziale soccombenza reciproca, impone la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie l’appello nei limiti di cui in parte motiva.

Spese compensate.