COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per il Lazio sez. 9  sentenza n. 4106 depositata il 6 luglio 2017 – E’ congrua l’attribuzione della classe catastale 3 all’unita’ abitativa di piccole dimensioni e ricavata da un magazzino se ubicata in un contesto urbano dal forte richiamo turistico e commerciale

CATASTO – RENDITA CATASTALE – CLASSE CATASTALE – IMMOBILE DI PICCOLE DIMENSIONI – RICAVATO DA UN MAGAZZINO – CONTESTO URBANO DI FORTE RICHIAMO TURISTICO E COMMERCIALE – AUMENTO DELLA CLASSE CATASTALE – SUSSISTE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma – Territorio – ha proposto rituale appello nei confronti della sentenza pronunciata dalla Commissione Provinciale di Roma n. 9830/1/2016, depositata il 26.4.2016, che ha accolto il ricorso presentato da MA e i MA nei confronti dell’avviso di accertamento n. X che aveva rettificato la rendita catastale, ai sensi dell’art. 1 comma 335 della legge 30 dicembre 2004 n. 311, dell’unita’ immobiliare sita in Roma, via X catastalmente contrassegnata al foglio X , particella X , sub. X, microzona 1 (Centro storico), da categoria X, classe X a categoria X classe X con corrispondente aumento della rendita catastale da euro 809,55 a euro 2.599,07.

Il primo giudice, pur ritenendo legittimo il riclassamento standardizzato basato sullo scostamento significativo tra i valori delle diverse microzone nelle quali e’ stata suddivisa l’area del comune di Roma e congruamente motivato l’atto di accertamento impugnato, ha ritenuto che il ricorrente avesse assolto all’onere su di esso gravante di dimostrare che lo specifico immobile oggetto d’esame avesse caratteristiche intrinseche tali – perche’ collocato in un fabbricato risalente al 1500, con cortile di ridotte dimensioni, derivante da un vano precedentemente adibito a magazzino, composto da 4 vani anziche’ da 5,5 (come — rappresentato nella visura catastale), non coibentato, con infiltrazioni dal tetto, rifinito con materiali non di pregio e messo in comparazione con almeno un immobile non congruo – da giustificare la conferma della categoria A/2, ma da assegnare ad esso la classe 1.

Nell’atto di appello, l’Agenzia delle Entrate ha censurato in fatto e diritto la sentenza impugnata, ribadendo la legittimita’ dell’accertamento, analiticamente motivato in relazione ai presupposti di diritto della sua emanazione e agli elementi di fatto presi in considerazione per addivenire alla variazione della categoria catastale, peraltro in gran parte riconducibili alla categoria del fatto notorio, e comunque esplicitati nell’atto.

L’Ufficio ha inoltre richiamato la piu’ recente giurisprudenza di legittimita’, che rispetto al classamento disposto ai sensi della normativa sopra citata, ha ritenuto idonea una motivazione basata sull’incremento del valore di mercato dell’immobile, a prescindere dalle sue caratteristiche specifiche.

Quanto alla variazione della categoria catastale, ha rappresentato che l’unita’ immobiliare oggetto di accertamento aveva tutte le caratteristiche dell’abitazione di tipo civile e che la categoria A/4 era ormai desueta; mentre, quanto alla classe, ha richiamato gli elementi gia’ esposti nella motivazione dell’avviso di accertamento, ed in particolare, la posizione dell’unita’ immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona, rilevando altresi’ che tutte le unita’ di categoria X appartenenti al medesimo fabbricato sono classificate in classe X (sulle 5 classi di mento previste per la categoria X nella zona censuaria, come da D.M. 27.9.1991).

L’Ufficio ha pertanto chiesto la riforma della sentenza, con conferma dell’avviso di accertamento e condanna della controparte al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.

Si sono costituiti gli appellati dichiarando di prestare acquiescenza alla decisione del primo giudice in relazione alla conferma della categoria X ed insistendo per il rigetto dell’appello in relazione alla classe, con vittoria di spese.

La parte ha, invero, ribadito che il provvedimento di riclassamento deve avere carattere necessariamente individualizzato, pena la sua illegittimita’, mentre nel caso in esame l’Amministrazione finanziaria aveva adottato una motivazione generica e standardizzata, senza menzionare alcuno specifico elemento tale da giustificare l’incremento del 221% della rendita catastale rispetto a) classamento precedente, risalente al 1999, data dalla quale l’unita’ immobiliare non aveva subito alcuna modificazione.

Al contrario, da un lato, l’attribuzione della stessa classe a tutte le unita’ del medesimo stabile era una circostanza non menzionata nell’atto di accertamento e comunque ininfluente a fronte della documentata diversita’ dell’immobile in oggetto rispetto agli altri, rispetto ai quali aveva caratteri di minor pregio per origine, dimensioni, collocazione; dall’altro, le complessive caratteristiche costruttive dell’edificio ed il contesto in cui esso era posizionato non erano per nulla coerenti con la, peraltro generica, descrizione contenuta nell’atto impugnato, trattandosi di un contesto “degradato” piuttosto che migliorato nel tempo, tanto da essere soggetto ad un progressivo esodo degli abitanti, oltre che soggetto alla generale svalutazione delle quotazioni immobiliari, peraltro ben diverso rispetto agli immobili di pregio portati in comparazione.

All’esito della pubblica udienza del 15.6.17, la Commissione ha deliberato come di seguito illustrato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L’appello e’ parzialmente fondato e deve essere accolto nei limiti di seguito indicati.

1.1. E’ noto che, a seguito delle attivita’ avviate ai sensi dell’art. 1, comma 335 della legge 30 dicembre 2004. n. 311 (la cd. legge Finanziaria per il 2005), la pubblica amministrazione ha rivisto il classamento delle unita’ immobiliari urbane a destinazione ordinaria site in determinate microzone comunali. In particolare, la legge citata prevede che: “La revisione parziale del classamento delle unita’ immobiliari di proprieta’ privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, e’ richiesta dai comuni agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato e’ aggiornato secondo le modalita’ stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima.”

Si tratta di una misura straordinaria e contingente, diretta ad eliminare, in vista della complessiva riforma del catasto le piu’ evidenti sproporzioni nel classamento preesistente, fonte di disparita’ di trattamento nelle sue molteplici ricadute fiscali.

Il presupposto necessario e sufficiente per l’avvio di questa parziale revisione del classamento e’ costituito dal riscontro in alcune microzone comunali – definite dall’art. 2 co. 1 del DPR n. 138 del 1998, come porzioni del territorio che presentano omogeneita’ nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonche’ nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane – di uno “scostamento significativo“ del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali.

La revisione anticipata del classamento riguarda in sostanza solo quelle microzone dove, nel tempo, si e’ verificato un notevole incremento del valore degli immobili.

Si tratta, in effetti, di un riclassamento standardizzato e generalizzato per tipologia e localizzazione degli immobili, che si limita a riallineare al di sotto della soglia di scostamento anomalo il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale in determinate microzone rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, cosi’ da mitigare le piu’ evidenti differenze in termini di trattamento fiscale.

Sono dunque evidenti le differenze rispetto al riclassamento per manifesta incongruenza del precedente classamento dell’unita’ immobiliare in rapporto al classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, di cui all’art. 3 co. 58 della legge n. 662 del 1996, come pure rispetto al riclassamento conseguente all’esecuzione di lavori edilizi di ristrutturazione e valorizzazione, di cui all’art. 1 co. 336 della legge n. 311 del 2004.

Il procedimento di revisione e’ attivato con richiesta dei Comuni ai competenti Uffici dell’Agenzia del territorio e si svolge, ai sensi dell’art. 1 co. 335, secondo le modalita’ tecniche stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio, da adottare previa intesa con la Conferenza Stato-citta’ e autonomie locali. Nell’esercizio di tale delega, e’ stata adottata la determinazione dell’Agenzia del territorio in data 16 febbraio 2005 (in Gazz. Uff. n. 40 del 18 febbraio 2005) recante le linee guida per procedere alla revisione del classamento.

Il Comune di Roma, con deliberazione n. 5 dell’11.10.10, ha richiesto all’Agenzia del Territorio la revisione parziale del classamento delle unita’ immobiliari di proprieta’ privata situate, tra l’altro, nella microzona 1 e l’Ufficio, con determinazione del 30.11.11, ha attivato i processi di revisione del classamento e delle rendite, avendo verificato che nel territorio comunale sussiste effettivamente il presupposto dello “scostamento significativo” tra microzone.

Il carattere generalizzato e standardizzato del riclassamento per microzone e’ da ritenersi legittimo perche’ basato sulla normativa citata, della cui legittimita’ costituzionale non si ha ragione di dubitare, essendo anzi essa dettata, in attesa della generale riforma del catasto, dalla necessita’ di ridurre gli squilibri esistenti nell’ambito territoriale dei comuni, in attuazione dei principi costituzionali di uguaglianza ed equita’ fiscale.

Resta ferma, anche per superare possibili profili di illegittimita’ costituzionale sotto il profilo della violazione del principio di uguaglianza sostanziale, la necessaria considerazione dell’eventuale esistenza di situazioni particolari, correlate alle caratteristiche intrinseche di uno specifico immobile, tali da rendere in concreto incongrua la revisione del classamento per microzone.

Sara’ pero’ onere dei contribuente, il cui immobile ricade in una microfono interessata dalla revisione, far valere le specificita’ del suo immobile, impugnando l’accertamento catastale e allegando circostanze idonee a determinare l’attribuzione di una classe diversa da quella assegnata dall’Ufficio.

1.2 Nel caso in esame per quanto emerge dall’avviso di accertamento catastale allegato al ricorso, l’Agenzia del territorio ha proceduto alla rideterminazione del classamento, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1. comma 335, con riferimento all’aumentato valore nella zona comunale in cui e’ situato l’immobile, evidenziando il rapporto tra valore medio di mercato (euro 6.560) e valore medio catastale (euro 1.123), pari a 5,84, con uno scostamento rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali pari a 2,21, superiore alla soglia di significativita’ del 35% (maggiore di 1,35), individuata secondo le modalita’ definite dalla Determinazione nazione dell’Agenzia del Territorio in data 16.2.05.

Nell’atto sono state altresi’ esposte le motivazioni del ritenuto superamento dei precedenti classamenti catastali, che non rappresentano piu’ le effettive redditivita’, essendo rimasti immutati dall’ultima revisione degli estimi (riferita al biennio 1988-1989), a fronte della “consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditivita’, riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia, nonche’ allo sviluppo di attivita’ direzionali e commerciali”.

L’Ufficio ha poi evidenziato la ricorrenza nell’unita’ immobiliare in questione di caratteristiche analoghe a quelle degli immobili censiti come abitazioni di tipo civile, perche’ “inseriti in fabbricati con caratteristiche costruttive, dotazioni impiantistiche e spazi comuni di livello rispondente agli standard medi ordinari del mercato residenziale attuale” e perche’ presenta “vani di altezza e ampiezza media, servizi igienici semplici o doppi… rifiniture di buona fattura, con presenza di materiali di qualita’”.

Con specifico riferimento all’attribuzione della classe, che, per effetto dell’acquiescenza prestata dagli appellanti sulla rideterminazione della categoria catastale, costituisce l’unico oggetto di cognizione in questo giudizio, l’Amministrazione finanziaria ha motivato l’atto in ragione “della posizione dell’unita’ immobiliare all’interno della zona censuaria e della microzona, quale sopra descritta, e della migliorata qualita’ di tale contesto urbano, che ne ha determinalo un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare”.

1.3. I ricorrenti, dal canto loro, hanno sostenuto l’incongruita’ dell’attribuzione della classe massima per la zona censuaria, non solo perche’ asseritamente immotivata, ma anche perche’ incompatibile con alcune caratteristiche dell’immobile, allegate fin dal ricorso di primo grado e comprovate da relazione peritale asseverata.

In tale ultimo atto si rappresenta che l’unita’ in questione ha 4 vani, una superficie di mq. 64 abitabili (cui si aggiunge un vano tecnico di mq. 10 con altezza media di cm. 70), e’ derivata da un vano secondario (magazzino) trasformato in appartamento, per cui presenta caratteristiche diverse dagli altri appartamenti situati nel medesimo stabile esistenti fin dall’epoca della costruzione (collocabile nel XVI secolo). Tra le altre, il consulente ha evidenzialo che: l’ascensore del palazzo si ferma al piano sottostante, l’ingresso dell’appartamento ha dimensioni ridotte e immette nel soggiorno dell’abitazione solo dopo una scala, anch’essa di modeste dimensioni e non realizzata con materiali di pregio, le dimensioni degli ambienti sono modeste, lo spessore dei muri maestri non consente adeguata coibentazione, le finiture dell’appartamento sono complessivamente inferiori rispetto a quelle degli altri appartamenti del medesimo stabile.

I predetti elementi, avvalorati dalla documentazione fotografica allegata alla relazione e non confutati da divergenti emergenze probatorie, sono, ad avviso di questa Commissione, nel loro complesso tali da giustificare l’assunto sostenuto dai contribuenti del minor valore locativo e commerciale dell’immobile rispetto a quello attribuito dall’Ufficio, che ha assegnato la classe massima a tutte le unita’ adibite ad appartamento nel medesimo stabile (peraltro facendo riferimento come criterio di comparazione ad almeno un immobile di sicuro pregio).

E’ stata cosi’ provata l’oggettiva incongruita’ della classe attribuita dall’Agenzia del territorio, che ha piu’ che triplicato la rendita catastale a fronte del gia’ descritto scostamento della microzona pari a 2,21, con conseguente necessita’ di un diverso classamento.

A tal fine, deve comunque considerarsi, come accertato dall’Ufficio, che l’immobile in questione e’ situato nelle immediate vicinanze della Fontana di Trevi e a breve distanza da altri luoghi di interesse storico e artistico di rilievo internazionale, dunque notoriamente anche di forte richiamo turistico e commerciale, ben servito dai mezzi di pubblico trasporto, e che esso ha beneficiato negli anni del complessivo miglioramento del contesto urbano. Elementi questi di sicura incidenza positiva anche sul relativo valore di mercato.

Si reputa pertanto congrua l’attribuzione della classe X

La parziale soccombenza giustifica la compensazione delle spese processuali.

P. Q. M.

La Commissione accoglie l’appello nei limiti di cui in motivazione e compensa le spese.