COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per le Marche sez. 3 sentenza n. 295 depositata il 26 maggio 2017 – I valori OMI sono elementi di per sé soli insufficienti per la rideterminazione dei valori immobiliari dichiarati ai fini delle imposte sul reddito

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO:

Con sentenza n.1315/2015 del 29 gennaio/17 maggio 2016,’ la Commissione Tributaria Provinciale di Ancona respingeva il ricorso di V. A.G. P. Srl, avverso avviso di rettifica e liquidazione con cui, a seguito di acquisto da parte della predetta di una porzione di fabbricato sita Milano, vendutogli dalla D. D. Srl il 2 luglio 2013, l’ Agenzia delle Entrate di Ancona ,aveva rettificato il valore del fabbricato da quello pattuito di ? 840.000 ad € 1.876,615, sulla base dei valori OMI riferiti ad edifici con destinazione di uso ufficio ubicati in zona centrale del comune Milano e dei valori dichiarati in compravendite aventi ad oggetto immobili similari situati nella medesima zona.

In dettaglio, l’ Agenzia aveva determinato una maggiore imposta complementare ipotecaria di ? 31.098,45 oltre interessi dal 3 luglio 2013 al 10 luglio 2015 di € 2.197,77, nonché una maggiore imposta complementare catastale di € 10.366,15 oltre interessi dal 3 luglio 2013 al 10 luglio 2015 di ? 732,59; altresì l’Ufficio aveva irrogato la sanzione amministrativa pecuniaria pari ad € 41.464,60.

Il contribuente depositava rituale ricorso in appello (con istanza per la sospensione degli effetti esecutivi dell’atto impositivo e della sentenza impugnata, che veniva respinta da questa Commissione il 27 settembre 2016 per mancato riconoscimento del periculum in mora), sostenendo tra l’ altro la contraddittorietà ed illogicità della motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione nonché l’omessa o apparente motivazione della sentenza impugnata, evidenziando che, nel fare la comparazione con altri immobili, l’ Ufficio non ne indicava le caratteristiche né le dimensioni, ecc. e deducendo che le valutazioni OMI configurano mere presunzioni semplici, mentre la determinazione del valore venale, in sede di accertamento della base imponibile per le cessioni immobiliari ai fini dell’ imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, deve essere effettuata attraverso uno dei criteri di valutazione tipizzati dal legislatore all’ art. 51 c. 3 DPR 131/86.

Chiedeva in via preliminare l’ammissione di CTU diretta alla determinazione del “valore venale in comune commercio” dell’ immobile compravenduto il 2.7.2013; in via principale, l’ accoglimento dell’ appello e l’ annullamento sentenza n. 1315/02/2016 della CTP di Ancona; in via subordinata e residuale, rideterminare le maggiori imposte complementare ipotecaria e complementare catastale nell’ammontare ritenuto opportuno; in via di estremo subordine, disapplicare le sanzioni irrogate ex art. 13 del D.Lgs. n. 347/1990 in considerazione delle obiettive condizioni di incertezza; condannare l’ Amministrazione Finanziaria alla rifusione delle spese del giudizio.

L’Agenzia Entrate Ancona si costituiva depositando il 27.9.2016 proprie controdeduzioni, con cui replicava all’eccezione del contribuente circa la mancata allegazione degli atti di altre compravendite citati dall’Ufficio registrati nel triennio precedente, evidenziando che l’ Ufficio non si era limitato ad esporre gli elementi essenziali degli atti pubblici, aventi ad oggetto gli immobili similari, ma li aveva anche allegati per estratto alle copie dell’ atto impositivo notificato ai contraenti; affermava che la perizia allegata dal contribuente, pur contenendo una descrizione piuttosto dettagliata dell’immobile acquistato dal ricorrente, sembrava piuttosto autoreferenziale nella parte in cui stabiliva il probabile valore del mercato del bene; evidenziava che i valori OMI confermano l’ inattendibilità del valore dichiarato dalla parte anche se da soli non possono supportare gli accertamenti del valore e del corrispettivo argomentando che, nel caso concreto, applicando il valore OMI minimo di €/mq. 4.300 alla superficie del locale di mq 359 si ottiene il valore di mercato di € 1.543.700 che non si discosta significativamente dal valore accertato di ? 1876615,00, è comunque molto più elevato rispetto all’importo dichiarato di € 840000, ed è tale da assorbire ampiamente anche le spese di ristrutturazione di € 287.456, IVA esclusa che la controparte ha documentato con il preventivo allegato al ricorso.

Chiedeva il rigetto delle richieste dell’ appellante, sia preliminari che subordinate, e la conferma integrale della sentenza impugnata. Con condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

La V. A. G. P. Srl depositava memoria difensiva il 28 aprile 2017 con cui ribadiva le proprie argomentazioni difensive, richiamava a supporto di esse la relazione dell’ arch. A. del 4 aprile 2013 e depositava ulteriore relazione, redatta dall’arch. R., con cui si evidenziava che i locali erano stati costruiti storicamente per essere adibiti a cantine, e solo in seguito riconvertiti ad ufficio, che al momento dell’ acquisto i locali non erano idonei allo stato in cui si trovavano per l’esercizio dell’attività professionale e che l’ impianto di ricircolo dell’ aria era stato installato durante la ristrutturazione, come richiesto dalla normativa sulla sicurezza perché i locali erano privi di punti di areazione trovandosi nel seminterrato.

La controversia veniva trattata in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va accolto e, per l’effetto, va riformata la sentenza impugnata e va dunque annullata la pretesa impositiva dell’ Ufficio. In proposito, va evidenziato che:

-il prezzo della porzione di fabbricato oggetto della compravendita effettuata in data 2 luglio 2013 a rogito del notaio P. di Jesi (AN) pari ad ? 840.000,00 risulta essere prova adeguata e certa, sino a prova contraria, della operazione negoziale intercorsa tra D. D. Srl, quale alienante, e la società V. A. G. P. Srl, quale acquirente (v. Comm. trib. prov.le Isernia, sez. 1, 08/11/2011, n. 121, in Giur. Merito 2012, 1, 247, secondo cui « ai fini dell’imposta di registro, il corrispettivo così come denunciato nell’atto di compravendita di un immobile non è revocabile in dubbio, fatta salva la prova certa del contrario da parte dell’Ufficio»);

-tanto l’ arch. A., incaricato dall’ istituto finanziario ( Banca Popolare di Milano ) che ha erogato il mutuo fondiario che l’ arch. R. ( autore di pregevole ed esaustiva relazione estimativa depositata il 14 aprile 2017) hanno confermato la congruità del prezzo di vendita;

– l’accertamento e la rettifica del presunto maggior valore dell’ immobile oggetto del contenzioso effettuato dall’Agenzia delle Entrate di Ancona sono privi di fondatezza e si fondano su argomentazioni di assoluta genericità; in particolare, la motivazione su cui poggia l’intero impianto dell’Avviso di Rettifica e liquidazione emesso dall’Ufficio di Ancona è carente ed insufficiente, in quanto si basa sui valori OMI ( che ormai pacificamente costituiscono delle mere presunzioni semplici) e sulla comparazione con altre compravendite di immobili asseritamente simili, ma in realtà non tali, perché aventi differenti caratteristiche, ubicazione, categoria catastale, superfici;

– l’ appellante contesta analiticamente le valutazioni operate dall’Ufficio e deduce, tra l’altro, che l’alienante, a sua volta, aveva acquistato l’immobile il 27 ottobre 2006 al prezzo di € 340.000, che per l’ acquisto è stato stipulato un mutuo congruo, che i bilanci della società denotano ardua praticabilità di un acquisto al prezzo come rettificato dall’ Ufficio, che la superficie commerciale dell’ immobile è di mq. 296 e non di mq. 359, come invece sostenuto dall’Agenzia.

Peraltro la sentenza, particolarmente scarna, reputa corretto il procedimento valutativo seguito dell’ A.F. ” fondato sui valori OMI, idonei a costituire, in mancanza di ulteriori elementi, un indice di riferimento di elevato grado di attendibilità, di certo superiore alla valutazione del tecnico incaricato dalla società ricorrente, che giunge a conclusioni in concreto non condivisibili in quanto in parte basate su considerazioni meramente congetturali”: ebbene, se all’epoca dell’avviso di rettifica e forse anche della proposizione dell’appello del contribuente, l’ operato dell” Ufficio trovava supporto in taluni arresti giurisprudenziali e in indicazioni contenute in circolari, oggi è assolutamente pacifico che lo scostamento tra il valore indicato nell’ atto ed i valori O.M.I. è del tutto insufficiente a consentire un avviso accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro, relativo ad un atto di trasferimento immobiliare. L’illegittimità di un simile operato è confermato da numerose pronunce dei Giudici di merito, tra cui è possibile citare la recente sentenza n. 7294/2014 della Commissione Tributaria Regionale di Roma, che ha affermato quanto segue: “La determinazione del valore venale non può essere fondata esclusivamente sulla media deivalori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OMI, in quanto le valutazioni predette, essendo un’indicazione di valori di larga massima, riferibili “all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse. Pertanto, il valore medio di mercato (stima OMI} deve esser adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti ”peggiorativi” e/o migliorativi” propri dell’immobile”.

Dunque la stima OMI non può rivestire natura di presunzione legale, ma semmai di presunzione semplice, costituendo un atto di parte, che se può essere ritenuto sufficiente per la motivazione dell’atto di rettifica, è di per sé privo di valore probatorio ove non supportato da elementi certi e precisi.

Incombeva pertanto all’Ufficio supportare la propria pretesa con elementi precisi e concordanti in grado di disattendere il valore indicato nell’atto di compravendita oggetto della controversia. Alle stesse considerazioni invero era già pervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n. 117-2009/T, in base al quale le rilevazioni dell’OMI hanno valore semplicemente indiziario e, quindi, valore di presunzione semplice e, pertanto, insufficienti a motivare l’atto di rettifica che risulterà privo di valore probatorio nel caso in cui non sia supportato da elementi gravi, precisi e concordanti.

Può dirsi pertanto che per la rideterminazione dei valori immobiliari dichiarati ai fini delle imposte sul reddito, il maggior valore rispetto a quello dichiarato e contabilizzato non può ritenersi accertato con riferimento alle quotazioni OMI, ritenute presunzioni semplici (così, Comm. trib. reg. Milano (Lombardia), sez. XXXII, 11/04/2013, n. 45, in Massimario delle commissioni tributarie della Lombardia 2014, 1, 256 ).

Le stime dell”OMI, quali meri valori presuntivi indiziari, non sono sufficienti a determinare una valutazione dell’immobile da parte dell’Agenzia tributaria e una conseguente richiesta di maggiori imposte da versare per la compravendita dello stesso. Come statuito da Comm. trib. reg. Roma, (Lazio), sez. II, 11/04/2016, n. 1956, in Arch. Locazioni 2016, 5, 539 il valore normale desumibile dalla banca dati OMI assume unicamente il valore di un mero elemento indiziario di evasione che necessita, per poter essere validamente sostenuto anche in un eventuale giudizio, di ulteriori elementi di supporto in grado di rafforzare la sua valenza presuntiva.. Il valore OMI deve ritenersi mero elemento indiziario, non in grado di fondare una presunzione qualificata di occultamento del corrispettivo (Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia), sez. LXIII, 28/01/2014, n. 482, in Redazione Giuffrè 2014).

Per essere considerate attendibili, le stime dell’OMI devono essere accompagnate da altri elementi probatori.

A stabilirlo è intervenuta anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21569, depositata il 26 ottobre 2016.

I necessari ulteriori elementi di supporto, ad avviso di questa Commissione, non sono ravvisabili nelle comparazioni operate dall’Ufficio con altre compravendita ( peraltro, nemmeno considerate nell’ impugnata sentenza), di cui per inciso non si sono prodotti gli atti ma meri estratti. Infatti, come condivisibilmente sostenuto dall’appellante, l’ Ufficio ha invocato la similarità degli immobili comparati prendendo come riferimento la rendita catastale e la vicinanza, mentre invece andavano accertati elementi di carattere strutturale, funzionale ed architettonico; già con relazione arch. A. del 4 aprile 2013 si evidenziava lo stato dell’ immobile, che necessitava di intervento di ristrutturazione per poter essere adibito a finalità professionali, in quanto gli impianti non erano conformi alla normativa sulla sicurezza ( giova rimarcare che il professionista è partito da un valore zonale medio di riferimento ottenuto dalla media statistica dei valori degli immobili in un determinato intorno zonale, e vi ha applicato dei correttivi, descritti nella relazione in atti, quali parametro zonale, parametro costruttivo, parametro urbanistico, parametro di trasformazione, parametro estetico-architettonico, parametro temporale.

In particolare, si è tenuto conto di varie ragioni di abbattimento, quali lo sviluppo dell’ immobile al piano interrato privo di luminosità – originariamente trattava di vani cantina -, la presenza di una servitù di passaggio per l’accesso al vano ascensore, finiture inidonee all’uso previsto dalla società odierna appellante, necessità di ristrutturazione, sistemazione e messa a norma di impianti di climatizzazione e di areazione, epoca di realizzazione immobile oltre 50 anni -, e.cc. ); nella relazione dell’ arch. R. del 7.4.2017, depositata il 14.4.2017, si evidenzia che i locali erano stati costruiti storicamente per essere ,adibiti a cantine, e solo in seguito riconvertiti ad ufficio, che al momento dell’ acquisto dei locali non erano idonei allo stato in cui si trovavano per l’ esercizio dell’ attività professionale e che l’ impianto di ricircolo dell’ aria era stato installato durante la ristrutturazione, come richiesto dalla normativa sulla sicurezza perché i locali era privi di punti di areazione trovandosi nel seminterrato; il valore dell’ immobile de quo non può essere comparato a quelli dei piani superiori, ragion per cui l’ Ufficio avrebbe dovuto individuare con precisione le caratteristiche degli immobili oggetto dei contratti di compravendita comparati; l’ immobile non è ubicato al piano terra ma al piano seminterrato e al momento del preliminare , esso apparteneva alla categoria catastale C/1, negozi e botteghe, e solo il 16 maggio 20131 la categoria è stata variata in A/10, uffici e studi privati, e l’ immobile ha ottenuto l’ agibilità dal Comune di Milano.

In definitiva, si conviene con l’ appellante che la metodologia dell’Ufficio, cui hanno aderito i giudici di prime cure, prescinde in toto dalla valutazione di plurimi elementi di fatto, quali stato di fatiscenza dell’ immobile compravenduto; la necessità di una integrale e radicale ristrutturazione ai fini del risetto delle disposizioni urbanistiche e di igiene ( particolarmente significativo, in proposito, è il fascicolo fotografico presente in atti ); lo sviluppo dell’ immobile al primo piano sotterraneo, al livello dei vani cantinati; la tipologia propria dell’ immobile, il quale era in origine una cantina ed è stato oggetto di condono; l’ appartenenza alla categoria catastale C/ l dell’immobile che necessitava di interventi di ristrutturazione per la variazione in categoria A/10; la congruità del mutuo stipulato, perché inferiore di € 340000 rispetto al prezzo di acquisto (cfr. sul punto Cass . 26485/16 ); il fatto che i valori OMI necessitano di conferme gravi, precise e concordanti.

L’orientamento della giurisprudenza è ormai costante e lo sa bene la stessa Agenzia delle Entrate che, nella circolare di un anno or sono (Ag. Entrate circolare n.16/E/2016) ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare, né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato.

Secondo la circolare in questione, l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari ( come accennato, quelli indicati dall”A.F. non lo sono; peraltro, il riferimento ad essi imponeva l’allegazione dell’ atto richiamato; l’ Ufficio non ha allegato tali contratti e quindi non è possibile esattamente individuare le specifiche pattuizioni delle parti e le caratteristiche specifiche degli immobili; ha riportato meri estratti: in alcuni casi l’immobile di riferimento comparativo è situato in zona prestigiosa, si trova al primo piano, ha un balcone e una cantina; in altri, indica un preliminare di vendita anziché una vendita definitiva; per tutti, si sconoscono le superfici e/o essi appartengono a classe e categoria catastale diversa da quella dell’ immobile in disamina ), il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare.

Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali (come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria) non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo.

Recentemente la S.C. ha affermato che le quotazioni OMI, risultati dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto, che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice, ai sensi dell’art.115 c.p.c., comma 2,sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cassazione civile, sez. trib., 26/10/2016, n. 21569 ) ed ha ribadito che la plusvalenza da cessione di immobili, che è oggetto dell’accertamento compiuto dall’Amministrazione finanziaria, va verificata con riferimento al prezzo effettivo di cessione dell’immobile e non ad eventuali ipotetici valori del bene, com’erano quelli dell’OMI (Cassazione civile, sez. trib.20/12/2016, n. 26279, in (iltributario.it 20l6, 10 gennaio ).

In definitiva, può affermarsi che non è’ legittimo l’accertamento effettuato nei confronti di un’impresa sulla base dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare, in quanto gli stessi non determinano condizioni di precisione, gravità e concordanza.

Tali valori costituiscono solo meri elementi indiziari dell’evasione immobiliare: un riferimento utilizzabile dall’Ufficio per ricostruire il valore venale dell’atto, capace di sostenere l’accertamento tributario solo se accompagnato e rafforzato da altri, e più convincenti, elementi probatori.

Non a caso, giova ribadirlo, la circolare n. 16/E del 28/04/2016 della Direzione Centrale Accertamento, nel fornire indirizzi operativi in materia di prevenzione e contrasto all’evasione, invita gli Uffici a prendere atto che le quotazioni OMI dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria (es. indagini finanziarie o bancarie: in proposito, il rappresentante dell’Ufficio, richiestone in udienza, ha ammesso che tali indagini non sono state effettuate nel caso di specie).

Sussistono tuttavia giustificati motivi per compensare le spese del giudizio, atteso che le pregresse oscillazioni giurisprudenziali e le precedenti circolari in tema di utilizzazione dei valori OMI a fini di rettifica del valore dichiarato nell’atto, in qualche modo giustificano l’avvenuta emissione dell’ avviso di rettifica e liquidazione impugnato dal contribuente e la richiesta di conferma della sentenza n. 1315/2015 del 29 gennaio /17 maggio 2016 della CTP di Ancona.

Per questi motivi

La commissione accoglie l’appello. Spese di lite compensate.