COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per le Marche sez. 3 sentenza n. 347 depositata il 20 giugno 2017 – Illegittimo l’avviso di liquidazione di maggiore imposta di registro basato sui soli valori OMI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 347/2/09 del 18/11/2009 depositata in Segreteria il 03.12.2009 la CTP di Ancona accoglieva ricorso della società A. I. Srl, avverso avviso di rettifica e liquidazione dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio di Ancona. Con l’avviso di rettifica e liquidazione n. 20061 T005265000 l’Agenzia delle Entrate – Ufficio di Ancona aveva rideterminato il valore venale in comune commercio attribuibile al terreno ed alla capacità edificatoria compravenduti con l’atto IT 5265, stipulato in data 11.07 .2006 e registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Ancona il 13.07.2006. Nello specifico, con l’atto in esame, M. A., M. L. e S. V. vendevano e trasferivano, ognuno per la propria quota e congiuntamente per l’intero, alla società A.I. srl che acquistava, la piena proprietà del seguente immobile sito nel comune di Castelfidardo in Via Bramante: – terreno della complessiva superficie di mq. 1.212, iscritto al Catasto Terreni del Comune di Castelfidardo al foglio 21, particelle 855 e 856 e posto, in parte (per mq 724), in zona residenziale ed in parte (per mq 488) in zona destinata a paesaggio agrario; per la zona residenziale e stato dichiarato nell’atto un corrispettivo di ? 181.000.00, mentre per la zona destinata a paesaggio agrario sono stati dichiarati in atto ? 26.732,00. M. A. M., M. L. e S. V. cedevano, inoltre, con lo stesso atto alla società A. I. srl: – capacità edificatoria della particella 808, di mq. 309 e della particella 857, di mq. 390, facenti parte entrambe del foglio 21. Per tale cessione di cubatura corrispettivo dichiarato in atto era pari ad? 92.268,00. L’Agenzia delle Entrate rettificava le descritte cessioni immobiliari, per i seguenti motivi: ” … L’ufficio determina il valore venale in comune commercio attribuibile a detto terreno, ricorrendo al metodo di valutazione definito “sintetico comparativo”, ovvero basando il confronto dei prezzi realizzati in contrattazioni di beni immobili di analoghe caratteristiche e su indagini svolte presso le agenzie immobiliari esistenti in zona, ciò viene a creare una scala di prezzi sulla quale va ad inserirsi il bene oggetto di indagine, fatto riferimento alle sue particolari caratteristiche (potenzialità edificatoria, ubicazione, prescrizioni del PRG); a tal proposito si vedano i valori dell’ “Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio” relativamente al secondo semestre 2006 … “: Le rettifiche apportate erano le seguenti: a) Parte residenziale da? 181.000,00 ad? 196.737,00- differenza? 15.737,00; b) Cessione della cubatura da? 92.268,00 ad? 142.460,00- differenza? 50.192,00. Con la sentenza citata, i giudici di prime cure disponevano tra l’ altro che: “l’ Ufficio, nel caso in esame, non ha proceduto ad una esaustiva motivazione nell’applicare determinati valori, indici … Di tutto quanto esplicitato non viene data esaustiva motivazione e non suffragato da elementi di fatto con prove risultanti da contrattazioni analoghe o quanto applicato dalle agenzie immobiliari, ma solo ai valori OMI. … “. Con rituale appello, l’ Agenzia di Ancona impugnava la sentenza, evidenziando tra l’ altro che in virtù della evoluzione normativa in era stato emanato dal direttore dell’ Agenzia delle Entrate il provvedimento del 27 luglio 2007 con il quale venivano stabilite le “disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati”. In particolare, nel citato provvedimento è stato previsto che i criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati residenziali dovessero essere estratti dalle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Applicando tali quotazioni l’Amministrazione Finanziaria si dotava di uno strumento che consentiva la rettifica delle dichiarazioni in ragioni della sussistenza di uno scostamento tra il valore dichiarato ed il prodotto di un’operazione matematica (determinato come il prodotto tra la superficie in metri quadrati dell’immobile ed il valore unitario elaborato dell’OMI, così come fatto nell’impugnato avviso di liquidazione), qualificato come “valore normale “dell’immobile. In virtù delle citate modifiche, l’Amministrazione finanziaria godeva quindi di una presunzione legale relativa che consentiva di ritenere acquisito il fondamento probatorio dell’accertamento sulla base del semplice scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto ed i citati valori OMI. L’Ufficio, nell’emettere l’avviso di rettifica e liquidazione nei confronti della società “A. i. srl”, si era puntualmente attenuto alla disposizione normativa operando un raffronto con i prezzi mediamente praticati (valori OMI) per immobili di caratteristiche simili a quello oggetto di verifica e localizzati nella medesima zona (Castelfidardo, Via Brembate); contestava la censura mossa dai giudici di prime cure in merito alla presunta mancanza di “esaustiva motivazione” da parte dell’Ufficio, avendo l’Agenzia delle Entrate posto in essere quanto espressamente previsto dal dettato normativo; contestava totalmente le conclusioni cui era giunta la Parte in riferimento alla perizia di stima del geom. M.D., facente riferimento al valore di mercato alla data del gennaio 2005 mentre la compravendita era avvenuta un anno e mezzo più tardi (infatti, l’ atto notarile è stato stipulato nel luglio 2006 ). Chiede che la Commissione adita voglia accogliere il ricorso in appello dell’Ufficio e per l’effetto riformare la sentenza impugnata per i motivi sopra esposti, con vittoria di spese in ogni stato e grado di giudizio. Si costituiva la società depositando controdeduzioni in data 15 aprile 2011, chiedendo che l’On.le Commissione Tributaria Regionale voglia rigettare l’atto di appello perché illegittimo ed inoltre basato su errati presupposti di fatto; confermare integralmente la sentenza n. 347/2/09 depositata il 03/12/2009 dalla Commissione Tributaria Provinciale di Ancona; con vittoria di spese. La controversia veniva trattata in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso dell’Ufficio va respinto e, per l’ effetto, va confermata la sentenza impugnata, correttamente e congruamente motivata. In proposito, va evidenziato che: – l’accertamento e la rettifica del presunto maggior valore del terreno oggetto del contenzioso effettuato dall’Agenzia delle Entrate di Ancona sono privi di fondatezza e si fondano su argomentazioni di assoluta genericità; – il prezzo del terreno oggetto della compravendita effettuata in data 11 luglio 2006 a rogito del notaio B. di Castelfidardo (AN) pari ad ? 300.000,00 risulta essere prova adeguata e certa, sino a prova contraria, della transazione avvenuta tra M.A.M. – M. L.- S. V. quali alienanti e la società A.I. S.R.L., quale acquirente ( v. Comm. trib. prov.le Isernia, sez. I, 08/11/2011, n. 121, in Giur. merito 2012, 1, 247, secondo cui << ai fini dell’imposta di registro, il corrispettivo così come denunciato nell’atto di compravendita di un immobile non è revocabile in dubbio, fatta salva la prova certa del contrario da parte dell’Ufficio >> ); – il geometra D. ha confermato la congruità del prezzo di vendita, redigendo per conto dei predetti M. e S., una perizia giurata per individuare il valore di mercato dell’area oggetto della compravendita dell’area di cui al ricorso e meglio evidenziata al foglio 21 particelle 808-855-856-857; – la motivazione cui poggia l’intero impianto dell’Avviso di Rettifica e Liquidazione emesso dall’Ufficio di Ancona è carente sotto il profilo soggettivo della compravendita in questione, in quanto in maniera arbitraria, l’Agenzia fa propri dei valori di riferimento (estratti dall’osservatorio immobiliare con forbice di minimo e massimo) al fine di determinare il valore di mercato di un’immobile residenziale in Castelfidardo; – l’ appellata contesta analiticamente le valutazioni operate dall’ Ufficio e deduce, tra l’ altro, che il valore per le abitazioni civili oscilla al metro quadrato da ? 1.200,00 (minimo) ad ? 1.800,00 (massimo) e che l’ufficio ha fatto proprio il valore massimo di ? 1.800,00 al metro quadrato ed ha poi aumentato del 30% il riferimento per arrivare ad un valore di ? 2.340,00 al metro quadrato, ingiustificato, il quale genera poi le operazioni matematiche di attribuzione di maggior valore; censura altresì le percentuali utilizzate per ricavare il valore relativo sia alla parte residenziale che la determinazione del valore da attribuire alla cessione della cubatura. Soprattutto, se all’ epoca dell’ avviso di rettifica e fors’ anche della proposizione dell’ appello, l’ operato dell’ Ufficio trovava supporto in taluni arresti giurisprudenziali e in indicazioni contenute in circolari, oggi è assolutamente pacifico che lo scostamento tra il valore indicato nell’ atto ed i valori O.M.I. è del tutto ed insufficiente a consentire un avviso accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro, relativo ad un atto di trasferimento immobiliare. L’illegittimità di un simile operato è confermato da numerose pronunce dei Giudici di merito, tra cui è possibile citare la recente sentenza n. 7294/2014 della Commissione Tributaria Regionale di Roma, che ha affermato quanto segue: “La determinazione del valore venale non può essere fondata esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OML in quanto le valutazioni predette, essendo un ‘indicazione di valori di larga massima, riferibili “all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse. Pertanto, il valore medio di mercato (stima OMI) deve essere adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti ”peggiorativi” e/o migliorativi” propri dell’immobile. Nella fattispecie, l’Amministrazione finanziaria nella determinazione della plusvalenza, oggetto dell’atto impugnato, ha calcolato e motivato il valore venale presunto dell’immobile trasferito sulla base dei valori OML senza indicare ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria”. Dunque la stima OMI non può rivestire natura di presunzione legale, ma semmai di presunzione semplice, costituendo un atto di parte, che se può essere ritenuto sufficiente per la motivazione dell’atto di rettifica, è di per sé privo di valore probatorio ove non supportato da elementi certi e precisi. Incombeva pertanto all’Ufficio supportare la propria pretesa con elementi precisi e concordanti in grado di disattendere il valore indicato nell’atto di compravendita oggetto della controversia. Alle stesse considerazioni invero era già pervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n. 117-2009/T, in base al quale le rilevazioni dell’OMI hanno valore semplicemente indiziario e, quindi, valore di presunzione semplice e, pertanto, insufficienti a motivare l’atto di rettifica che risulterà privo di valore probatorio nel caso in cui non sia supportato da elementi gravi, precisi e concordanti. Può dirsi pertanto che per la rideterminazione dei valori immobiliari dichiarati ai fini delle imposte sul reddito, il maggior valore rispetto a quello dichiarato e contabilizzato non può ritenersi accertato con riferimento alle quotazioni OMI, ritenute presunzioni semplici (così, Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia), sez. XXXII, 11/04/2013, n. 45, in Massimario delle commissioni tributarie della Lombardia 2014, 1, 256 ). Le stime dell’OMI, quali meri valori presuntivi indiziari, non sono sufficienti a determinare una valutazione dell’immobile da parte dell’Agenzia tributaria e una conseguente richiesta di maggiori imposte da versare per la compravendita dello stesso. Come statuito da Comm. trib. reg. Roma, (Lazio), sez. II, 11/04/2016, n. 1956, in Arch. locazioni 2016, 5, 539 il valore normale desumibile dalla banca dati OMI assume unicamente il valore di un mero elemento indiziario di evasione che necessita, per poter essere validamente sostenuto anche in un eventuale giudizio, di ulteriori elementi di supporto in grado di rafforzare la sua valenza presuntiva. Il valore OMI deve ritenersi mero elemento indiziario, non in grado di fondare una presunzione qualificata di occultamento del corrispettivo (Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia), sez. LXIII, 28/01/2014, n. 482, in Redazione Giuffrè 2014). Per essere considerate attendibili, le stime dell’ OMI devono essere accompagnate da altri elementi probatori. A stabilirlo è intervenuta anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21569, depositata il 26 ottobre 2016. L’orientamento della giurisprudenza, in questo, è ormai costante e lo sa bene la stessa Agenzia delle Entrate che, nella circolare di un anno or sono (Ag. Entrate circolare n. 16/E/2016 ) ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare, né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato. Secondo la circolare in questione, l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare. Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali (come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria) non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo. Recentemente la S.C. ha affermato che le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cassazione civile, sez. trib., 26/10/2016, n. 21569 ) ed ha ribadito che la plusvalenza da cessione di immobili, che è oggetto dell’accertamento compiuto dall’Amministrazione finanziaria, va verificata con riferimento al prezzo effettivo di cessione dell’immobile e non ad eventuali ipotetici valori del bene, com’erano quelli dell’OMI (Cassazione civile, sez. trib., 20/12/2016, n. 26279, in Iltributario.it 2016, 10 gennaio ). In definitiva, può affermarsi che non è legittimo l’accertamento effettuato nei confronti di un’impresa sulla base dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare, in quanto gli stessi non determinano condizioni di precisione, gravità e concordanza. Tali valori costituiscono solo meri elementi indiziari dell’evasione immobiliare: un riferimento utilizzabile dall’ufficio per ricostruire il valore venale dell’atto, capace di sostenere l’accertamento tributario solo se accompagnato e rafforzato da altri, e più convincenti, elementi probatori. Non a caso, giova ribadirlo, la circolare n. 16/E del 28/04/2016 della Direzione Centrale Accertamento, nel fornire indirizzi operativi in materia di prevenzione e contrasto all’evasione, invita gli Uffici a prendere atto che le quotazioni OMI dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria (es. indagini finanziarie). Sussistono tuttavia giustificati motivi per compensare le spese del giudizio, atteso che le pregresse oscillazioni giurisprudenziali e le precedenti circolari in tema di utilizzazione dei valori OMI a fini di rettifica del valore dichiarato nell’ atto, in qualche modo giustificano l’ avvenuta presentazione dell’ appello avverso la sentenza n. 347/2/09 del 18/ 11 /2009 della CTP di Ancona.

Per questi motivi 

la Commissione respinge l’appello. Spese compensate.