COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per l’Umbria sez. 2 sentenza n. 114 depositata il 28 marzo 2017 – In tema di classamento di unità immobiliari la suddivisione in classi all’interno della categoria individua la capacità dell’immobile di produrre reddito

Svolgimento del processo

xxxxx S.r.l. ha impugnato l’avviso di accertamento n. TR0060868/2014 emesso dall’Agenzia delle Entrate di Terni con quale è stato rettificato il classamento e la rendita di alcune unità immobiliari site in Terni a seguito di controllo della dichiarazione DocFa presentata dalla società ricorrente; in particolare con riferimento a quindici unità immobiliari site nel medesimo stabile l’Agenzia ha variato la classe dalla prima alla terza, con conseguente aumento della rendita. La ricorrente in primo grado ha dedotto:

– mancanza di motivazione dell’atto impugnato che si limita ad indicare gli estremi identificativi degli immobili ed il criterio seguito per la stima;

– nel merito che l’Agenzia, non avendo peraltro attivato alcun contraddittorio con la parte, non ha tenuto conto dello stato di fatto e di diritto degli immobili, che sono tutti convenzionati ai sensi della l. reg. 23/2003, destinati ad alloggi sociali, a canoni più bassi di quelli di mercato, con vincolo di destinazione trentennale, convenzione trascritta in conservatoria. La Commissione Tributaria Provinciale ha accolto il ricorso sotto il profilo del difetto di motivazione. Appella l’Agenzia delle Entrate, deducendo essere irrilevante ai fini del classamento la natura giuridica dei soggetti proprietari ed eventuali interessi pubblici perseguiti, rilevando solamente le caratteristiche oggettive dell’immobile; gli immobili si trovano in prima zona censuaria, limitrofa al centro e gli immobili contigui si trovano tutti in classe 3 o 4. Parte appellata si è costituita in giudizio e chiede la conferma della sentenza impugnata.

Motivi della decisione

L’appello dell’Agenzia delle Entrate merita parziale accoglimento, in quanto la Commissione ritiene che non sussista il difetto di motivazione dell’avviso di accertamento impugnato, che tuttavia non può essere confermato integralmente nel merito. In effetti, se pure la motivazione dell’avviso è generica e standardizzata, tuttavia nella fattispecie è sufficiente ad assolvere la sua finalità propria, in quanto come affermato dalla Corte di Cassazione l’obbligo di motivazione è attenuato nei casi di accertamento successivo a denuncia di variazione DocFa, data la natura partecipata del procedimento. La Corte di Cassazione ha infatti ripetutamente ed anche di recente affermato che “qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dal D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 2, convertito, con modificazioni, in L. 24 marzo 1993, n. 75, e dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso” (Cass. 5580/2015; Cass. 12497/2016; Cass. n. 23237/2014). Si tratta esattamente della fattispecie ricorrente nel presente giudizio, dove non si contestano gli elementi di fatto indicati dal contribuente nella sua denunzia (consistenza, ubicazione, tipologia costruttiva … ) mentre la discrasia fra la rendita proposta e quella attribuita deriva solo da diverse valutazioni di natura tecnica sul valore attribuito e sulla individuazione della classe in cui inserire l’unità immobiliare. Ciò premesso, si rende necessario esaminare il merito della controversia Il dato in contestazione è la classe entro cui collocare l’immobile de quo, parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari; come esposto poco sopra la parte con DocFa aveva proposto la classe 1, mentre l’Agenzia ha ritenuto più idonea la classe 3, in considerazione del fatto che le unità abitative sono situate in zona limitrofa al centro urbano, ottimamente urbanizzata, ben esposta e ben collegata. La Commissione ritiene che le deduzioni e motivazioni della parte meritino parziale accoglimento; infatti se è pur vero che l’attività di classamento deve fare riferimento solo alle condizioni oggettive dell’immobile, è anche vero che la suddivisione in classi all’interno della categoria individua la capacità dell’immobile di produrre reddito. A tale fine non può quindi ignorarsi il vincolo di destinazione posto all’immobile dalla convenzione in base al quale è stato costruito l’immobile, ai sensi della legge regionale 23/2003 che individua la sua prima finalità nell’incremento e riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale sociale; infatti gli immobili, se pure ben posizionati dal punto di vista urbanistico, tuttavia potranno produrre reddito solamente entro i limiti previsti dalla convenzione, che per un periodo di trenta anni impone la cessione in locazione a canone sociale ed a soggetti con particolari requisiti di reddito. La Commissione in considerazione di tale aspetto ritiene congrua l’attribuzione della classe 2, intermedia fra quella proposta e quella accertata ed entro tale limite accoglie parzialmente il ricorso del contribuente. In conclusione la sentenza appellata viene riformata; si ritiene motivato l’avviso di accertamento impugnato e si accoglie solo parzialmente il ricorso introduttivo del contribuente; le spese del giudizio restano compensate fra le parti in considerazione della reciproca parziale soccombenza.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l’appello nei limiti di cui in motivazione. Spese compensate.

Perugia, 30 gennaio 2017