COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per il Lazio sez. VII sentenza n. 4284 depositata il 1° luglio 2019 – Ai fini dell’imposta di registro le stime dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle entrate, quali meri valori presuntivi indiziari, non sono sufficienti a determinare una valutazione dell’immobile da parte dall’amministrazione finanziaria e una conseguente richiesta di maggiore imposta

COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE per il Lazio sez. VII sentenza n. 4284 depositata il 1° luglio 2019

Imposte indirette – Imposta di registro, ipotecaria, catastale – Immobile – Valutazione – Stime dell’Osservatorio sul mercato immobiliare – Valori presuntivi indiziari – Rettifica – Non sussiste – Sopralluogo – Necessità – Sussiste

FATTO

L’amministrazione finanziaria ha proposto appello avverso la sentenza della Sez. 37 della Commissione Tributaria Provinciale di Roma n. 5394/2018 CTP Roma Sez. 37 depositata il 15/12/2017 con cui veniva accolto il ricorso, con compensazione delle spese, di P.M. avverso l’avviso di rettifica e liquidazione n. (omissis), di € 8.809,00, emesso dall’Agenzia delle Entrate in relazione all’atto di compravendita di fabbricato stipulato tra i signori B.E., B.C. e P.M. (in qualità di parte venditrice) e la A.C. S.c.a.r.l. (in qualità di parte acquirente) in data 21.12.2012 per rogito Notaio (omissis), con cui la predetta amministrazione Finanziaria (Agenzia Entrate Direzione Provinciale Roma 1), utilizzando i valori rilevati OMI – osservatorio mercato immobiliare – Borsa Immobiliare di Roma, da Borsino.net, accertava un valore di cessione di €. 1.050.000,00 a fronte di quello dichiarato di euro 780.000,00.

Il giudice di primo grado nell’impugnata sentenza statuiva che:

a) “costituisce ius receptum il dato che “le quotazioni OMI – pur costituendo un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare – rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’Ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria;

b) nella fattispecie, in virtù della relazione tecnica dell’Ing. F.C. prodotta nel connesso giudizio proposto dalla A.C. S.c.a.r.l. risulta documentato che i valori rilevati dall’amministrazione finanziaria non sono stati adeguati allo stato effettivo dell’immobile oggetto dell’accertamento;

c) in particolare, l’insufficienza dell’attività istruttoria condotta dall’Agenzia delle Entrate non ha permesso di verificare che l’unità immobiliare ceduta era posta al piano terra dello stabile e che lo stesso era da ristrutturare;

d) tali elementi, non contestati dalla parte resistente, determinano un abbattimento del valore al mq accertato rendendo congruo quello dichiarato. Ne consegue la illegittimità dell’accertamento impugnato”.

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L’amministrazione finanziaria nell’appello eccepisce che la sentenza impugnata è illegittima per i seguenti motivi:

1) Erronea motivazione

2) Errata statuizione sui fatti di causa

a) i primi Giudici hanno erroneamente ritenuto carente l’attività istruttoria posta in essere dall’Ufficio a fronte di quanto emerso dalla relazione tecnica depositata dalla parte in giudizio;

b) quanto statuito dai Giudici di prime cure è smentito dalla motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione oggetto dell’odierno giudizio, dalla quale emerge chiaramente che l’Ufficio era ben consapevole dell’ubicazione dell’immobile de quo. In particolare, è stato ivi precisato che il valore normale di € 5.500,00 al mq è stato determinato tenendo in considerazione il taglio di superficie ed il livello di piano (piano terreno). Ed infatti il valore medio ricavato dai dati riportati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, dal Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e da Borsino.net, relativi alle cessioni di abitazioni avvenute nella zona, è stato ulteriormente decurtato da € 5.775,00/mq ad € 5.500,00/mq;

c) i Giudici di primo grado hanno omesso di rilevare l’incongruenza dei dati dichiarati dalla parte in seno alla relazione tecnica depositata relativamente all’estensione in mq dell’appartamento. L’Ufficio ha, infatti, calcolato il valore normale dell’immobile ceduto sulla base dei mq riportati nella planimetria catastale (191 mq). La relazione tecnica di parte, invece, effettua un calcolo su una superficie di mq 184;

d) la relazione tecnica di parte contraddice chiaramente quanto emerge dalla planimetria catastale, quale di evince che l’appartamento de quo ha affacci su via (omissis) e via (omissis). Inoltre, la relazione tecnica di parte giunge a valutare il valore dell’immobile in € 791.000,00. Tale valore è già superiore a quello dichiarato nell’atto di compravendita di € 780.000,00. E, peraltro, moltiplicando il valore a mq ritenuto congruo dalla parte (€ 4.300,00) per i mq corretti (191) si ottiene un valore dell’immobile compravenduto di €. 821.300,00;

e) la parte, sia in sede di ricorso che in seno alla relazione tecnica, non fornisce alcuna prova relativa all’asserita ristrutturazione effettuata. Non se ne conoscono né i termini né l’incidenza. L’Ingegnere si limita a precisare che: “la committenza ha informato che alla data del dicembre 2012 l’immobile era da ristrutturare”. La relazione tecnica, quindi, non aggiunge nulla di più rispetto ai dati in possesso dell’Ufficio e posti a fondamento dell’avviso di rettifica e liquidazione, salvo appunto tale riferita dichiarazione della committenza in merito alla presunta ristrutturazione non provata;

f) riguardo alla fondatezza del valore accertato è da considerare che l’attività accertativa dello Scrivente, svolta secondo il criterio cd. “sintetico-comparativo” sulla scorta dei riferimenti ricavabili dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, si rivela pienamente conforme ai dettami stabiliti dall’art. 51, comma 3, DPR 131/1986.

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Il contribuente in sede di controdeduzioni eccepisce:

a) in via preliminare l’inammissibilità della notifica dell’atto di appello in quanto effettuata in via telematica – violazione e/o falsa applicazione dell’art. 16 del d.lgs. 546/92 e del d.m. 163/2013.

In via preliminare, si eccepisce l’inammissibilità dell’atto di gravame, in quanto notificato a mezzo pec, con modalità telematica, presso il domicilio eletto dal Contribuente, vale a dire presso gli scriventi difensori, nonostante il ricorso introduttivo del primo grado di giudizio sia stato proposto con modalità cartacea.

b) in via preliminare l’inammissibilità del ricorso in appello per violazione dell’art. 57 del d.lgs. n. 546/1992, il divieto di proposizione di nuove eccezioni in sede di appello.

Si eccepisce l’inammissibilità dell’appello dell’Ufficio poiché propone delle domande e contiene delle eccezioni che non sono rinvenibili in sede di primo grado in quanto l’Agenzia delle Entrate ha tentato di rimediare a ciò che avrebbe dovuto proporre ed eccepire in sede di primo grado.

Non avendolo fatto, è irrimediabilmente incorsa nelle preclusioni di cui all’art. 57 del D.Lgs. n. 546/1992.

c) nel merito infondatezza dell’appello proposto.

Secondo la parte appellante la relazione tecnica, depositata in primo grado dal Contribuente e (come detto in precedenza) sulla quale l’Ufficio non ha mai eccepito nulla in sede di grado precedente, sarebbe affetta da una serie di incongruenze.

La prima di queste consisterebbe nel fatto che la relazione tecnica effettuerebbe il calcolo afferente il valore del bene compravenduto su una superficie minore (184 mq) rispetto alla superficie riportata nella planimetria catastale (191 mq). Ciò comporterebbe, moltiplicando il valore a mq come rinvenuto nella relazione tecnica, un valore dell’immobile superiore (€ 821.300,00) rispetto a quello calcolato a conclusione della perizia di parte (€ 791.000,00).

La seconda incongruenza consisterebbe nel fatto che: “la relazione tecnica di parte contraddice quanto emerge dalla planimetria catastale, dalla quale si evince che l’appartamento de quo ha affacci su via (omissis) e via (omissis).

La terza incongruenza riguarderebbe il fatto che: “la parte, sia in sede di ricorso che in seno alla relazione tecnica, non fornisce alcuna prova relativa all’asserita ristrutturazione effettuata etc.”.

Quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate è del tutto errato e capzioso!

In merito all’asserzione sulla minor superficie di 184 mq rinvenibile nella relazione tecnica rispetto a quella di 191 mq risultante dalle planimetrie catastali, l’Ufficio prende una posizione insolita.

Nel senso che tale scarto di 7 mq. non soltanto rientra ampiamente nelle cd. tolleranze catastali imposte dalla normativa vigente ma è dovuto semplicemente al fatto che nella relazione tecnica è stata calcolata la superficie utile dell’immobile.

La superficie utile è quella calpestabile, la quale non tiene conto, come invece succede calcolando la superficie lorda, degli intramezzi interni e delle quote parti dei muri perimetrali. Ed ecco che la lievissima discordanza tra i metri quadri contenuti nella relazione tecnica e quelli catastali è dovuta ad un mero metodo di calcolo che non inficia in alcun modo la correttezza del valore del bene immobile come dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

Tenendo in conto, peraltro, dello stato rovinoso che necessitava (al momento della vendita) di ristrutturazione.

A tale ultimo proposito, del tutto fuori luogo è l’asserzione di controparte quando eccepisce che “non fornisce alcuna prova relativa all’asserita ristrutturazione effettuata. Non se ne conoscono né i termini né l’incidenza”.

Il contribuente ha sempre evidenziato – in sede di ricorso e di memorie, oltre che da quanto risulta dalle relazioni tecniche e dalla documentazione fotografica – la circostanza che la necessità di ristrutturazione dell’immobile compravenduto ha decisamente inciso sul valore dell’immobile compravenduto.

Il fatto, poi, che non si conoscano né i termini né l’incidenza dopo l’avvenuta compravendita delle opere di ristrutturazione, non inficia in alcun modo le asserzioni e le conclusioni alle quali sono giunti (opportunamente) i Giudici di prime cure.

Ancora, non può essere sottaciuta la grave inesattezza nella quale è incorsa l’appellante quando afferma che “la relazione tecnica di parte contraddice quanto emerge dalla planimetria catastale, dalla quale si evince che l’appartamento de quo ha affaccio su via (omissis) e via (omissis)”.

Infatti, l’immobile de quo non affaccia direttamente su via (omissis) come correttamente rilevato nella relazione tecnica e non presenta neanche alcun affaccio diretto su via (omissis) essendovi presente su tale ultima via soltanto l’entrata nell’immobile.

Quanto appena affermato sarebbe stato facilmente riscontrabile attraverso semplicissimi e mezzi di ricerca sul web, o attraverso un accesso in loco, espletato all’epoca della stipula dell’atto di compravendita o ancora analizzando la documentazione fotografica prodotta in giudizio ed allegata alle relazioni tecniche.

d) in ordine alla sterile motivazione circa la rideterminazione del valore dell’immobile ceduto. La carenza di esplicitazione della metodologia utilizzata dall’agenzia delle entrate nella determinazione del valore dell’immobile – natura di presunzioni semplici dei valori OMI e delle banche dati utilizzate dall’ufficio accertatore.

La pretesa impositiva è basata esclusivamente su presunzioni semplici, ossia i valori OMI ed i dati desunti sulla Borsa Immobiliare di Roma e Borsino.net. Non solo la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, ma anche la stessa Amministrazione Finanziaria (si veda da ultimo la Circolare 16/E del 2016) è granitica nel qualificare i dati OMI ed i dati desunti da altre banche dati alla stregua di presunzioni semplici, allorquando queste tipologie di rilevazioni non siano supportate da altri dati che più aderiscono all’effettivo valore di mercato di un bene immobile in un determinato periodo di tempo.

e) in ordine al motivo di gravame concernente il mancato invito al preventivo contraddittorio da parte dell’agenzia delle entrate.

Non può essere sottaciuta la circostanza che la stessa Agenzia delle Entrate, con la più volte citata Circolare 16/E del 28 aprile 2016, ha affermato l’obbligo di attivare il preventivo contraddittorio con il contribuente, nelle ipotesi di accertamenti sul valore degli immobili, stabilendo che: “per quanto riguarda le modalità istruttorie, si sottolinea anche per tale settore impositivo l’Inderogabile necessità di utilizzare l’istituto del contraddittorio con il contribuente”.

RICHIESTE

Gli appellanti chiedono l’accoglimento dell’appello con vittoria di spese, competenze ed onorari.

L’amministrazione finanziaria chiede il rigetto dell’appello con condanna alle spese.

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Preliminarmente il Collegio dispone la riunione dei seguenti appelli per connessione oggettiva:

1) all’ appello n. 4017/2018 dell’amministrazione finanziaria avverso la sentenza n. 5394/2018 CTP Roma Sez. 37 appellato P.M.;

2) n. 4055/2018 avverso la sentenza n. 5395/2018 della CTP di Roma Sez. 37, appellata A.C. ed appello incidentale della stessa A.C. in ordine alla condanna alle spese ai sensi degli artt. 15 del D.Lgs. n. 546/92 e 92 cpc.

DIRITTO

I riuniti appelli n. 4017/2018 e n. 4055/2018 sono infondati e vanno respinti così come l’appello incidentale.

Al riguardo il Collegio si riporta alla sentenza n. 3290/19 depositata il 30.5.2019 con sono stati respinti gli analoghi appelli dell’amministrazione finanziaria n. 3984/2018 (appellato sig. B.E. sentenza n. 5393/2018 CTP Roma Sez. 37) e n. 4174/2018 (appellata P.M. erede di B.E. sentenza n. 5392/2018 CTP Roma Sez. 37) avverso l’avviso di rettifica e liquidazione n. (omissis), di € 8.809,00, emesso dall’Agenzia delle Entrate in relazione all’atto di compravendita di fabbricato stipulato tra i signori B.E., B.C. e P.M. (in qualità di parte venditrice) e la A.C. S.c.a.r.l. (in qualità di parte acquirente) in data 21.12.2012 per rogito Notaio (omissis).

Invero si ribadisce che le quotazioni immobiliari OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), pubblicate con cadenza semestrale, individuano – per ogni ambito territoriale omogeneo (zona OMI) e per ciascuna tipologia immobiliare – un intervallo di valori di mercato, minimo e massimo, per unità di superficie riferiti ad unità immobiliari in condizioni ordinarie, ubicate nella medesima zona omogenea.

L’art. 35 comma 23 bis D.L. n. 223/06 aveva introdotto il principio per il quale il “valore normale” delle unità immobiliari – risultante dalla mera applicazione delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio – rappresenta presunzione legale, di per sé idonea a ritenere provato l’accertamento dell’ufficio e fatta salva la prova contraria da parte del contribuente.

Con l’apertura nei confronti dell’Italia del procedimento di infrazione n. 2007/4575, la Commissione Europea ha contestato l’applicabilità del metodo del valore normale perché “disposizione sproporzionata in quanto trasferisce l’onere della prova del valore sui soggetti passivi in assenza di qualsiasi prova di frode fiscale”.

Recependo tali osservazioni, la statuizione è stata abrogata dal legislatore italiano con l’art. 24 commi 4, lett. f, e 5 L. n. 88/2009 (“Comunitaria 2008”).

Per l’effetto, il valore normale desumibile dalla banca dati OMI assume unicamente il valore di un mero elemento indiziario di evasione che necessita, per poter essere validamente sostenuto anche in un eventuale giudizio, di ulteriori elementi di supporto in grado di rafforzare la sua valenza presuntiva.

Ne consegue che è assolutamente pacifico che lo scostamento tra il valore indicato nell’atto ed i valori O.M.I. è del tutto insufficiente a consentire un avviso di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro, relativo ad un atto di trasferimento immobiliare.

L’illegittimità di un simile operato è confermato da numerose pronunce dei Giudici di merito, tra cui si richiama la sentenza n. 7294/2014 della Commissione Tributaria Regionale di Roma, che ha affermato che: “la determinazione del valore venale non può essere fondata esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OMI, in quanto le valutazioni predette, essendo un’indicazione di valori di larga massima, riferibili “all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse. Pertanto, il valore medio di mercato (stima OMI) deve esser adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti “peggiorativi” e/o migliorativi “propri dell’immobile”. Ed ancora la sentenza n. 1956 della Sez. 2 della Commissione Tributaria Regionale il Lazio 11/04/2016, n. 1956 che affermato che il valore normale desumibile dalla banca dati OMI assume unicamente il valore di un mero elemento indiziario di evasione che necessita, per poter essere validamente sostenuto anche in un eventuale giudizio, di ulteriori elementi di supporto in grado di rafforzare la sua valenza presuntiva.

Il valore OMI deve ritenersi mero elemento indiziario, non in grado di fondare una presunzione qualificata di occultamento del corrispettivo (Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia), sez. LXIII, 28/01/2014, n. 482).

Per essere considerate attendibili, le stime dell’OMI devono essere accompagnate da altri elementi probatori.

Ed ancora si richiama la sentenza n. 1550/17/17 del 23.10.2017 della Commissione Tributaria regionale per il Lazio in cui si afferma il principio che: “nell’ambito dei processi estimativi le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli”.

Infine si rammenta che la Corte di Cassazione con ordinanza n. 9814/2016 ha puntualizzato che è principio assodato quello secondo il quale in tema d’imposta di registro, l’obbligo della motivazione dell’avviso di accertamento in rettifica del valore risulta assolto quando l’Ufficio enunci il petitum ed indichi le relative ragioni in termini sufficienti a definire la materia del contendere, con la conseguenza che va considerato adeguatamente motivato l’avviso di accertamento che rinvii ai dati contenuti in una stima effettuata dall’UTE.

L’orientamento della giurisprudenza è stato recepito dalla stessa Agenzia delle Entrate che con circolare n. 16/E/2016 del mese di aprile 2016 ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni OMI, né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile ed il suo apprezzamento concreto sul mercato. Secondo tale circolare l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare.

Pertanto, la stima OMI non può rivestire natura di presunzione legale, ma semmai di presunzione semplice, costituendo un atto di parte, che se può essere ritenuto sufficiente per la motivazione dell’atto di rettifica, è di per sé privo di valore probatorio ove non supportato da elementi certi e precisi.

Incombeva pertanto all’Ufficio supportare la propria pretesa con elementi precisi e concordanti in grado di disattendere il valore indicato nell’atto di compravendita oggetto della controversia.

Alle stesse considerazioni invero era già pervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n. 117-2009/T, in base al quale le rilevazioni dell’OMI hanno valore semplicemente indiziario e, quindi, valore di presunzione semplice e, pertanto, insufficienti a motivare l’atto di rettifica che risulterà privo di valore probatorio nel caso in cui non sia supportato da elementi gravi, precisi e concordanti.

Le stime dell’OMI, quali meri valori presuntivi indiziari, non sono sufficienti a determinare una valutazione dell’immobile da parte dell’Agenzia tributaria e una conseguente richiesta di maggiori imposte da versare per la compravendita dello stesso.

Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali – come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria – non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo.

Ai fini dell’imposta di registro, il valore del bene va individuato alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia le potenziali utilizzazioni.

L’Ufficio può legittimamente ricorrere tanto alla stima comparativa, quanto al sopralluogo.

Tuttavia, qualora vi sia una contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo prevalgono queste ultime.

Orbene l’ufficio anziché confutare la perizia del contribuente con una perizia dell’Ufficio Tecnico Erariale si limita ad affermare la legittimità del suo operato in modo autoreferenziale e tautologico dimenticando che l’obbligo di motivazione stabilito dall’art. 7 della legge 212/2000 e dall’art. 3 legge 241/90 non essendo sufficiente il mero richiamo alle valutazioni rilevazioni dell’OMI o banca dati immobiliari reperibili su internet.

Pertanto, riuniti gli appelli dell’amministrazione finanziaria appellante n. 3984/2018 e n. 4174/2018 vanno rigettati con conferma delle sentenze della Commissione Tributaria Provinciale Sez. 37 e precisamente n. 5393/2018 e n. 5392/2018, con compensazione delle spese data la particolarità della vicenda in esame.

P.Q.M.

la Commissione respinge i riuniti appelli n. 4017/2018 e n. 4055/2018 dell’amministrazione finanziaria e l’appello incidentale della stessa A.C. appellata con conferma delle sentenze della Commissione Tributaria Provinciale Sez. 37 n. 5394/2018 e n. 5395/2018. Spese compensate.