Commissione Tributaria Regionale per la Liguria sez. 4 sentenza n. 6 depositata il 4 gennaio 2022 – Ai fini dell’applicazione delle imposte di trasferimento, la circostanza che il bene oggetto di cessione sia gravato da ipoteca ne determina una riduzione del valore di mercato

FATTO

L’Ufficio aveva emesso l’avviso di rettifica e liquidazione – n. 20151T003307000, notificato in data 12.05.2017 – ai sensi degli articoli 51 e 52 del T.U. delle disposizioni concernenti l’Imposta di Registro di cui al decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 con il quale era stato accertato, per i beni compravenduti, un valore di ? 1.879.984,00 a fronte del valore dichiarato in atto di euro 66.000,00.

L’Ufficio aveva determinato il valore degli immobili sulla base di stime dell’Agenzia del Territorio.

Trattasi di immobili ubicati in comune di Piacenza, comune di N., comune di S.R.P. (LO), comune di S. G. (SI).

La differenza tra il valore dichiarato in atto per gli immobili pari a euro 66.000,00 e il valore complessivamente accertato di euro 1.879.984,00 generava così una maggior valore imponibile ai fini dell’imposta di ipotecaria e catastale pari a euro 1.813.984,00 con una maggiore imposta ipotecaria accertata calcolata con aliquota del 3% pari a euro 54.419,00 oltre a interessi di euro 3.605,85 e una maggiore imposta catastale accertata calcolata con aliquota del 1% pari a euro 18.139,84 oltre a interessi di euro 1.201,95 a cui si aggiungono le sanzioni dell’importo complessivo di euro 72.559,36. Con ricorso spedito in data 11.07.2017 – protocollo di arrivo n. 29045 del 17.07.2017 – la società P. I. s.r.l. aveva impugnato l’avviso di rettifica e liquidazione e ne aveva chiesto l’annullamento.

Aveva eccepito: – carenza di motivazione: l’Ufficio si sarebbe limitato a fare un pedissequo riferimento agli articoli 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986 “senza articolare il ragionamento logico che ha portato alla conclusione che il prezzo pattuito non fosse corretto………”; – valutazione viziata da errore: alla data di compravendita i beni erano gravati da vincoli ipotecari per importi notevoli.

La Prima sezione della Commissione Tributaria Provinciale della Spezia, con la sentenza n. 40 – pronunciata l’11.03.2019 e depositata il 13.03.2019 – ha parzialmente accolto il ricorso.

A parere del Collegio i valori accertati “devono essere sensibilmente ridotti considerato che il valore degli immobili gravati da vincoli ipotecari deve tenere conto degli importi relativi a dette garanzie, valore che va senz’altro a ridurre l’importo da assumere quale valore venale in commercio, che quindi non potrà……..corrispondere agli importi periziati……”.

Il Giudice provinciale ha anche sottolineato che: “Non si può tuttavia non rilevare che gli importi dichiarati in atto dalle parti contraenti risultano m particolarmente irrisori” e preso atto che “…….i valori dell’ipoteca sugli immobili risultano superiori al valore degli immobili stessi stimati dall’Ufficio” ha ridotto il valore accertato dell’80%”.

L’Ufficio ritiene di impugnare la sentenza n. 40/01/2019 per violazione dell’art. 52 del decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. L’art. 52 citato dispone che “l’Ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell’art. 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica ed alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni”.

Nel caso che ci occupa, occorre premettere che con atto Notaio R.P. del 4 giugno 2015, – registrato a La Spezia in data 11.06.2015 al n. 3307, serie 1T – la società XXX s.r.l., con sede in La Spezia aveva venduto alla società P.I. s.r.l., con sede in Piacenza, la piena proprietà dei seguenti immobili: 1) In Comune di Piacenza, complesso edilizio Centro Direzionale Piacenza Intermodale, nel fabbricato condominiale, denominato Edificio 1, via C., n. 8 a) unità immobiliare ad uso ufficio, censita al NCEU nel foglio di mappa 75 dalla particella 309, sub. 29;

b) posto auto scoperto, della superficie catastale di metri quadrati 12, censito al NCEU nel foglio di mappa 75 dalla particella 309, sub. 50;

c) posto auto scoperto, della superficie catastale di metri quadrati 25, censito al NCEU nel foglio di mappa 75 dalla particella 309, sub. 73;

d) posto auto scoperto della superficie catastale di metri quadrati 12, censito al NCEU nel foglio di mappa 75, dalla particella 309, sub. 78.

2) In Comune di N. (PC), località Casa G., fabbricato ad uso deposito, censito al NCEU nel foglio di mappa 25 dalla particella 476, sub. 3.

3) In Comune di S. R. .P. (Lodi), località M., via dell’A., capannone artigianale, censito al NCEU nel foglio di mappa n.7 dai mappali 447 e 490.

4) In Comune di S. G. (SI), località C., complesso edilizio denominato “La G.”:

a) fabbricato ex fienile ad uso deposito, censito al NCEU nel foglio di mappa 69 dalla particella 60, sub. 2;

b) locale ad uso magazzino censito al NCEU nel foglio di mappa 60 dalla particella 60, sub. 3;

c) vari locali ad uso magazzino censiti al NCEU nel foglio di mappa 60 dalla particella 60, sub. 4;

d) appartamento per civile abitazione (ex rurale) censito al NCEU nel foglio di mappa 60 dalla particella 60, sub. 5;

e) appezzamento di terreno della superficie catastale di metri quadrati 25.810 censito al NCT nel foglio di mappa 60 dal mappale 322.

Il prezzo era stato dichiarato dalle parti in complessivi euro 66.000,00 dei quali euro 55.000,00 per i beni descritti sub 1), euro 1.000,00 per i beni descritti sub 2), euro 8.000,00 per i beni descritti sub. 3) ed euro 2.000,00 per i beni descritti sub. 4).

Su richiesta dell’Ufficio, l’Agenzia del Territorio – Direzione Provinciale di Piacenza – aveva redatto – dopo aver proceduto ad un sopralluogo esterno ed interno in data 25/11/2015 ed in data 23.11.2016 – una stima degli immobili di cui al numero 1) e di cui al numero 2) finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato che aveva quantificato in euro 197.850,00 (dichiarati in atto euro 55.000,00) per gli immobili di cui al numero 1) ed in euro 11.000,00 (dichiarati in atto euro 1.000,00) per gli immobili di cui al n. 2).

Su richiesta dell’Ufficio, l’Agenzia del Territorio – Direzione Provinciale di Lodi – aveva redatto – dopo aver proceduto ad un sopralluogo esterno ed interno in data 8/11/2016 – una stima degli immobili di cui al numero 3) finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato che aveva quantificato in euro 1.300.000,00 (dichiarati in atto euro 8.000,00). Sempre su richiesta dell’Ufficio, l’Agenzia del Territorio – Direzione Provinciale di Siena – aveva redatto – dopo aver eseguito un sopralluogo in data 21.12.2016 – una stima degli immobili di cui al n. 4) finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato che aveva quantificato in euro 371.400,00 (dichiarati in atto euro 2.000,00).

Il ricorrente aveva lamentato che alla data di stipula dell’atto esistevano situazioni debitorie, garantite da ipoteche, ancora aperte per importi notevoli.

In particolare aveva rammentato che:

1) i beni acquistati nel Comune di Piacenza erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca iscritta a Piacenza a favore della BANCA POPOLARE dell’EMILIA ROMAGNA per un debito residuo di euro 269.553,00;

– ipoteca legale iscritta a favore di EQUITALIA EMILIA NORD S.p.A. per un debito residuo di euro 365.795,00.

2) i beni acquistati nel Comune di N. (PC) erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca iscritta a Lodi a favore di BANCA INTESA MEDIOCREDITO

– ipoteca giudiziale iscritta a Lodi a favore di BANCA DEL VALDARNO CREDITO COOPERATIVO dell’importo di euro 2.000.000,00.

3) i beni acquistati nel Comune di S. R. P. (Lodi) erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza a favore di BANCA VALDARNO CREDITO COOPERATIVO.

4) i beni acquistati nel Comune di S. G. (SI) erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca iscritta a Siena a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI a fronte dell’erogazione di euro 560.000,00 in conto del mutuo di euro 1.040.000,00;

Su richiesta dell’Ufficio, l’Agenzia del Territorio – Direzione Provinciale di Siena – aveva redatto – dopo aver eseguito un sopralluogo in data 21.12.2016 – una stima degli immobili di cui al n. 4) finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato che aveva quantificato in euro 371.400,00 (dichiarati in atto euro 2.000,00).

La Parte aveva lamentato che alla data di stipula dell’atto esistevano situazioni debitorie, garantite da ipoteche, ancora aperte per importi notevoli.

In particolare aveva rammentato che:

1) i beni acquistati nel Comune di Piacenza erano gravati dai seguenti vincoli

– ipoteca iscritta a Piacenza a favore della BANCA POPOLARE dell’EMILIA ROMAGNA per un debito residuo di euro 269.553,00;

– ipoteca legale iscritta a favore di EQUITALIA EMILIA NORD S.p.A. per un debito residuo di euro 365.795,00.

2) i beni acquistati nel Comune di N. (PC) erano gravati dai seguenti vincoli: – ipoteca iscritta a Lodi a favore di BANCA INTESA MEDIOCREDITO

– ipoteca giudiziale iscritta a Lodi a favore di BANCA DEL VALDARNO CREDITO COOPERATIVO dell’importo di euro 2.000.000,00.

3) i beni acquistati nel Comune di S. R. P. (Lodi) erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza a favore di BANCA VALDARNO CREDITO COOPERATIVO.

4) i beni acquistati nel Comune di S. G. (SI) erano gravati dai seguenti vincoli:

– ipoteca iscritta a Siena a favore della BANCA MONTE DEI PASCHI a fronte dell’erogazione di euro 560.000,00 in conto del mutuo di euro 1.040.000,00;

– ipoteca iscritta a Siena a favore della BANCA VALDARNO CREDITO COOPERATIVO a fronte del mutuo ipotecario dell’importo di euro 2.000.000,00;

– ipoteca giudiziale iscritta a Siena a favore di L.P. s.r.l. a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pisa – Sezione di Pontedera -;

– ipoteca giudiziale a favore della BANCA POPOLARE DELL’ETRURIA E DEL LAZIO a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace di Montepulciano.

Il Giudice provinciale stesso, con la sentenza che qui si appella, ha ritenuto che “i valori degli immobili devono essere sensibilmente ridotti considerato che il valore degli immobili gravati da vincoli ipotecari deve tenere conto degli importi relativi a dette garanzie, valore che va senz’altro a ridurre l’importo da assumere quale valore venale di commercio, che quindi non potrà, nel caso di specie corrispondere agli importi periziati…”.

Purtuttavia, rilevato che gli importi dichiarati in atto risultano “particolarmente irrisori” ha ridotto il valore accertato dell’80%.

[n.d.r.: valore dichiarato in atto: euro 66.000,00, valore accertato: euro 1.879.984,00, valore deciso euro 186.494,00].

Secondo l’Ufficio il Giudice provinciale ha arbitrariamente quantificato la percentuale di riduzione (perché 80% e non 60% ovvero 90% ?) e ritiene la sentenza contraddittoria. Infatti, se il Collegio ha ritenuto di sostenere che “i valori degli immobili devono essere sensibilmente ridotti considerato che il valore degli immobili gravati da vincoli ipotecari deve tenere conto degli importi relativi a dette garanzie, valore che va senz’altro a ridurre l’importo da assumere quale valore venale di commercio …….” avrebbe anche dovuto tenere conto “degli importi relativi a dette garanzie”, ovvero avrebbe dovuto tenere conto che i debiti ipotecari residui al momento dell’atto di vendita (come dichiarati dalla Parte) erano di importo decisamente superiore al valore deciso.

Ebbene, l’eccezione del ricorrente, secondo cui l’Ufficio avrebbe dovuto valutare i beni considerando le iscrizioni ipotecarie esistenti e la stessa sentenza del Giudice provinciale nella quale si legge che “il valore degli immobili gravati da vincoli ipotecari deve tenere conto degli importi relativi a dette garanzie”, trova risposta nella ratio delle imposte di registro, di trascrizione e catastali, che si configurano quali imposte di valore. Per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, ai sensi dell’art. 43 del T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, la base imponibile è costituita “dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto”. Nel caso di specie, l’Ufficio aveva effettuato una valutazione volta a determinare, così come richiesto dalla legislazione in materia, il valore del bene alla data dell’atto.

Pertanto, a fronte di una più che esaustiva motivazione e di un procedimento di valutazione dettagliato e minuzioso, il ricorrente aveva svolto un’eccezione di motivazione con la quale tendeva a mettere in dubbio la fondatezza stessa della pretesa nel merito, senza però offrire alcun elemento che potesse contrastare la pretesa fiscale.

La Cassazione Civile, Sezione V, con la sentenza 18.05.2016, n. 10225 ha affermato che deve ritenersi legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta di registro fondato sulla stima dell’Agenzia del territorio allegata all’atto impositivo, stima nella quale “si descrivono analiticamente per superficie, ubicazione e caratteristiche intrinseche i due lotti di terreno compravenduti, è indicato il metodo di stima utilizzato, di tipo sintetico-comparativo, e si specificano le maggiorazioni degli indicatori standard di mercato applicabili nel caso concreto, in ragione della destinazione urbanistica e degli edifici realizzabili sull’area”……..“Tanto più considerato che la stima effettuata da un organismo tecnico interno all’Amministrazione finanziaria – pur concretando una mera perizia di parte inidonea a fare piena prova del suo contenuto valutativo – ben può essere posta dal giudice di merito a fondamento, eventualmente anche esclusivo, del proprio convincimento, salvo l’onere di spiegare le ragioni di tale scelta, anche in relazione al tenore delle contestazioni del contribuente”.

L’Ufficio richiama anche Cassazione Civile, Sezione V, sentenza 15.04.2016, n. 7529 nella quale viene sancito che “nel processo tributario, nel quale esiste un maggiore spazio per le prove cosiddette atipiche, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente (Cassazione n. 14418 del 25/06/2014; Cassazione n. 4363 del 23/02/2011; Cassazione n. 8890 del 13/04/2007)”

Nel caso di specie, il ricorrente non aveva prodotto alcuna perizia di stima che individuasse il valore venale in comune commercio degli immobili compravenduti, limitandosi ad opporre la circostanza per cui il valore del corrispettivo in atto era più che congruo date le ipoteche presenti ed il debito residuo in linea capitale (senza nemmeno considerare interessi e altri oneri) garantito dagli immobili in questione. L’Ufficio conclude chiedendo:

Voglia Codesta Commissione Tributaria Regionale, in riforma della sentenza oggetto di impugnazione,

– confermare integralmente la legittimità e correttezza dell’avviso di rettifica e liquidazione n. 20151T003307000

– Con vittoria delle spese di entrambi i gradi di giudizio ai sensi dell’art. 15 decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546.

Osserva la Commissione.

L’appello dell’Ufficio non può essere accolto.

Non appare condivisibile quanto dedotto ed eccepito secondo l’Amministrazione nell’atto di appello ai fini dell’applicazione delle imposte di trasferimento, ed in particolare la circostanza che se il bene oggetto di cessione è gravato da ipoteca tale circostanza non determina una riduzione del valore di mercato del bene. Si ritiene tale impostazione assolutamente errata: il Collegio di primo grado, pur ritenendo corretta la stima dell’immobile effettuata dall’ufficio, ha giustamente rilevato che il valore del bene deve essere notevolmente ridotto proprio perché un bene ipotecato subisce delle limitazioni nel trasferimento. La C.T.P., infatti, afferma che: “La presenza di ipoteche non limita il diritto alla vendita dell’immobile, tuttavia di fatto lo ostacola. Nessuno infatti comprerebbe un immobile con il rischio di vederselo espropriato se solo il venditore interrompesse il pagamento del proprio debito. Tanto più è elevata l’ipoteca, tanto più alto è il freno al trasferimento del bene. Risulta, pertanto, evidente che l’esistenza di ipoteche sull’immobile influisce in maniera determinante sul valore di mercato dell’immobile stesso.” I Giudici di prime cure rideterminando il valore degli immobili trasferiti riducendolo nella percentuale dell’80%, hanno, in maniera condivisibile, valutato gli elementi sopra evidenziati.

Le sentenze citate dall’Ufficio, a sostegno delle proprie tesi, pur autorevoli, non apprezzano compiutamente la situazione di fatto rappresentata dall’esistenza delle garanzie che gravavano sugli stessi, e di cui occorre tenere conto ai fini della valutazione dei beni immobili in oggetto.

Conclusivamente l’appello dell’Ufficio non può essere accolto.

Le spese di lite possono essere compensate.

P.Q.M.

La Commissione respinge l’appello dell’Ufficio e per l’effetto conferma la decisione della Commissione Tributaria Provinciale di La Spezia.

Spese compensate.