COMMISSIONE TRIBUTARIA Regionale di Roma – Sentenza n. 3142 sez. 17 del 30 maggio 2017 – E’ illegittimo l’accertamento a fini Irpef notificato al proprietario dell’immobile concesso in locazione se il conteggio operato dall’Ufficio si rifà all’applicazione del contratto a uso abitativo quando, invece, il contribuente ha stipulato un contratto di tipo transitorio

COMMISSIONE TRIBUTARIA Regionale di Roma – Sentenza n. 3142 sez. 17 del 30 maggio 2017

MAGGIORE REDDITO – PROPRIETARIO IMMOBILE CONCESSO A USO ABITATIVO – MANCATA PERCEZIONE DI CANONI DI LOCAZIONE – CONDUTTORE MOROSO – SFRATTO PER MOROSITA’ – REGISTRAZIONE CONTRATTO TRANSITORIO – CONTEGGIO DELL’UFFICIO – ILLEGITTIMITA’ DELL’AVVISO

FATTO

La presente controversia ha come oggetto il ricorso con il quale la sig.ra D.S. impugnava gli avvisi di accertamento n. (omissis) per l’anno 2009 e n. (omissis) per l’anno 2010, emessi per reddito da locazione non dichiarato per gli anni 2008/2012 in relazione all’immobile sito in Nettuno, via (omissis) di cui è comproprietari a al 50% con la sorella N.

Tali accertamenti traggono origine dal processo verbale di constatazione n. 112 del 7/2/2013 redatto dalla Compagnia della G.d.F. di Nettuno a seguito di un esposto della locataria F.G. la quale aveva dichiarato di aver condotto in locazione ad uso abitativo il suddetto immobile dal 1/10/2008 al 29/2/2012 per un canone mensile di € 600,00, di avere corrisposto tale canone in contanti senza registrazione del contratto di locazione e che solo da un anno e mezzo non corrispondeva il canone.

Con il ricorso introduttivo, la contribuente lamentava l’illegittimità degli atti impugnati per i seguenti motivi:

1) Violazione dell’art. 12, comma 7, dello Statuto del contribuente (legge 212/2000) sostenendo che il processo verbale di constatazione avrebbe dovuto esserle comunicato prima della notifica degli avvisi in modo da consentire un corretto svolgimento del contraddittorio.

2) Errato calcolo dell’imponibile. Errata applicazione delle norme di diritto in tema di registrazione del contratto di locazione. Errori relativi all’accertamento fattuale.

3) Nullità del processo verbale a causa dell’assenza del difensore per violazione dell’art. 12 della legge 212/2000.

4) Insussistenza dell’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi sostenendo di non aver percepito alcun reddito che superasse l’importo di € 2.852,00 per cui non vi era l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi. Peraltro non vi era alcuna volontà da parte sua e della sorella cointestataria di procedere ad un rapporto contrattuale disciplinato dalla legge 392/1972 (4 anni) ma solo un contratto di tipo transitorio.

Chiedeva, pertanto, l’annullamento degli atti impugnati con vittoria delle spese di giudizio.

L’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Roma 2, regolarmente costituitasi in giudizio, contestava puntualmente tutti i motivi del ricorso e ne chiedeva il rigetto, con condanna della parte alle spese di giudizio.

La Commissione tributaria provinciale di Roma, con sentenza n. 1151/20/16, rigettava il ricorso e condannava la ricorrente alle spese di giudizio (euro 1.000,00).

Avverso detta sentenza propone appello la ricorrente per chiederne la riforma sulla base delle seguenti motivazioni:

– Omessa motivazione della sentenza;

– Violazione dello Statuto del Contribuente;

– Difetto di contraddittorio;

– Mancata percezione dei canoni di locazione.

L’Agenzia delle entrate D.p. Il di Roma, si costituisce in giudizio per contrastare, con varie deduzioni, le argomentazioni sollevate dall’appellante, affermando la validità e la fondatezza del proprio operato e chiedendo il rigetto del gravame.

DIRITTO

Questa Commissione ritiene che l’appello della contribuente sia fondato e possa, pertanto, essere accolto.

E, invero, non può condividersi l’assunto della prima sentenza laddove si legge che la difesa della ricorrente non ha prodotto i documenti quali il contratto di locazione e la successiva registrazione del contratto.

In realtà, questi documenti, che comprovano quanto impugnato con il ricorso introduttivo, sono stati tutti prodotti e sono tutti contenuti nel fascicolo di parte (oltre che ad essere stati citati nell’indice atti del ricorso introduttivo).

Al riguardo, deve rilevarsi che la D. registrava, pagando la sanzione il contratto di locazione di “tipo transitorio”, mentre il conteggio effettuato dall’Ufficio risulta redatto in base all’applicazione di un contratto ad uso abitativo.

Nel dettaglio: per il 2008 il canone di locazione percepito era solo di tre mesi per un importo totale di € 1.800,00, somma che deve essere divisa al 50% con la sorella N. Pertanto l’importo percepito è di € 900,00 per il solo anno 2008.

Per l’anno 2009, invece, la F. corrispondeva la somma di € 4.200,00, cioè la locazione dal gennaio 2009 al luglio 2009 e non la somma di € 7.200,00 come indicato nell’avviso di accertamento.

Inoltre, l’anno 2010 e l’anno 2011, come per il 2012, l’immobile non ha prodotto alcun reddito in quanto pendente l’esecuzione dello sfratto per morosità. Nel verbale, invece, si ridetermina il reddito come se fosse stato percepito, mentre ciò non è assolutamente avvenuto.

Inoltre nell’accertamento posto in essere dalla Guardia di Finanza non si tiene conto anche di un altro fondamentale elemento, cioè la registrazione del contratto di locazione.

Ebbene la registrazione del contratto di locazione, anche se tardiva, ha efficacia ex tunc, cioè dal momento del suo sorgere.

E non potrebbe essere diversamente in quanto si dà appunto la possibilità al locatore di poter registrare il contratto pagando anche la relativa sanzione. Nel caso in esame, poi, per l’anno 2009, deve osservarsi che l’Ufficio ha conteggiato tutto l’anno relativo al 50% del canone di locazione come se di fatto fosse stato percepito.

Ciò non è esatto, in quanto il canone di locazione è stato, di fatto, pagato solo sino al luglio del 2009. Da ciò discende che il 50% del percepito è € 2.100,00 e non € 3.060,00 come indicato nell’accertamento.

Di tale fatto vi è prova certa in quanto vi è un atto giudiziario ed una pronuncia di un Giudice civile.

Pertanto il conteggio effettuato è errato come lo è per l’anno 2010, anno in cui di fatto non è stato percepito alcun reddito da parte dell’istante, in quanto non vi è stato alcun versamento di alcun canone.

Non è, dunque condivisibile l’affermazione dell’Ufficio: “Visto che la Sig.ra D.S. per l’anno d’imposta 2010 ha percepito un reddito pari ad € 3.060,00 al netto delle spese, si effettua l’accertamento che poi di fatto è stato notificato”.

È dimostrato, con atti pubblici, che la D. non ha percepito alcun reddito, ma anzi ha sopportato le spese vive relative ad uno sfratto per morosità conclusosi due anni più tardi.

La ricorrente, dunque, non ha percepito alcun reddito neppure per l’anno 2011 anche se si legge che la stessa avrebbe percepito la metà della somma di € 7.200.00.

Nessuna somma è stata percepita e pertanto nessuna dichiarazione doveva essere effettuata.

Non sembra inutile, al riguardo, ricordare che la stessa Agenzia delle entrate ha specificato con la circolare 11/E/2014 che per le locazioni ad uso abitativo i canoni non riscossi non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento e non debbono essere riportati nella dichiarazione dei redditi se il procedimento si è concluso e nel caso in cui il Giudice confermi la morosità anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale.

Giova anche ricordare che il contratto di cui si discute è un contratto di natura transitoria e che la conduttrice non ha liberato l’immobile nel tempo previsto, occupandolo e non pagando il canone / indennità per l’occupazione.

L’appellante non ha mai percepito le somme contestatele anche perché la F.G. invece di rilasciare l’immobile nel periodo previsto, cioè il 06.10.2009, non solo non versava più dal luglio del 2009 i canoni, ma occupava, per tutto il tempo intercorrente all’esecuzione dello sfratto, l’immobile sino al 29.02.2012, momento in cui di fatto l’ufficiale giudiziario immetteva l’appellante nel possesso dell’immobile.

In sostanza, non si è trattato, nel caso di specie, di una locazione “in nero”, bensì di locazione transitoria.

Sulla base delle dedotte considerazioni, l’appello della contribuente deve essere accolto e, per l’effetto, deve essere annullato l’avviso di accertamento impugnato.

L’accoglimento dell’appello della contribuente sotto i profili di fatto e di diritto anzidetti, rende inutile l’esame delle altre questioni sollevate dalle parti, che rimangono, pertanto, assorbite e superate, perché irrilevanti alla luce dell’esito del giudizio.

Le spese di lite possono essere compensate tra le parti tenuto conto della natura della presente controversia e delle alterne vicende che ne hanno caratterizzato l’iter processuale.

P.Q.M.

La Commissione tributaria regionale del Lazio – Sezione 17a, definitivamente pronunciando sull’appello in epigrafe, così dispone:

“Accoglie l’appello. Compensa le spese”.