COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di Roma sentenza n. 8263 sez. 15 del 13 dicembre 2016 – Non può essere rettificato in senso favorevole al contribuente il provvedimento di riclassamento dell’immobile ubicato in un quartiere che ha assunto negli anni un maggior pregio per lo sviluppo urbano complessivo

COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di Roma sentenza n. 8263 sez. 15 del 13 dicembre 2016

RENDITA CATASTALE – RICLASSAMENTO IMMOBILE – MICROZONA – STRADA PRIVATA CHIUSA AL TRAFFICO VEICOLARE – SVILUPPO URBANO – RICLASSIFICAZIONE – SUSSISTE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. S.M. impugnava davanti alla Commissione tributaria provinciale di Roma l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, Ufficio provinciale di Roma – Territorio, aveva rideterminato la classe di merito di 6 unità immobiliari (5 in categoria C1 e una in categoria C6) site in Roma, nella via (omissis) (numeri civici dal 10 al 20), facenti parte della microzona (omissis) – Salario Trieste, mediante l’applicazione della procedura di rivalutazione per microzone prevista dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004 n. 311.

2. L’ufficio impostore si costituiva in giudizio, in particolare contestando le doglianze relative al difetto di motivazione e alla illegittimità della procedura seguita. Riguardo al merito dava atto della parziale fondatezza delle ragioni fatte valere dalla controparte in considerazione della circostanza che via (omissis) è una strada privata chiusa al traffico veicolare e indicava come adeguata una classificazione di minore pregio per tutti e 5 i “magazzini” (così la sentenza) in C1, confermando invece il classamento nella sesta classe della unità in C6 (autorimessa).

3. La Commissione di primo grado, a conclusione di un ampio esame della normativa sulla revisione del classamento delle proprietà site in determinate microzone del territorio comunale e dei relativi orientamenti interpretativi, in specie della Corte di legittimità, si poneva in particolare il quesito circa la possibilità o meno che l’Agenzia ridetermini il classamento delle singole unità immobiliari situate in una microzona senza procedere all’analitica valutazione della unità stessa, una volta che il procedimento di riclassificazione sia risultato aderente al dettato normativo quanto alla verifica della omogeneità delle microzone, della alterazione significativa del rapporto valore catastale/valore medio di mercato nella microzona di riferimento rispetto allo stesso rapporto rilevato per l’insieme delle microzone. A tale quesito la Commissione riteneva di dover dare risposta positiva, tenendo presente in particolare la ripetuta precisazione giurisprudenziale circa l’inesistenza di un obbligo per l’Agenzia di procedere ad uno specifico sopralluogo dell’unità immobiliare in valutazione e alla circostanza che la procedura di riclassamento in questione non è né generalizzata né di carattere assoluto, ma al contrario si muove nell’ambito di un possibile rimedio a squilibri tra valori catastali e valori di mercato oggettivamente misurabili, e solo se tali squilibri siano significativamente rilevanti.

Con riferimento alla fattispecie, la Commissione, dopo avere diffusamente riferito circa la motivazione del provvedimento impugnato, contenente un’esposizione relativa: ai presupposti normativi del procedimento di riclassificazione seguito, alla deliberazione del Comune richiedente l’attivazione del procedimento per determinate microzone; alle diverse misure dello scostamento nelle varie microzone dei valori catastali rispetto ai valori di mercato e poi alle diverse misure nelle varie microzone del rapporto tra tale tasso di scostamento e il tasso di scostamento medio delle varie microzone (con analitico specchietto di tali dati); al superamento nella microzona Salario-Trieste del valore soglia di maggiore scostamento rispetto alla media; alle caratteristiche della specifica microzona (che si assumeva caratterizzata dal miglioramento del contesto urbano e da una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della conseguente, redditività riconducibile ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia); alla coerenza del nuovo classamento determinato per le unità oggetto dell’accertamento con il classamento di altre unità immobiliari di cui erano indicati gli estremi catastali.

Ne conseguiva secondo la Commissione l’insussistenza dei profili di nullità dell’atto impugnato dedotti dalla ricorrente. Aggiungeva che l’incontestabile rivalutazione dei valori immobiliari nella specifica microzona, risultante dai valori OMI e comunque notoria, rendeva evidente l’incoerenza delle classi di merito originariamente assegnate a tutti e sei i cespiti in contestazione, classi inadeguate ad esprimere le effettive potenzialità reddituali dei medesimi.

In tale contesto meritava conferma la classificazione con aumento di una sola classe dell’unità in C6 di via (omissis). Relativamente alle cinque unità in C1 la Commissione riteneva che esse fossero sostanzialmente di qualità equivalente e che quindi per tutte quante, in relazione alla loro redditività, fosse appropriata la classe settima, che l’ufficio intendeva riconoscere solo alla unità censita sub 2.

4. L’Agenzia delle entrate ha proposto appello relativamente alla classe attribuita alle quattro unità immobiliari identificale dai dati catastali foglio (omissis), particella (omissis), sub 1, sub 3 e sub 4 (tre unità), nonché particella (omissis) (un’unità), per le quali la Commissione di primo grado ha previsto la classe 7. Secondo l’appellante è contestabile che tali unità siano equivalenti a quella (sub 2) per cui l’ufficio aveva riconosciuto la classe 7. Non sussisteva infatti tale omogeneità per quanto riguarda l’elemento delle caratteristiche edilizie, che ai fini dell’attribuzione della classe ha rilievo concorrente rispetto a quello della qualità urbana e ambientale. In concreto l’attenzione doveva essere rivolta alla superficie delle varie unità, rilevante ai fini del valore degli immobili con destinazione d’uso di negozi, nel senso che all’aumentare della superficie diminuisce la classe. E questa era la ragione per cui all’unità sub 2, avente una superficie maggiore di 50 mq, era stata attribuita la classe 7, cioè una in meno rispetto alle altre quattro unità, per cui era stata prevista invece la classe 8. Del resto la prima di dette unità già in origine aveva due classi in meno delle altre quattro (classe 3 invece di classe 5). Insiste quindi per l’attribuzione a tali quattro unità immobiliari della classe 8.

5. La contribuente S.M. (omissis) ha proposto a sua volta appello, con atto inviato per la notifica nella stessa data (27.10.2015) in cui risulta pervenutole l’atto di appello dell’Ufficio, e successivamente replicava con controdeduzioni all’appello della controparte.

6.1. La parte, richiamando a sostegno delle sue difese quello che ritiene l’orientamento affermatosi nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, sostiene innanzitutto che nel motivare il provvedimento di riclassamento deve farsi specifica menzione anche dell’avvenuto accertamento del mutamento del valore degli immobili presenti nella microzona, non potendosi a tal fine ritenere sufficiente la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune. Nella specie tale onere motivazionale non poteva ritenersi assolto, specificamente perché, come ugualmente precisato dalla giurisprudenza, la semplice indicazione dell’accertata evoluzione del contesto socio-economico della microzona non costituisce motivazione del provvedimento, non solo per la mancata esplicitazione analitica degli elementi concreti su cui il giudizio si fonda, ma anche per la inidoneità di detto giudizio a dar conto di come la semplice evoluzione del fattore posizionale sia utile ai fini dell’attribuzione a ciascuna singola unità immobiliare di un nuovo apprezzamento globale del livello reddituale.

6-2. Inoltre nella specie l’Ufficio aveva proceduto non solo senza compiere un attento esame delle caratteristiche costruttive e abitative dell’immobile, ma anche in violazione del DPR n. 1142/1949, la cui corretta applicazione avrebbe richiesto un confronto delle unità immobiliari da riclassare con le “unità tipo” ai fini del loro collocamento nelle categorie e classi prestabilite per le zone censuarie.

Peraltro con la motivazione del provvedimento non solo non erano state precisate le eventuali trasformazioni edilizie subite dalle singole unità immobiliari, ma anche, in contrasto con quanto – sempre secondo la giurisprudenza – è necessario specificare in caso di risistemazione dei parametri relativi alla microzona, l’Ufficio non aveva provveduto ad indicare i significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano che potevano avere reso opportuna la revisione dei parametri relativi alla microzona.

6.3 Nella specie, poi, la zona oggetto dell’accertamento impugnato versava in uno stato di quasi totale degrado – come evidenziato dalla documentazione fotografica – e certo non era interessata ai presunti miglioramenti del contesto urbano. Inoltre gli immobili, oggetto di mera manutenzione ordinaria senza interventi di modernizzazione, si trovavano in una zona nel margine della microzona Salario-Trieste nella quale non era avvenuto alcun intervento di miglioramento o riqualificazione urbanistica, e i medesimi locali erano sul retro di uno stabile che insiste su una via privata (via (omissis) chiusa al traffico, sicché era contraddittoria l’affermazione del provvedimento, e conseguentemente anche della sentenza, relativa ad un contesto ad alta vocazione commerciale, smentita nel giudizio dallo stesso Ufficio.

Con le controdeduzioni relative all’appello dell’Agenzia, la contribuente preliminarmente eccepisce la nullità di tale impugnazione, rilevando che nel relativo atto era chiesta nell’epigrafe la “integrale riforma della sentenza”, mentre nelle conclusioni era chiesto di “riformare parzialmente la sentenza impugnata”. Nella motivazione relativa al merito (pur intitolata “infondatezza nel merito dell’appello dell’Ufficio”) si ribadiscono le critiche di fondo già esposte nell’atto di appello della parte privata e nelle conclusioni si chiede il rigetto dell’appello dell’Ufficio previa riunione del procedimento a quello instaurato dalla medesima parte.

La contribuente ha poi depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I due appelli devono essere riuniti.

Deve in primo luogo esaminarsi l’appello della contribuente che può spiegare rilievo assorbente.

La Commissione non lo ritiene meritevole di accoglimento, risultando le considerazioni già svolte dal primo giudice in ordine alla tematica in esame fondamentalmente condivisibili e peraltro anche coerenti con i principi al riguardo affermati dalla più puntuale e prevalente giurisprudenza di legittimità al riguardo. Infatti, successivamente a Cass. n. 9626/2012, che a quanto pare faceva riferimento a provvedimenti non compiutamente motivati riguardo al procedimento per la revisione del classamento nelle microzone, altre sentenze hanno precisato che, quando il mutamento della classificazione catastale è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare, l’Agenzia dovrà nel provvedimento indicare le trasformazioni edilizie intervenute, e invece, quando il mutamento è dovuto alla revisione dei parametri relativi alla microzona a norma dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, la motivazione dovrà riguardare il significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella specifica microzona rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone e fare riferimento all’atto che a tali situazioni di carattere complessivo ha dato rilievo (cfr. Cass. 13174/2012, 5784/2013, 10489/2013, 16643/2013).

Nella specie il provvedimento è stato compiutamente motivato con il riferimento ai punti salienti e ai presupposti giustificativi del procedimento per la revisione delle classificazioni catastali nella microzona comunale in questione a norma della disposizione sopra richiamata, come già diffusamente rilevato dal giudice di primo grado con i rilievi riassunti in narrativa e giustificati dall’effettivo tenore del provvedimento. Deve rilevarsi che nel provvedimento è anche richiamato, sia pure complessivamente, il dato della rivalutazione del patrimonio immobiliare e della sua stessa redditività per la modifica migliorativa del contesto urbano. Al riguardo può osservarsi che sono moltissimi i fattori che possono incidere a tal fine e che il dato in definitiva decisivo è il maggior pregio comparativamente assunto dalla zona nelle valutazioni di mercato, maggior pregio che al limite può dipendere anche soltanto dal maggior rilievo che la centralità della zona ha assunto in seguito allo sviluppo urbano complessivo, fatto quest’ultimo notoriamente verificatosi in Roma negli ultimi decenni.

L’evoluzione della microzona consente in sostanza all’Ufficio, nell’ambito del sistema di cui alla normativa in esame, di presumere l’incremento di pregio, sotto il profilo della loro collocazione ambientale, delle varie unità immobiliari situate nella microzona. Si tratta di una presunzione semplice, poiché particolari caratteristiche costruttive o di collocazione di singoli immobili possono ridurre o al limite escludere la rilevanza della evoluzione complessiva. In effetti lo stesso Ufficio in sede di giudizio ha dato atto dell’effetto limitativo conseguenza nella specie delle particolari caratteristiche della via, privata e chiusa al traffico veicolare, da cui si accede ai locali in questione e il giudice di primo grado ha motivatamente ridotto le classi da assegnare alle varie unità (salvo quella per cui già l’Ufficio aveva ridotto al minimo la rivalutazione). La contribuente non ha formulato specifiche critiche rispetto alle modalità e misure di tale ridimensionamento, limitandosi a riproporre la complessiva doglianza circa la non rilevanza del miglioramento in relazione alle caratteristiche della via e al modo in cui i relativi luoghi erano trascurati, così come lo stabile che aveva formato oggetto di sola manutenzione ordinaria. Tali rilievi non appaiono decisivi. Le condizioni della strada sono documentate da fotografie evidentemente scattate ad hoc che evidenziano in maniera esagerata taluni elementi di trascuratezza e, peraltro, trattandosi di strada privata, gli stessi sono imputabili anche alla contingente negligenza degli stessi proprietari degli immobili. Inoltre la (relativa) centralità del quartiere sicuramente si riflette, pur in maniera attenuata, anche sul valore di locali prospettanti su una via defilata rispetto al libero traffico veicolare, data la molteplicità di utilizzazioni che anche i locali classificati in C/1 (per non parlare del locale in C/6, non necessariamente inciso dalla situazioni dei luoghi) possono praticamente conseguire (per es. vendita di prodotti aventi clientela particolare e non di massa, magazzini deposito, attività artigianali, ecc.).

L’appello dell’Agenzia delle entrate certamente non può ritenersi inammissibile a causa dell’innocua incongruenza tra l’intestazione dell’atto, menzionante un riforma integrale della sentenza, e l’effettivo contenuto dell’atto, mirante ad una riforma parziale, così come le conclusioni.

Quanto al merito, di nuovo si ritiene condivisibile l’operato del giudice di primo grado, in quanto la rilevanza tradizionalmente attribuita alla entità della superficie nella stima del valore al metro quadro dei locali a destinazione commerciale (minore valore a metro quadro dei locali particolarmente ampi) appare non più valida con riferimento alla trasformazione delle attività commerciali, con la perdita di importanza del piccolo commercio di zona, e alla variabilità delle destinazioni concrete dei locali con apertura su strada. Appare quindi congrua l’attribuzione della stessa classe ai vali locali in C/1 a prescindere dalla loro superficie.

In conclusioni entrambi gli appello devono essere rigettati, con compensazione delle spese, stante la reciproca soccombenza e la natura della controversia.

P.Q.M.

La Commissione respinge gli appelli e conferma la sentenza di primo grado. Spese compensate.