Abstract

La sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, 9 luglio 2026, n. 23548, depositata il 20 luglio 2026, affronta il tema della comproprietà di un’unità immobiliare e dell’esercizio del diritto di voto nell’assemblea condominiale, chiarendo il rapporto tra comunione ordinaria e disciplina del condominio negli edifici. La pronuncia enuncia due principi di particolare rilievo. Il primo riguarda l’autonomia delle comunioni derivanti da titoli diversi: la comunione avente a oggetto una singola unità immobiliare, formatasi per effetto di un atto dispositivo tra alcuni coeredi, resta distinta dalla comunione ereditaria originaria anche ai fini della composizione e del funzionamento dell’assemblea condominiale. Il secondo concerne la partecipazione dei comproprietari in assenza di un rappresentante comune: la mancata designazione del rappresentante previsto dall’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. non impedisce ai singoli contitolari di partecipare personalmente all’assemblea e di concorrere alla formazione del voto unitario riferibile alla comunione. Qualora, tuttavia, i comproprietari non riescano a formare la maggioranza interna necessaria per esprimere tale voto, la loro posizione deve essere considerata tra gli astenuti agli effetti dell’art. 1137 c.c.. L’arresto consolida così la distinzione tra il diritto individuale di partecipazione e l’unitarietà dell’imputazione del voto, offrendo criteri interpretativi rilevanti per il calcolo delle maggioranze condominiali, la verbalizzazione assembleare e l’impugnazione delle deliberazioni.

Parole chiave: comproprietà e voto nell’assemblea condominiale; proprietà indivisa; voto unitario dei comproprietari; rappresentante comune; comunione ereditaria; autonomia delle comunioni; maggioranze assembleari; art. 67 disp. att. c.c.; art. 1136 c.c.; art. 1137 c.c.; astensione dei comproprietari; impugnazione delle deliberazioni condominiali; Cass. n. 23548/2026.

1. Introduzione

L’intersezione tra la disciplina della comunione ordinaria e le regole operative del condominio negli edifici costituisce un terreno d’indagine in cui la teoria dei diritti reali si misura con le esigenze di celerità, certezza e funzionalità dell’amministrazione collettiva. Quando una singola unità immobiliare appartiene a più soggetti in regime di indivisione, il sistema giuridico impone il rispetto del principio di unitarietà della posizione di voto della comunione, cui corrisponde la necessità di una manifestazione univoca della volontà dei contitolari. Tuttavia, la realtà della vita condominiale è segnata da patologie interne, dissidi familiari, frammentazioni successorie o negozi dispositivi parziali che rendono complessa la formazione di un indirizzo condiviso tra i contitolari.

In questo scenario si colloca la pronuncia della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 9 luglio 2026, n. 23548, depositata il 20 luglio 2026, che offre un significativo contributo alla ricostruzione dei meccanismi di partecipazione assembleare. La Suprema Corte, investita di una complessa controversia originata dalla stratificazione di titoli dominicali differenti, ha proceduto all’enunciazione formale dei principi di diritto ai sensi dell’articolo 384, comma 1, del codice di procedura civile, offrendo una duplice chiave di lettura. Da un lato, i giudici di legittimità hanno ribadito l’autonomia delle diverse comunioni derivanti da titoli distinti ai fini della partecipazione condominiale; dall’altro, hanno affrontato il nodo cruciale del diritto di voto in assemblea dei comproprietari sprovvisti di un rappresentante comune.

La Corte ha affermato che la previsione dell’articolo 67, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile non configura la designazione del rappresentante comune quale condizione impeditiva della partecipazione individuale dei contitolari. Il vero snodo problematico sorge allorché i contitolari, intervenuti disgiuntamente, non riescano a formare la maggioranza interna necessaria per convergere su una determinazione univoca: in tal caso, la pronuncia ricollega a tale mancata formazione della maggioranza interna la qualificazione della posizione dei contitolari come astensione. Il presente contributo esamina la portata sistematica di questo arresto, verificandone le ricadute sulla computabilità dei quorum, sulla verbalizzazione e sulla legittimazione all’impugnazione ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile.

2. I due profili qualificanti dell’arresto

La pronuncia della Corte di Cassazione n. 23548 del 9 luglio 2026, depositata il 20 luglio 2026, offre l’occasione per un’analisi approfondita sul funzionamento dell’assemblea condominiale in presenza di unità immobiliari in comproprietà. L’analisi della decisione impone di considerare due nuclei motivazionali distinti:

  • Il primo profilo: la distinzione strutturale tra comunioni derivanti da titoli diversi. Nel caso di specie, la comunione avente a oggetto una cantina, originata da un atto di disposizione intercorso tra alcuni coeredi, rimane distinta e autonoma rispetto alla precedente comunione ereditaria originaria, anche ai fini della composizione della platea condominiale.

  • Il secondo profilo: le modalità di esercizio del diritto di voto da parte dei contitolari di una medesima unità immobiliare in difetto di un rappresentante comune. La pronuncia consente, sul piano ricostruttivo, di distinguere la dimensione individuale del diritto di partecipazione dalla dimensione unitaria dell’imputazione del voto.

3. Autonomia delle diverse comunioni derivanti da titoli distinti ai fini della partecipazione condominiale

Il primo profilo di rilievo della sentenza risiede nella rigorosa applicazione del principio secondo cui le masse patrimoniali derivanti da titoli genetici diversi mantengono una propria autonomia strutturale. La Corte stabilisce che le differenti comunioni restano patrimonialmente autonome e distinte anche ai fini della composizione e del funzionamento dell’assemblea condominiale.

Nel caso esaminato, la genesi negoziale della cantina per effetto di un negozio traslativo parziale tra alcuni coeredi ha modificato la composizione dei beni rispetto al compendio ereditario originario. Ne consegue che la comunione costituisce una comunione distinta, in quanto originata da un titolo diverso. Questa soluzione si pone in linea con il precedente recentemente richiamato dalla stessa Corte (Cass. n. 22500 del 2026), nel quale è stata valorizzata la distinzione tra la comunione ereditaria originaria e la comunione, soggettivamente più ristretta, formatasi per effetto di un atto di disposizione avente a oggetto un singolo bene.

Sul piano applicativo, il principio impone di verificare, ai fini della composizione della platea assembleare e del computo delle maggioranze, la specifica titolarità delle singole unità immobiliari e il titolo dal quale deriva la relativa situazione di contitolarità, escludendo visioni indifferenziate del patrimonio comune fondate sulla mera continuità soggettiva della comunione ereditaria originaria.

4. La posizione unitaria di voto della comunione e la partecipazione individuale dei contitolari

Superato il vaglio sull’autonomia dei titoli, la pronuncia affronta il tema della partecipazione dei comproprietari all’assemblea condominiale. L’articolo 67, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più soggetti, questi debbano nominare un rappresentante comune per l’esercizio dei diritti nell’assemblea.

La Suprema Corte chiarisce che la previsione dell’articolo 67, comma 2, disp. att. c.c. non configura la designazione del rappresentante comune quale condizione impeditiva della partecipazione individuale dei contitolari. La Corte enuncia espressamente che il diritto dei contitolari di designare un solo rappresentante non priva i singoli comproprietari della facoltà di intervenire individualmente alla riunione e di esprimere personalmente il voto unico.

La pronuncia del 2026 si pone in rapporto di continuità e di sviluppo rispetto a Cass. n. 15705 del 2020: se quest’ultima aveva valorizzato l’unitarietà del voto dei comproprietari quale limite alla moltiplicazione dell’elemento personale, la decisione del 2026 individua la conseguenza procedimentale della mancata formazione di tale voto unitario, riconducendola alla posizione degli astenuti. I contitolari della medesima unità immobiliare, pur potendo partecipare individualmente all’assemblea, non moltiplicano l’elemento personale rilevante ai sensi dell’art. 1136 c.c.: la posizione della comunione rileva, sotto tale profilo, come una sola posizione partecipativa.

5. La mancata formazione del voto unitario e la qualificazione della posizione come astensione

La qualificazione della mancata intesa interna come astensione merita un’attenta analisi dogmatica. La pronuncia non stabilisce che ogni mancata intesa produca automaticamente un’astensione, bensì circoscrive la fattispecie a una precisa sequenza causale:

  • Mancanza del rappresentante designato;

  • Partecipazione individuale dei comproprietari;

  • Necessità di formare la maggioranza interna ex artt. 1105 e 1106 c.c. per esprimere il voto unico;

  • Mancato raggiungimento della maggioranza interna necessaria;

  • Conseguente considerazione fra gli astenuti agli effetti dell’art. 1137 c.c.

Sul piano dogmatico, tale soluzione può essere letta come una qualificazione funzionale della mancata formazione della volontà comune, distinta dall’astensione volontaria in senso proprio.

Sotto il profilo del calcolo dei quorum (articolo 1136, commi 2 e 4, c.c.), l’astensione non determina alcuna espunzione della quota dal valore complessivo dell’edificio, né incide sulla consistenza millesimale dell’unità. La posizione della comunione rileva ai fini della determinazione degli intervenuti, ma, non essendosi formato un voto unitario favorevole o contrario, non concorre alla formazione dei voti favorevoli o contrari necessari per l’approvazione della deliberazione.

6. Profili applicativi, verbalizzazione e legittimazione all’impugnazione ex art. 1137 c.c.

L’applicazione pratica dei principi della sentenza richiede rigore nella verbalizzazione assembleare. Il presidente e l’amministratore dovrebbero dare atto puntualmente della situazione mediante una verbalizzazione analitica che registri la presenza dei comproprietari intervenuti individualmente, l’assenza di un rappresentante comune designato, le posizioni espresse, l’impossibilità di formare la maggioranza interna e la conseguente qualificazione della posizione della comunione tra gli astenuti, con indicazione dei relativi millesimi.

Sul piano della tutela giurisdizionale, la sentenza qualifica i contitolari disallineati come soggetti compresi «fra gli astenuti, agli effetti dell’art. 1137 c.c.». Tale conclusione si raccorda alla consolidata interpretazione della disposizione, secondo cui la legittimazione all’impugnazione ex art. 1137 c.c. spetta, nei termini stabiliti dalla disposizione, al condomino assente, dissenziente o astenuto è legittimato a impugnare la deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio (cfr. Cass. n. 28508 del 2020; Cass. n. 11375 del 2017). L’inclusione dei contitolari nella categoria degli astenuti consente di ricondurne la posizione processuale nell’ambito dell’art. 1137 c.c., ferma restando la necessità che l’impugnazione sia fondata su un vizio della deliberazione riconducibile ai rimedi previsti dall’ordinamento.

7. Considerazioni conclusive

La pronuncia della Corte di Cassazione del 9 luglio 2026, n. 23548, depositata il 20 luglio 2026, consente di ricostruire in termini più netti il rapporto fra individualità del diritto di partecipazione e unitarietà dell’imputazione del voto nella comunione condominiale. Separando la titolarità del diritto di partecipazione dalla modalità di imputazione del voto, la Suprema Corte offre una soluzione che bilancia le prerogative individuali dei contitolari con la funzionalità della gestione condominiale.