La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17875 depositata il 23 luglio 2013 intervenendo in tema di condominio ha statuito che negli edifici e più nello specifico di così detto condominio parziale, la valutazione della ricorrenza di tale fattispecie, che incide sull’applicazione del criterio di ripartizione delle spese, è valutata dal giudice di merito sulla base dei dati emergenti dall’istruttoria ed è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.
Pertanto alla luce di quanto statuito dalla Corte nei complessi condominiali con più edifici anche il condomino non proprietario di unità immobiliari nell’edificio da ristrutturare partecipa alle spese riguardanti il decoro architettonico dello stesso (es. fregi ornamentali etc.).
Il caso ha riguardato lavori di manutenzione straordinaria. L’assemblea ne decide l’esecuzione e la ripartizione delle spese su base millesimale tra i condomini una prima quota di spese per opere straordinarie.
Il Tribunale adito rigettava la domanda attorea. Avverso la decisione del giudice di prime cure proponeva ricorso inanzi alla Corte Territoriale che accoglieva le doglianze del ricorrente.
I giudici distrettuale in riforma della sentenza del giudice di primo grado, annullava la delibera nella parte afferente al criterio di ripartizione delle spese. La stessa Corte, dopo aver rilevato che le due palazzine, dovevano considerarsi del tutto separate ed autonome, sia strutturalmente che funzionalmente, dal corpo di fabbrica principale, statuiva che “mentre poteva affermarsi che una parte delle spese in questione, quali quelle riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, fossero di carattere comune a tutto il complesso condominiale, doveva escludersi il carattere comune per le spese concernenti la conservazione di muri e coperture, la posa dei portoni, il rifacimento dei pluviali riguardanti l’edificio principale, non aventi alcun riflesso diretto sulla porzione autonoma costituita dalle due palazzine poste sul fondo del cortile interno, costituenti per la loro struttura e funzione un condominio parziale ex articolo 1123 c.c., comma 3”.
Contro la sentenza dei giudici di appello il Condominio ricorreva alla Corte Suprema per la cassazione della sentenza dei giudici di merito.
Gli Ermellini condividevano l’argomentazione logico-giuridica della Corte d’Appello, ribadendo l’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che ritiene “configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprieta’, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarita’ necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 28-4-2004 n. 8136; Cass. 10-10-2007 n. 21246; Cass. 24-11-2010 n. 23851); con la conseguente applicabilita’, in tal caso, del criterio di ripartizione di spese previsto dall’articolo 1123 comma 3 c.c., per l’ipotesi in cui le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato. E’ evidente, infatti, che non possono ricomprendersi nel novero delle cose comuni previste dall’articolo 1117 c.c., quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali servano soltanto all’uso e al godimento di una parte del complesso immobiliare (v. Cass. Sez. Un. 7-7-1993 n. 7449)”.
Viceversa, secondo i giudici di legittimità, deve essere considerato “bene comune” a tutto il complesso condominiale il cd. decoro architettonico, di cui tutti i condomini beneficiano e rispetto al quale tutti devono contribuire, sotto il profilo economico, nel rispetto del criterio di riparto di cui all’art. 1123, comma 3, c.c.
