Con il decreto legge “destinazione Italia” (decreto legge n. 145/2013) è stato modificato l’articolo 1135 comma 1 del codice civile consentendo la possibilità, per l’assemblea condominiale, di costituire il fondo solo per l’ammontare dei pagamenti parziali legati allo stato di avanzamento lavori è limitata al caso in cui la modalità di pagamento graduale sia inserita in un contratto di appalto.Pertanto risulta essenziale per i condomini conoscere il contenuto del contratto di appalto i anticipo, non solo per capire esattamente la natura delle opere che si andranno a eseguire, ma soprattutto per valutare i tempi entro cui dovranno essere effettuati i versamenti.
Per cui la delibera assembleare dovrà disporre in modo dettagliato le indicazioni circa e modalità e le tempistiche dei pagamenti, in caso contrario si espone la stessa delibera a possibili impugnazioni da parte di condomini magari contrari all’esecuzione delle opere. Il contenuto della delibera assembleare deve richiamare in modo esplicito i termini esatti dei versamenti da effettuare in favore dell’appaltatore e il loro parziale ammontare in relazione ai certificati di pagamento che il direttore dei lavori predisporrà man mano, così da quantificare l’ammontare del fondo che si dovrà proporzionalmente costituire. Risulterà essenziale anche specificare le scadenze che i condomini dovranno rispettare per poter poi costituire i successivi fondi necessari per fare fronte agli ulteriori acconti. La delibera è validamente assunta solo se si sono rispettati i predetti presupposti.
Il nostro ordinamento non contiene una elencazione precisa e dettagliata delle ipotesi di delibere qualificate come nulle, annullabili oppure inesistenti. A sopperire a tale lacuna è stata la giurisprudenza che hanno fornito un rigorosa definizioni di tale ipotesi.
Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) oppure quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea. Sono inoltre nulle le delibere che fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento.
Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea oppure adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure approvate con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento.
La mancata costituzione del fondo, il cui fine è quello di eliminare sul nascere il problema della morosità di alcuni condomini, sottopone il condomino solvente al potenziale pericolo di dovere rispondere anche per la quota del moroso e dunque di partecipare alle spese per gli interventi straordinari in misura di gran lunga superiore a quella che gli spetterebbe secondo la legge o il regolamento. Il che comporta una innegabile alterazione del criterio di riparto delle spese tra tutti i condomini. Di qui discende la nullità della delibera, che ciascun condomino potrà impugnare in qualsiasi tempo, senza dovere rispettare il ristretto termine di 30 giorni stabilito dall’articolo 1137 del Codice civile.
La mancata costituzione del fondo, il cui fine è quello di eliminare sul nascere il problema della morosità di alcuni condomini, sottopone il condomino solvente al potenziale pericolo di dovere rispondere anche per la quota del moroso e dunque di partecipare alle spese per gli interventi straordinari in misura di gran lunga superiore a quella che gli spetterebbe secondo la legge o il regolamento. Il che comporta una innegabile alterazione del criterio di riparto delle spese tra tutti i condomini. Di qui discende la nullità della delibera, che ciascun condomino potrà impugnare in qualsiasi tempo, senza dovere rispettare il ristretto termine di 30 giorni stabilito dall’articolo 1137 del Codice civile.
