Procediamo ad analizzare la ripartizione delle spese condominiali in base alla loro tipologia. In base al contenute dell’articolo 1104 cod. civ. ogni soggetto artecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune. Il medesimo obbligo è contenuto nell’articolo 1123 del cod. civ.con riferimento alle parti comuni dell’edificio condominiale.
Con la legge n. 220 del 2012, legge di riforma del condominio, per quel che riguarda la ripartizione delle spese è stato modificato l’articolo 1124 del cod. civ. con riferimento alle spese riguardanti le scale e gli ascensori. Il menzionato articolo dispone che le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Spese di conservazione, spese di uso e di esercizio
Per meglio ripartire le spese va fatta una distinzione tra spese di conservazione e spese di uso o di esercizio, questo è reso necessario in relazione a determinati impianti (si pensi a quello di riscaldamento in cui le spese di conservazione gravano su tutti i condòmini che ne sono proprietari, mentre quelle di esercizio sono a carico dei soli condòmini che beneficiano del servizio e nella misura in cui ne beneficiano). Altra aspetto che va valutato è la facoltà di rinuncia all’utilizzo di impianti comuni, alla luce della nuova formulazione dell’articolo 1118 del cod. civ. se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Spese di manutenzione
Preliminarmente va precisato che per spese di manutenzione devono intendersi quelle occorrenti per mantenere la cosa comune nello stato in cui essa si trova e conservarne efficienza e funzionalità, in relazione al suo utilizzo. Inoltre le spese manutenzione possono distinguersi:
- spese di manutenzione ordinarie sono quelle prevedibili
- spese di manutenzione straordinarie
Spese di straordinaria manutenzione
Sono costituite da quelle spese rese necessarie per restituire al bene comune alla sua normale funzionalità, compromessa dalla carenza e/o assenza della mancata esecuzione di opere di ordinaria manutenzione oppure a causa del verificarsi di un evento il quale, anche se prevedibile, non poteva essere evitato mediante opere di ordinaria manutenzione.
Per fronteggiare le spese di manutenzione straordinaria è possibile, delibera assembleare, la costituzione di un apposito fondo ai sensi dell’articolo 1134 del cod. civ. primo comma n. 4.
Spese di manutenzione urgente ed il relativo diritto al rimborso
L’articolo 1134 del cod. civ., nella sua nuova formulazione a seguito della legge 220/2012, statuisce che il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Oltre all’ipotesi sopra indicata vi è un’altra stabilità dal secondo comma dell’articolo 1135 cod. civ., che prevede la possibilità, da parte dell’amministratore, di poter effettuare spese per lavori straordinari solo se questi hanno il carattere dell’urgenza, fermo restando l’obbligo di riferire alla prima assemblea. L’urgenza deve corrispondere ad esigenze oggettive di cui occorrerà dar prova all’assemblea che potrebbe in caso contrario non ratificare.
Spese per la manutenzione del lastrico solare
Il lastrico solare, indipendentemente dal suo uso o proprietà esclusiva o meno, svolgendo la funzione di copertura del fabbricato per cui grava su tutti i condòmini le spese per la sua riparazione e manutenzione. Pertanto grava sul condominio la responsabilità ex articolo 2051 c.c. ed è tenuto ad effettuare oltre che la manutenzione anche la riparazione rispondendo dei danni ex articolo 1126 c.c.
Per la terrazza a livello che svolga anche la funzione di copertura dell’edificio condominiale il proprietario viene liberato alla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua solo se prova che derivi da caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’inerzia colpevole del condominio che sia stato tempestivamente informato dell’esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.
L’articolo 1126 cod. civ. è la norma che disciplina e regola le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari. La norma citata statuisce che la ripartizione delle spese va eseguita in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Mentre l’applicazione del contenuto dell’articolo 1125 c.c., in riferimenti le spese di manutenzione e ricostruzione dei solai e delle volte ma non delle terrazze a livello, prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti.
Le stesse norme trovano applicazione per la ripartizione delle spese in ordine a quegli elementi ad esso accessorio quali pluviali, canali di scolo ecc..
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 10195 depositata il 30 marzo 2013 ha stabilito che «La disposizione dell’articolo 1126 del c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 del c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale al condominio».
Spese giudiziali
Per una corretta ripartizione delle spese giudiziali occorre fare una distinzione tra:
- liti interne
- liti esterne
Le liti interne sono quelle del condominio nei confronti del singolo condòmino. Nella predetta fattispecie occorre escludere il danneggiato dal pagamento delle spese legali in capo al condominio.
Liti esterne – La ripartizione delle spese giudiziali, a cui per interpretazione analogica va applicato l’articolo 1123 c.c., secondo e terzo comma, fermo le problematiche inerenti la ripartizione delle spese per liti a secondo dell’oggetto della controversia. Per cui beni la ripartizione potrebbe subire variazione a secondo se i beni, oggetto della controversia, siano destinati a servire i condòmini in misura diversa ovvero abbia riguardo a beni comuni parziari, cioè appartenenti ad un ben determinato gruppo di condòmini: come nel caso di scale, lastrici solari ecc.
L’articolo 1123, ultimo comma, prevede che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, ed altri beni comuni [….] destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità».
La Corte Suprema con le sentenze 1959/2001 e 651/2000 hanno affermato il principio di diritto secondo cui in tema di condominio degli edifici «con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti, o servizi appartenenti ad alcuni soltanto dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio, sussiste la legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio quale unico soggetto fornito ai sensi dell’articolo 1131 c.c. di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio».
