CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 7 marzo 2013, n.5772
La controversia ha riguardato la richiesta di accertare l’intervenuta risoluzione dei contratti preliminari in data 24 ottobre 1991 con cui gli attori, proprietari di due appartamenti e di un’autorimessa a seguito di atto di assegnazione da cooperativa edilizia, avevano promesso di vendere al convenuto i suddetti beni; e ciò per fatto e colpa di quest’ultimo, il quale, versata la caparra di L. 90.000.000 ed immesso nel possesso dei beni in questione, non si era presentato presso lo studio del notaio per la stipula del contratto definitivo, nonostante fosse stato in questo senso sollecitato con atto stragiudiziale di diffida.
Gli attori domandarono che fosse accertato il loro diritto a ritenere le somme ricevute a titolo di caparra e la condanna del D. L. all’immediato rilascio degli immobili ed al risarcimento dei danni.
Resistette il convenuto, deducendo che l’inadempimento era ascrivibile, piuttosto, ai promittenti venditori, i quali, essendo stato dichiarato il fallimento della cooperativa loro dante causa e proposta dalla curatela domanda di revoca delle assegnazioni in favore dei soci, non avevano potuto stipulare il definito e, una volta raggiunta una conciliazione con la curatela, erano rimasti inerti fino alla notifica della diffida.
I Giudici di prime cure sia in primo che in secondo grado rigettarono le domande dei promittenti venditori. I Giudici di appello hanno escluso che, nel corso del giudizio di primo grado, fosse intervenuta da parte del convenuto una inammissibile nuova deduzione difensiva. Poichè questi, nella sua comparsa di costituzione, aveva già dedotto che l’elemento ostativo alla stipula del contratto definitivo fosse addebitabile ad inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, a causa della situazione in cui versava la società cooperativa di cui essi facevano parte, il successivo riferimento, nella udienza di trattazione, all’esistenza di vincoli pregiudizievoli derivanti dalla trascrizione delle domande giudiziarie della curatela sui beni oggetto dei preliminari rappresentava una mera precisazione della difesa e non una nuova eccezione o una inammissibile mutatio libelli.
La Corte di Appello di Napoli ha condiviso la valutazione del primo giudice in base alla quale la trascrizione delle azioni revocatorie costituiva un vincolo pregiudizievole, legittimante l’inadempimento dell’obbligo a prestare il consenso ex art. 1481 cod. civ. fino alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
La parte soccobente ricorre in Cassazione. I Giudici della Suprema Corte statuiscono che la ratio dell’art. 1481 cod. civ., il cui contenuto è applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita, la parte acquirente può sospendere il pagamento del prezzo qualora abbia timore che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo.