CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 01 marzo 2018, n. 4782 – ICI – Il valore del valore del terreno, non può far riferimento alla natura agricola dello stesso ma debba, comunque, farsi riferimento alla sua natura edificabile, in conseguenza dell’adozione del PRG, quand’anche, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi

Tributi – ICI – Area edificabile in base al PRG – Assenza di strumenti pianificatori attuativi – Imponibile – Determinazione del valore venale dell’immobile – Valutazione delle potenzialità edificatorie

Svolgimento del processo

Con ricorso in Cassazione affidato a due motivi, nei cui confronti l’ente impositore non ha spiegato difese scritte, il ricorrente impugnava la sentenza della CTR del Lazio, relativa a due avvisi di accertamento in tema d’ICI per il 2008, su un terreno, in ordine al quale si contesta da parte del contribuente la natura concretamente edificabile, nell’anno in contestazione, per vincoli paesistici e idrogeologici.

Il ricorrente denuncia, con un primo motivo, la violazione a falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/92 e dell’art. 36 comma 2 del D.L. n. 223/06., in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c, nonché errata interpretazione della sentenza della Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite n. 25506/06, in quanto, ad avviso del ricorrente, in virtù del principio di diritto richiamato dalla citata sentenza, se è vero che un’area può considerarsi edificabile indipendentemente dagli strumenti attuativi adottati dal Comune e approvati dalla Regione (essendo sufficienti quelli di pianificazione generale dell’area) è altrettanto vero che l’aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale l’equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità, bensì comporta soltanto l’assoggettamento a un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli (v. p. 8 e 9 del ricorso).

Con un secondo motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge n. 212/00, in riferimento al metodo di valutazione utilizzato e alla genericità della perizia di stima dell’ente impositore, nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., essendo onere dell’ente impositore dimostrare il fondamento della propria pretesa impositiva.

Il Collegio ha deliberato di adottare la presente decisione in forma semplificata.

Il primo motivo è infondato.

Infatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte “In tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, di interpretazione autentica del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, quarto comma, del d.P.R. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione ovvero in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, dovendosi ritenere che l’avviso del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei piani particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce, peraltro, di tener conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione” (Cass. n. 11182/14, Cass. sez. un. n. 25506/06).

Nel caso di specie, i giudici d’appello hanno evidenziato come per la valutazione del valore del terreno, non possa più farsi riferimento alla natura agricola dello stesso ma debba, comunque, farsi riferimento alla sua natura edificabile, in conseguenza dell’adozione del PRG, quand’anche, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi, vadano valutate le potenzialità edificatorie “in termini concreti e effettivi” (p. 2 della sentenza impugnata). Pertanto, non appare sussistere la dedotta violazione di legge, in quanto, i principi regolatori della materia, sui quali anche la parte contribuente sembra convenire, sono rispettati, in particolare, su nessun fondamento normativo e giurisprudenziale poggia la distinzione fra aree non inedificabili (cioè, che hanno perso il carattere dell’inedificabilità) e le aree potenzialmente edificabili (v. pp. 8 e 9 del ricorso), se non sul piano concreto della corretta valutazione del valore venale delle stesse.

Il secondo motivo, in via preliminare, appare inammissibile, in quanto, sotto l’apparente rubrica di violazione di norme di diritto, in effetti, solleva censure all’accertamento di fatto dei giudici d’appello, e alla corretta valutazione del materiale probatorio (Cass. n. 11892/16).

Nel merito, la censura sarebbe infondata, in quanto, la CTR prende in considerazione, seppur sinteticamente, la sussistenza di vincoli e limiti all’edificabilità dell’area, tuttavia, li considera non rilevanti per una valutazione dell’area secondo il suo valore venale, alla luce delle concrete possibilità di edificazione e non più secondo il criterio della valutazione automatica ai fini della liquidazione dell’ICI.

La mancata predisposizione di difese scritte da parte dell’ente impositore esonera il Collegio dal provvedere sulle spese.

Va dato atto della sussistenza dei presupposti, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 – bis dello stesso articolo 13.