CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 06 dicembre 2017, n. 29184 – Accertamento IRPEF ed IVA – Riscossione – Cartelle di pagamento – Cessione di terreno edificabile – Plusvalenza

Imposte dirette – IRPEF – Accertamento – Riscossione – Cartelle di pagamento – Cessione di terreno edificabile – Plusvalenza

Ritenuto che

L’Agenzia entrate ricorre con due motivi per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Lombardia, n. 222/65/11 dep. 22 dicembre 2011, che su ricorso avverso avviso di accertamento e conseguente cartella esattoriale (in relazione a Irpef, anno d’imposta 2002), per mancata dichiarazione di plusvalenza conseguita a seguito di cessione di terreno edificabile e con destinazione agricola – per il quale era stata operata la rivalutazione ex art. 7 I. 448/2001 -, ha accolto l’appello del contribuente, riformando la sentenza di primo grado.

La C.T.R. ha ritenuto che il valore di acquisto del terreno possa essere determinato sulla base della perizia giurata di stima (ex art. 7 comma 1 I. 448/2001 cit.), redatta da tecnico nominato da altro comproprietario dell’immobile, senza che incida, ai fini della veridicità del valore in essa contenuto, il fatto che il valore esposto fosse inferiore al prezzo di vendita dichiarato.

Il contribuente si costituisce con controricorso.

Considerato che

1. Col primo motivo del ricorso si deduce violazione di legge, art. 7 comma 1 I. 448/2001 e 67 e 68 TUIR, avendo la C.T.R. estrapolato il prezzo di vendita periziato in base all’intero complesso immobiliare, e non specificamente per gli immobili del contribuente, oggetto di accertamento. La C.T.R. pertanto, erroneamente, ha operato un raffronto tra il prezzo complessivo di vendita dell’intero complesso immobiliare, comprendendo così anche terreni inedificabili compresi nell’atto di compravendita.

2. Col secondo motivo del ricorso si lamenta motivazione apparente e omessa, non dando conto delle circostanze decisive e controverse del giudizio, rendendo così impossibile identificare il percorso logico giuridico seguito al fine di giungere alla decisione.

3. I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione, sono fondati e vanno accolti.

3.1.Va premesso che trattasi di accertamento relativo alla mancata dichiarazione di plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni edificabili e con destinazione agricola, per i quali la rideterminazione del valore di acquisto costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle IIDD ex art. 7 della I. n. 448 del 2001. L’art. 7 della legge cit., prevede, al comma 1, che agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 81, comma 1, lettere a) e b) – ora 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR — per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002, in luogo del costo o valore di acquisto può essere assunto il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima (cui si applica l’art. 64 c.p.c.), redatta dai professionisti indicati nella citata norma, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi secondo quanto disposto nei successivi commi da 2 a 6. Il comma 6, in particolare, stabilisce che “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”.

3.2. Come chiarito da questa Corte (cfr., Cass. n. 13406 del 2016; Cass. n. 24057 del 2014), la natura dell’imposta sostitutiva in esame è quella di un’imposta « “volontaria”, in quanto è frutto di una libera scelta del contribuente, il quale opta per la rideterminazione del valore del bene … con conseguente versamento dell’imposta sostitutiva, nella prospettiva, in caso di futura cessione, di un risparmio sull’imposta ordinaria altrimenti dovuta sulla plusvalenza non affiancata, ricevendone l’Amministrazione finanziaria un immediato introito fiscale». Se l’esercizio di tale scelta non preclude al contribuente, in caso di futura cessione, la facoltà di non attenersi al valore quale indicato nella succitata perizia di stima, d’altro canto il valore indicato nella perizia non limita l’accertamento dell’Ufficio, come si evince dal succitato comma 6 dell’art. 7 della legge n. 448/2001, secondo il quale la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni “costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale” (cfr. Cass. 28 maggio 2014, n. 11960; Cass. 6 giugno 2012, n. 9109).

3.2. Nel caso di specie la C.T.R. ha operato, sulla base della perizia redatta da un tecnico su incarico di altro comproprietario, un raffronto fra il prezzo complessivo di vendita dell’intero complesso immobiliare e la stima complessiva del medesimo complesso, comprendendovi così, in modo distorsivo e inesatto, i valori dei terreni non edificabili compresi nella compravendita, irrilevanti come tali ai fini del calcolo della plusvalenza. La C.T.R. avrebbe dovuto, invece, effettuare un riscontro fra l’intero complesso periziato e il valore della quota del contribuente, distinguendo e valutando il prezzo e il valore di stima dei soli terreni edificabili facenti parte del compendio immobiliare compravenduto (cfr. Cass. n. 19465/16; n. 13406; n. 11960/14).

4. Il ricorso va pertanto accolto e la sentenza cassata con rinvio alla C.T.R. della Lombardia, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla C.T.R. della Lombardia, in diversa composizione.