CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 24 gennaio 2018, n. 1714 – Accertamenti a seguito cessione di terreno edificabile – Plusvalenza tassabile ai sensi dell’art.67 del T.U.I.R.

Accertamento – Cessione terreno edificabile – Plusvalenza – art.67 del T.U.I.R. – Cessione insieme ad un fabbricato di cui costituiva una pertinenza – Irrilevanza

Rilevato che

La CTR del Veneto, con la sentenza in epigrafe indicata, ha riformato la prima decisione in controversia concernente gli avvisi di accertamento, emessi nei confronti di A. S. e C. M., con i quali, in conseguenza della vendita di immobili e terreni siti nel Comune di Cremona avvenuta in data 18.01.2002, tra l’altro, era stata assoggettata a tassazione la plusvalenza sul terreno identificato dal mappale 109, risultato edificabile, ed ha annullato gli atti impositivi a ciò afferenti.

Il giudice di appello ha individuato il tema del contendere nella qualificazione del terreno compravenduto, identificato dal mappale 109, come pertinenza del fabbricato sito sulla particella 33, oggetto di contestuale cessione – come sostenuto dal contribuente – ovvero come cessione di terreno edificabile non pertinenziale – come sostenuto dall’Agenzia -, sulla considerazione che, secondo il principio generale di cui all’art.817 cod. civ., alla pertinenza avrebbe dovuto essere applicato il regime fiscale del bene principale alla luce della normativa in tema di imposta sui redditi ed imposta di registro.

Ha ritenuto quindi, in fatto, che il vincolo pertinenziale sussistesse nel caso de quo, in ragione della effettiva destinazione del terreno al servizio del fabbricato e della contestuale cessione, anche se accatastato separatamente e qualificato come edificabile.

L’Agenzia delle entrate ricorre con un motivo, al quale i contribuenti replicano con controricorso.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.

Considerato che

1. Preliminarmente vanno respinte le eccezioni di inammissibilità del ricorso. Si osserva che lo stesso risulta centrato in maniera non contraddittoria sulla irrilevanza del vincolo pertinenziale ai fini della tassazione della plusvalenza, risultando l’argomento speso in merito al separato accatastamento del terreno de quo solo la valorizzazione a sostegno di una circostanza di fatto incontestata; è, inoltre, articolato con adeguata autosufficienza, sia pure in modo conciso, e sostiene una tesi affatto peregrina in merito alla tassabilità del terreno edificatorio, come di seguito precisato.

2. L’unico motivo, con il quale si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.67 del T.U.I.R. (art.360, primo comma, n.3, cod. proc. civ.), è fondato e va accolto.

Secondo la ricorrente, ai fini della tassazione della plusvalenza realizzata da un terreno edificabile autonomamente accatastato, deve essere considerata irrilevante la circostanza che il terreno sia stato ceduto insieme ad un fabbricato di cui costituiva una pertinenza.

3. Il motivo è fondato e va accolto.

4. Giova ricordare che il presupposto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso di redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie indicate dal d.P.R. n.917/1986 e che l’art.67 invocato – che disciplina i “Redditi diversi” – stabilisce, per quanto interessa il presente giudizio:

«1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;».

5. Orbene, dalla lettura del chiaro dettato normativo si evince, da un lato, la irrilevanza della natura pertinenziale del terreno, posto che nessun riferimento si rinviene a tale fattispecie, né alcuna deroga è stabilita riguardo alle pertinenze e, dall’altro, che per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la tassabilità delle plusvalenze è prevista “in ogni caso”, come è esplicitato nell’ultima parte della lett. b), con una espressione di univoco significato nella sua estrema sintesi. i

Invero ciò vuol dire che la natura pertinenziale di un bene non ne esclude di per sé la potenzialità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici e, quindi, la sua assoggettabilità al pagamento della plusvalenza: ciò a maggior ragione quando, come nel caso in esame, il terreno edificabile risulti accatastato separatamente e la vendita appaia autonoma rispetto a quella della villa, anche se conclusa con il medesimo atto, poiché per il terreno risulta che era stato stabilito un prezzo specifico.

6. Ne consegue che l’accertamento della pertinenzialità in fatto del bene, contrariamente a quanto ritenuto dalla CTR, è irrilevante al fine della individuazione del regime impositivo da applicare.

7. Tale conclusione non è revocata in dubbio, ma piuttosto confermata a contrario dalla disciplina dettata in tema di ICI, che espressamente stabilisce il trattamento fiscale delle pertinenze all’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, stabilendo che « per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza», con una efficacia evidentemente limitata all’ambito di applicazione di questo d.lgs.

Inoltre i precedenti di legittimità citati dalla CTR non appaiono congruenti con la fattispecie concreta all’esame, sia perché incentrati su altre imposte, sia per la diversa fattispecie concreta sottesa.

8. Conclusivamente, il ricorso va accolto; la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla CTR del Veneto in diversa composizione per il riesame e la liquidazione delle spese relative al giudizio di legittimità.

P.Q.M.

– Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla CTR del Veneto in diversa composizione per il riesame e la liquidazione delle spese relative al giudizio di legittimità.