CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 29 dicembre 2017, n. 31239 – Accertamento ICI sulla base di un diverso classamento

ICI – Accertamento – Classamento

Fatti di causa

1. Per quanto qui ancora interessa, la controversia, promossa da C. G. impugnando avvisi di accertamento (ICI, 2006-2007), allo stato riguarda solo il classamento dell’abitazione censita in catasto urbano di Francavilla al Mare a fg. 9, p.lla 1625, sub 6, cat. A/2, classe 3), che la contribuente pretende di riqualificare in minor classe 1).

2. Con la sentenza impugnata, parzialmente riformando la decisione della CTP-Chieti, la CTR-Abruzzo ha ritenuto esatta la tesi difensiva prospettata dall’interessata. Il giudice d’appello ha osservato che la più gravosa stima erariale peccava d’irragionevolezza, sia perché appartamenti prossimi al mare erano censiti in classe 1) , sia perché: “E’ innegabile che in una città litoranea a vocazione turistica […] il valore dell’immobile ad uso abitativo sia tanto maggiore quanto minore è la distanza dal mare: si tratta di un dato di comune esperienza che non può essere ignorato […] perché il classamento deve corrispondere al valore del bene, costituente indice di capacità contributiva e quindi di base imponibile del tributo sulla proprietà fondiaria”.

3. Per la cassazione di tale decisione sul punto specificamente controverso, l’Agenzia delle entrate propone ricorso per violazione di norme di diritto sostanziali (artt. 4, 7, 9, 61, d.P.R. 01/12/1949, n. 1142, Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), la contribuente resiste con controricorso, mentre il Comune di Francavilla al Mare, chiamato in giudizio ex art. 331 cod. proc. civ. (ord. int. 28/06/2017, n. 16241), non spiega difese.

Ragioni della decisione

1. Il ricorso è fondato.

Va premesso che le operazioni per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano sono in particolare le seguenti: qualificazione; classificazione; formazione delle tariffe; accertamento; classamento; pubblicazione attivazione (art. 4, Reg. cit.). La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale, riferita all’unità di consistenza computata secondo le norme dell’art. 45 e seguenti. Determinato il numero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa si procede al riconoscimento ed alla identificazione di un certo numero di unità, tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese (art. 7, Reg. cit.). Per ciascuna zona censuaria viene compilato un quadro di qualificazione classificazione che deve indicare le categorie riscontrate nella zona censuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è stata divisa, e contenere i dati di identificazione e la descrizione dalle unità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe (art. 9, Reg. cit.). Per la misura della consistenza dell’unità immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale camera, stanza, salotti, galleria, e simili, nell’uso ordinario della unità immobiliare (art. 45, Reg. cit.). Infine, il classamento consiste nel riscontrare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento (art. 61, Reg. dt.). I reclami sull’applicazione della categoria e della, classe, devono indicare le unità immobiliari della a stessa zona censuaria che risultino, nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria in una classe diverse quantunque abbiano la stessa destinazione ordinaria e le stesse caratteristiche (art. 75, comma 1, leg. cit.).

2. Secondo i documenti di prassi amministrativa, per le unità immobiliari censite nelle categorie del gruppo A), si procede preliminarmente alla individuazione dell’elenco delle categorie presenti all’interno di ogni Comune – operazione definita di qualificazione – con riferimento ad un quadro generale delle categorie predefinito. Si procede, quindi, alla individuazione, per ogni categoria catastale elencata, di una o più classi di redditività (operazione definita di classificazione) in relazione a fattori connessi, in particolare, alla posizione dei beni all’interno del Comune (centro, periferia con relative dotazioni di servizi ed utilità pubbliche). Al termine di tale attività si rende disponibile, per ogni Comune, il prospetto di qualificazione e classificazione, contenente l’elenco delle categorie catastali e delle classi presenti nel territorio in esame. Si procede, quindi, alla determinazione delle tariffe d’estimo (rendita catastale per unità di consistenza) da associare ad ogni categoria e classe presente nel quadro. Tale operazione consiste nel determinare, attraverso specifiche analisi economiche effettuate su unità immobiliari campione, dette “unità tipo”, il reddito, per unità di consistenza, lordo medio ordinario (potenzialmente) ritraibile, previa detrazione delle spese di manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale, ad esclusione degli oneri fiscali. La metodologia di determinazione del la rendita catastale di ogni unità immobiliare urbana (UIU) censita nel Catasto Edilizio Urbano si completa, infine, attraverso l’attribuzione del “classamento”, che consiste nell’assodare ad ogni unità la categoria e la classe più pertinenti tra quelle presenti nel prospetto di qualificazione e classificazione del Comune in cui è ubicata, tenuto conto dei caratteri posizionali e tipologico-edilizi dell’UIU analizzata, nel determinarne la consistenza (in vani, metri quadri o metri cubi in relazione alla categoria di censimento) e, successivamente, nel moltiplicare la tariffa d’estimo accertata per la consistenza della unità immobiliare urbana (v. da ultimo Circ. Direzione Centrale Catasto, marzo 2017).

3. Più in concreto, in base alle disposizioni settoriali cosi come interpretate dalla dottrina estimativa, sono “caratteristiche estrinseche ’’per la determinazione specifica della classe: 1) Genere della località. 2) Ubicazione. 3) Collegamento con i servizi pubblici di trasporto. 4) Esposizione prevalente. 5) Epoca della costruzione. 6) Qualità delle strutture. 7) Stato di conservazione e manutenzione. 8) Grado di finimento. 9) Ampiezza media dei vani. 10) Richiesta sul mercato dei fitti. 11) Impianti. 12) Consistenza catastale.

4. Orbene, dal tenore della sentenza d’appello e delle difese svolte nel giudizio di legittimità, è pacifico che l’attuale censimento dell’UIU in classe 3) derivi dalla declassificazione dalla iniziale classe 4) proprio per effetto di apposita istanza di parte, che ora, invece, sollecita l’ulteriore riduzione in classe 1). Sicché, spettando all’Amministrazione tracciare il reticolo generale di riferimento delle classi catastali (Cass., 08/09/2008, n. 22557), incombe però alla parte privata, proprietaria dell’immobile, l’onere di provare i requisiti per una diversa e più corretta classificazione (v. art. 75 Reg. cit.; conf. Cass., 24/02/2006, n. 4238; Cass., 11/05/2017, n. 11588). A tal fine il raffronto con altri immobili similari costituisce sì un valido supporto probatorio, ma non impedisce al giudice di merito di procedere a differente classificazione dell’immobile, alla luce di altri elementi comprovanti la natura e le caratteristiche del bene che impongano diversa classificazione rispetto a quelli indicati in comparazione (Cass., 10/04/2003, n. 5625).

5. Nella specie lo scarno ragionamento decisorio è condotto anapoditticamente sulla scorta del solo elemento della distanza dal mare in località a vocazione turistica, laddove la complessità del ragionamento valutativo, per rispondere ai requisiti legali (artt. 61 e 75, Reg. cit.), richiede il complessivo esame e la convergenza di una pluralità di elementi di riscontro, così come delineati nei documenti di prassi e nella dottrina estimativa. E’ appena il caso di osservare che già la CTP-Chieti, nel disattendere la tesi della contribuente, ha stigmatizzato la disomogeneità del bene rispetto a quelli indicati dalla parte in comparazione.

6. Invece, nella sentenza d’appello del tutto omesso è, ad esempio, il riscontro estimativo circa la “consistenza catastale”, nella specie di ben 11 vani, a fronte della assai minore consistenza degli immobili indicati in comparazione dal perito di parte (4,50/5,50). Ed ancora omesso è, pure, il riscontro degli impiantì”, atteso che l’unità controversa è, pacificamente, dotata di ben tre bagni, mentre gli immobili indicati in comparazione di uno solo bagno. Infine sono trascurati la “qualità delle strutture” e il “grado di finimento”, circa la dedotta presenza di terrazzi e balconi, mentre mancante è il riscontro rigoroso e concreto di tutti gli altri elementi estimativi sopra enunciati (§3) e necessari per evitare d’incorrere nella falsa applicazione dell’art. 61 Reg. cit., laddove la CTR-Abruzzo si limita ad enfatizzare solo il “genere da località”, riguardo alla vocazione turistica, e la “ubicazione ” rispetto alla distanza dal mare, senza nulla indagare circa la complessità e l’integrazione del tessuto socio-economico cittadino, in disparte l’eccepito censimento in classe 3) di unità immobiliari contigue.

7. Pertanto, stante l’evidente sconnessione logica e giuridica della decisione e la consequenziale falsa applicazione delle norme di diritto sostanziali invocate in ricorso, la sentenza d’appello va cassata con rinvio per nuovo esame della fattispecie alla luce dei principi giuridici e regolativi sopra enunciati.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.