CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 20 dicembre 2017, n. 30587 – Cessione immobile – Rideterminazione valore – Criteri e parametri – Comparazione con altri immobili aventi analoghe caratteristiche – Legittimità

Tributi – Cessione immobile – Rideterminazione valore – Criteri e parametri – Comparazione con altri immobili aventi analoghe caratteristiche – Legittimità

Esposizione dei fatti di causa

1. G.A. impugnava l’avviso di liquidazione e rettifica con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva contestato il maggior valore dei terreni ceduti alla società G. s.a.s. con atto di compravendita dell’8 novembre 2005. In particolare, trattandosi di area in parte classificata come verde naturale attrezzato e in parte come area per attrezzature turistico alberghiere, l’agenzia delle entrate aveva accertato il valore di euro 20,00 al metro quadrato per la prima ed euro 50,00 al metro quadrato per la seconda. La commissione tributaria provinciale di Napoli accoglieva il ricorso. Proponeva appello l’ufficio e la commissione regionale della Campania lo accoglieva in parte sul rilievo che il provvedimento impugnato era dotato di motivazione adeguata fondata su un criterio di comparazione con altri immobili aventi analoghe caratteristiche e che, poiché parte del terreno era soggetto ad una serie di vincoli che ne rendevano difficoltosa la trasformazione urbanistica e l’altra parte era utilizzabile per attrezzature turistico alberghiere, ma comunque vincolata all’osservanza del piano stralcio per l’aspetto idrogeologico che ne impediva la trasformazione morfologica, doveva essere determinato in euro 30,00 al metro quadrato il valore dei terreni ricadenti in zona per attrezzature turistiche ed in euro 15,00 al metro quadrato il valore dei terreni ricadenti in zona destinata a verde naturale attrezzato.

2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione il contribuente affidato ad un motivo. L’agenzia delle entrate si è costituita in giudizio con controricorso.

3. Con l’unico motivo il ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 51 e 52 del d.p.r. 131/86 in quanto la CTR non ha tenuto conto del fatto che l’avviso di rettifica e liquidazione risultava assolutamente immotivato e generico nell’enunciazione dei criteri presi in considerazione per la determinazione del maggior valore e non conteneva neppure riferimento alcuno agli elementi indicati dall’articolo 51, comma 3, del d.p.r. 131/86 ma prevedeva semplicemente mere clausole e dichiarazioni di stile; peraltro solo nel giudizio di secondo grado l’Ufficio aveva depositato un atto di comparazione.

Esposizione delle ragioni della decisione

1. Osserva la Corte che, al di là dei profili di inammissibilità del motivo per difetto di autosufficienza, non essendo riprodotto il contenuto dell’avviso di accertamento di cui si contesta il difetto di motivazione e risultando esso rinvenibile unicamente nel fascicolo di parte, la CTR, vagliatone il contenuto, ha affermato che lo stesso conteneva tutti gli elementi essenziali a consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente: valore di euro 50.00 per mq per il terreno ricadente in zona ” attrezzature turistico-alberghiere” e di euro 20.00 per i terreni a “verde naturale attrezzato”, criterio della comparazione con altri immobili aventi analoghe caratteristiche.

La Corte di legittimità ha già chiarito (Cass. n. 11560/2016; Cass. n. 6914/2011; Cass. 6394/2011; Cass. 14027/2012) che “in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando riservati a quest’ultima fase l’onere dell’Ufficio di fornire la prova della sussistenza in concreto dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto, e la possibilità per il contribuente di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri”. L’atto deve enunciare dunque i criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore, ma non anche gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il contribuente, presa conoscenza del criterio di valutazione adottato, è in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale, fermo restando l’onere della prova gravante sull’Amministrazione. Ne consegue che la CTR ha fatto corretta applicazione della norma nel ritenere che l’avviso di liquidazione fosse sufficientemente motivato, dato che esso conteneva il riferimento alla classificazione urbanistica delle aree ed alla valutazione di terreni similari. Invero in sede contenziosa l’Ufficio ben avrebbe potuto integrare l’onere probatorio su di lui incombente specificando gli elementi astrattamente indicati tenuto conto delle contestazioni effettuate dalla parte.

4. Il ricorso va, dunque, rigettato e le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere all’agenzia delle entrate le spese processuali che liquida in euro 2,300,00, oltre alle spese prenotate a debito.