Tributi – Imposte sui redditi ed IVA – Impresa di costruzione di edifici – Rideterminazione prezzi di vendita degli immobili ceduti – Applicazione valori minimi dell’OMI
Ritenuto in fatto
1. A seguito di verifica fiscale effettuata nei confronti della T. Srl, esercente attività di costruzione di edifici residenziali e non, l’Agenzia delle Entrate di San Benedetto del Tronto, rideterminati i prezzi di vendita al metro quadro degli immobili ceduti nel corso del 2005 (ed afferenti a due autonomi edifici, la palazzina A e la palazzina B), accertava un maggior reddito d’impresa per euro 767.758,00 ed emetteva avviso di accertamento, per l’anno d’imposta del 2005, ai fini IRES, IRAP ed IVA.
Il ricorso proposto dalla contribuente veniva rigettato dalla Commissione tributaria provinciale di Ascoli Piceno, la cui decisione era in parte riformata dalla Commissione tributaria regionale delle Marche che rideterminava l’ammontare dei maggiori ricavi in euro 325.717,00.
La CTR, in particolare, riconosceva la fondatezza e la legittimità dell’accertamento, ma, in relazione all’ubicazione delle unità immobiliari, riteneva di dover applicare i valori minimi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e non l’importo medio come invece operato dall’Amministrazione finanziaria.
2. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con un motivo. La contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.
Ragioni della decisione
3. Il collegio ha autorizzato la redazione di motivazione in forma semplificata.
4. Con un unico motivo l’Agenzia delle Entrate deduce l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c. per aver rideterminato il maggior valore della vendita in base ai valori minimi OMI sul rilievo assegnato alla posizione degli immobili a ridosso della ferrovia e nella parte più lontana dal centro, atteso che il primo parametro riguardava solo gli immobili della palazzina A, mentre era privo di rilievo il secondo parametro trattandosi di edifici costruiti in località balneare (Tortoreto), tanto più che entrambe le costruzioni erano a poche centinaia di metri dal mare e gli appartamenti erano stati realizzati con finiture di pregio.
5. Quanto al ricorso della T. Srl, con il primo motivo la società deduce un duplice profilo: da un lato la violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 42 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, in relazione agli artt. 2729 e 2697 c.c. e 360, comma 1, n. 3, c.p.c.; dall’altro l’omessa, insufficiente, illogica o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.
Rileva, in primo luogo, che la decisione impugnata ha parametrato il prezzo di vendita, rispetto a quello dichiarato nei rogiti, al “valore normale” OMI, sia pure nel minimo, senza compiere alcun accertamento peritale del reale valore di mercato del bene, ponendosi in tal modo in violazione dei principi affermati dalla Corte di Giustizia, e recepiti in Italia con l’art. 24 della I. 7 luglio 2009, n. 88 (Legge Comunitaria del 2008).
Contesta, inoltre, che siano stati considerati elementi indiziari del maggior reddito non dichiarato la stipula di mutui ipotecari per importi superiori al prezzo indicato nell’atto notarile, trattandosi di ipotesi riferibile a solo quattro compravendite su trentasei, nonché il ridotto margine lordo di utile, inferiore al costo delle mediazioni sostenute, poiché tale evenienza concerneva solo cinque vendite e si giustificava con l’esigenza – perseguita mediante l’apprestamento di clausole di accollo alla venditrice di un costo usualmente posto a carico dell’acquirente – della società, di nuova costituzione, di “entrare” nel mercato.
6. Anche con il secondo motivo la T. Srl deduce un duplice profilo: da un lato, l’omessa, insufficiente, illogica o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.; dall’altro la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. e 42 del d.P.R. n. 600 del 1973, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.
Con riguardo a quest’ultima doglianza, la contribuente censura la CTR per aver statuito sul rapporto, mentre doveva limitarsi ad annullare l’avviso di accertamento che aveva quantificato i ricavi applicando i valori OMI.
Quanto al primo profilo, invece, censura l’omessa verifica sul reale valore di mercato dei beni mediante accertamento peritale o valutazione UTE, equivalendo una simile statuizione a mancanza assoluta di motivazione.
7. Va preliminarmente esaminato il ricorso della contribuente, le cui doglianze hanno carattere pregiudiziale.
7.1. Il primo profilo del primo motivo e il secondo profilo del secondo motivo, il cui esame va operato congiuntamente in quanto in diretta connessione, sono infondati.
Al riguardo questa Corte ha osservato che «la I. 7 luglio 2009, n. 88, art. 24, comma 5, (Legge Comunitaria 2008), ha modificato il d.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 (così come l’omologo D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54 in tema di IVA), eliminando le disposizioni introdotte dal d.l. n. 223 del 2006, art. 35: ciò a seguito di un parere motivato del 19 marzo 2009 della Commissione europea, la quale, nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575, aveva rilevato l’incompatibilità – in relazione, specificamente, all’IVA, ma ritenuta estensibile dal legislatore nazionale anche alle imposte dirette – di tali disposizioni con il diritto comunitario. È stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate “anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti”: e ciò – deve intendersi – con effetto retroattivo, stante la ragione di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire (cfr., anche, circolare dell’Agenzia delle entrate n. 18 del 14 aprile 2010)» (in termini. Cass. n. 20429 del 2014; v. anche Cass. n. 23485 del 2016).
La CTR si è attenuta esattamente a questo principio atteso che, in primo luogo, non si è fermata all’atto, ma ha preso in considerazione correttamente il rapporto fiscale, operando una complessa valutazione, in linea, del resto con il consolidato principio che il processo tributario è a cognizione piena e tende all’accertamento sostanziale del rapporto controverso.
Solo quando l’atto di accertamento sia affetto da vizi formali a tal punto gravi da impedire l’identificazione dei presupposti impositivi e precludere l’esame del merito del rapporto tributario il giudizio deve concludersi con una pronuncia di semplice invalidazione, dovendo il giudice, altrimenti, quantificare la pretesa tributaria avvalendosi dei propri poteri valutativi, estimativi ed istruttori.
In secondo luogo, la CTR ha ritenuto la sottofatturazione sulla base di una varietà di indici presuntivi, ossia
1) il ridotto margine di utile conseguito dalla società (pari a euro 3.789,0 per unità immobiliare) in un periodo coincidente con quello di massima espansione edilizia, e ciò pure senza considerare i costi generali amministrativi obbligatoriamente da sostenere;
2) l’avvenuta stipula di mutui ipotecari per importi superiori al prezzo dichiarato nel rogito;
3) l’ammontare delle provvigioni sostenute, superiori all’utile lordo conseguito.
Solo accanto a questi indici, già in sé idonei a fornire un quadro di presunzioni dal carattere grave, preciso e concordante, la CTR ha considerato lo scostamento tra i prezzi applicati dall’impresa di costruzioni rispetto a quelli risultanti dalle quotazioni ufficiali di mercato desunti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, che costituivano un ulteriore tassello, a sua volta concordante con quelli sopra esposti, e tale, dunque, da consentire, in una valutazione unitaria degli elementi considerati una ricostruzione del valore venale del bene.
7.2. Il secondo profilo del primo motivo e il primo del secondo motivo, anch’essi suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili prima ancora che infondati, difettando le censure sotto il versante dell’autosufficienza.
È noto, infatti, come questa Corte ha precisato a più riprese e ribadito anche recentemente (Cass. n. 14784 del 2015, Rv. 636120; n. 2928 del 2015, Rv. 634343; 26489 del 2014), che a seguito della novellazione dell’art. 366 c.p.c., ad opera dell’art. 5 della I. n. 40 del 2006, che ha aggiunto ai precedenti il n. 6, in forza del quale “il ricorso deve contenere a pena di inammissibilità … la specifica indicazione degli atti processuali, dei documenti e dei contratti o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda”, codificando in tal modo il principio di autosufficienza, il ricorso deve contenere tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito e, altresì, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessità di far rinvio ed accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi o atti attinenti al pregresso giudizio di merito.
Tale norma impone di indicare specificamente, a pena di inammissibilità, oltre al luogo in cui ne è avvenuta la produzione, “gli atti processuali ed i documenti su cui il ricorso si fonda mediante riproduzione diretta del contenuto che sorregge la censura, oppure attraverso una riproduzione indiretta di esso con specificazione della parte del documento cui corrisponde l’indiretta riproduzione”.
Ed invero, proprio perché il contribuente adduce a suo favore i contenuti delle singole compravendite, le clausole contrattuali per la determinazione della mediazione e quelle contenute nei mutui, era necessaria la trascrizione della documentazione suddetta, sì da consentire la diretta conoscenza e fruibilità da parte della Corte.
Le doglianze, peraltro, più che censurare il percorso logico od evidenziare insufficienze motivazionali della decisione impugnata, risultano dirette a fornire una interpretazione contrapposta o alternativa a quella del giudice di merito sull’apprezzamento delle risultanze istruttorie in vista di una nuova autonoma valutazione dei fatti da parte della Corte, e ciò costituisce ragione di ulteriore inammissibilità non essendo consentito alla Suprema Corte procedere ad un nuovo esame di merito attraverso una autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa.
8. Le considerazioni appena esposte rilevano anche con riguardo all’unico motivo del ricorso proposto dall’Agenzia delle entrate.
La CTR, difatti, ha motivato riferendosi a tutti gli elementi relativi alle caratteristiche degli appartamenti realizzati (ubicazione, materiali utilizzati, servizi offerti nella zona, vicinanza ma non prospicienza al mare …) apprezzando, ai fini della determinazione del prezzo, in termini significativi la circostanza che le entrambe le palazzine erano a ridosso della ferrovia adriatica, con disagio anche acustico per i proprietari, ritenendo più corretto e necessario applicare i valori minimi OMI.
La censura dell’Agenzia delle entrate, dunque, nel contestare l’apprezzamento e la valutazione della CTR, sottolineando che una delle palazzine (la palazzina A) era più vicina alla ferrovia rispetto all’altra e che, quindi, era ingiustificata la diminuzione del prezzo al metro quadro per entrambi gli immobili e che, comunque, l’importo doveva essere più elevato, non pone in rilevo una insufficienza o contraddittorietà della motivazione ma, semplicemente, mira anch’essa a fornire una interpretazione alternativa a quella del giudice di merito per ottenere una nuova autonoma valutazione dei fatti da parte della Corte, sicché, per le ragioni già sopra esposte, il motivo è inammissibile.
9. Entrambi i ricorsi, pertanto, vanno rigettati.
Le spese processuali del giudizio di legittimità, attesa la reciproca soccombenza, vanno compensate.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della I. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente T. Srl, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso proposto, a norma del comma 1 – bis, dello stesso articolo 13.
Rilevato, quanto al ricorso dell’Agenzia delle entrate, che il ricorrente soccombente è ammesso alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso proposto dall’Agenzia delle entrate. Rigetta il ricorso proposto dalla T. Srl. Compensa le spese del presente giudizio di legittimità.
