CORTE DI CASSAZIONE – Sentenza 28 febbraio 2018, n. 4591 – Benefici “prima casa” – Superamento del termine di 18 mesi – Nozione di forza maggiore

Tributi – Imposta di registro – Agevolazioni fiscali – Benefici “prima casa” – Superamento del termine di 18 mesi

Fatto

1. La controversia ha per oggetto l’impugnazione da parte del contribuente G.C. dell’avviso di liquidazione dell’Ufficio del Registro di Napoli avente ad oggetto l’imposta di registro nel suo importo ordinario, per decadenza dai benefici riservati alla prima abitazione, relativamente all’atto per notar P. di Napoli del 19.12.2005. Il contribuente ha opposto che il superamento del termine di 18 mesi per stabilire la residenza nell’immobile acquistato era dipeso da causa di forza maggiore costituita dall’occupazione abusiva del custode che non aveva inteso rilasciare l’immobile neppure a seguito delle procedure giudiziali instaurate (procedura d’urgenza ex art. 700 c.p.c., istanza di sequestro; giudizi ordinari).

2. La C.T.P. di Napoli rigettava il ricorso con sentenza riformata dalla C.T.R. della Campania, che accoglieva l’appello interposto dal contribuente.

In particolare, la C.T.R., ricordato che il contribuente aveva chiesto il trasferimento di residenza nel Comune di Ischia, entro i prescritti diciotto mesi, ma che l’istanza gli era stata «rifiutata dal Comune, in quanto l’immobile acquistato era abitato dall’occupante», riteneva che al contribuente dovesse essere comunque riconosciuto il diritto all’agevolazione perché «era stato per impossibilità che non aveva potuto effettuare ciò che voleva nei termini».

Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate con un unico motivo.

Resiste con controricorso il contribuente.

Considerazioni di diritto

2.1 Con un unico motivo del ricorso, l’Agenzia delle Entrate lamenta violazione dell’art. 1 della tariffa del D.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e violazione di motivazione ex art. 360 n. 5, rilevando la non ricorribilità all’esimente della forza maggiore per il mancato rispetto dei termini di adibizione dell’immobile a prima abitazione.

2.2. Il contribuente ha eccepito l’inammissibilità del motivo perché rivolto, nonostante la censura di violazione di legge, a contestare l’accertamento di fatto compiuto dalla C.T.R. in ordine all’esistenza della causa di forza maggiore consistente nella «impossibilità» di ottenere il rilascio dell’abitazione acquistata in Comune di Cesoie d’Ischia.

L’eccezione è tuttavia infondata atteso che i fatti, in particolare il tardivo rilascio dell’immobile, sono inter partes pacifici. Soltanto si controverte se la concreta fattispecie rientra in quella astratta della causa della forza maggiore che consente di mantenere il beneficio pur in caso di tardivo trasferimento di residenza e cioè se al mancato rilascio dell’occupante “abusivo” possa applicarsi la regola giuridica della causa di forza maggiore.

2.3. Il ricorso è manifestamente fondato, alla luce dell’orientamento di questa Corte per cui, “ai sensi del comma 2 bis, della nota all’art. 1 della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la fruizione dell’agevolazione fiscale connessa all’acquisto della prima casa postula che l’acquirente abbia la residenza (o presti attività lavorativa) nel comune in cui è ubicato l’immobile ovvero – nella previsione di cui alla L n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, quale modificato dalla L n. 388 del 2000, art. 33, comma 12 – che si impegni, in seno all’atto d’acquisto, a stabilirla in detto comune entro il termine di diciotto mesi. La realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza rappresenta, dunque, un elemento essenziale per il conseguimento del beneficio richiesto e provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto e costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco. Proprio perché inerente ad un comportamento del debitore, nella relativa valutazione va, quindi, tenuto conto della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, essendo, per contro, irrilevanti le motivazioni soggettive relative al mancato trasferimento della residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile” (Cass. 22002/14; conf. Cass. 2552/03).

Detto orientamento è stato di recente ribadito, con la precisazione che “in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, è consentito il mantenimento dell’agevolazione nei casi in cui il trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa – sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente – di forza maggiore, istituto il cui ambito applicativo non è limitato alle sole obbligazioni (Cass. 13148/16, 864/16).

Si premette che – pur nella consapevolezza di pronunce di segno contrario (v. Cass. 2616/16) – questa Corte di legittimità ha in numerose occasioni affermato il principio, che qui si condivide e riafferma, per cui, in materia di agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’, il trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile costituisce un vero e proprio obbligo di facere del contribuente a fronte dell’ottenimento del beneficio fiscale da parte dell’ordinamento.

Sicché, come avviene appunto nell’ambito obbligatorio, anche nella materia in esame deve, fatta ovviamente salva la valutazione della fattispecie concreta, attribuirsi generale rilevanza alle cause esimenti della responsabilità per inadempimento; quali sono la forza maggiore (ex multis: Cass. nn. 5015/15; 13177/14; 7067/14; 28401/13; 26674/13; 14399/13) o il fortuito.

A completamento di tale principio, è poi la stessa giurisprudenza ad avvertire la necessità di ricondurre nella nozione ‘comune’ di forza maggiore un evento reso tipico dall’essere imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volontà dell’acquirente (nella specie riferita all’adempimento del suddetto obbligo di trasferire la residenza nel termine di legge); la cui condotta non realizzativa del dichiarato presupposto dell’agevolazione risulta, per tali ragioni, in definitiva a lui non imputabile, neppure a titolo di colpa al contribuente (Cass. 2016 n.13346; Cass. sez. II n. 17871 del 2003; Cass. sez. IlI n. 845 del 1995).

Va detto che analoga conclusione varrebbe comunque pur a fronte della qualificazione del comportamento del contribuente come onere, e non come obbligo di prestazione. Posto che anche in tal caso la forza maggiore, pur non incidendo su un vero e proprio adempimento, si porrebbe comunque quale evento impeditivo – non imputabile – dell’attuazione della volontà dell’onerato; e, con ciò, dell’integrazione della situazione fattuale alla quale l’ordinamento ricollega l’agevolazione.

2.4 Infine, la causa di forza maggiore va correlata non all’impossibilità obiettiva di trasferire la residenza in qualsiasi altro immobile sito del comune di destinazione, bensì proprio nel medesimo immobile acquistato con il beneficio; venendo quest’ultimo accordato sul presupposto che l’acquirente si impegni ad andare ad abitare, come ‘prima casa’, nell’immobile in questione, e non in qualsivoglia altro purché sito nello stesso comune. Da ciò si argomenta che, nell’ambito della ratio agevolativa, la previsione che consente il mantenimento del beneficio anche in presenza del trasferimento della residenza in un immobile diverso da quello acquistato, sebbene ubicato nel medesimo comune di quest’ultimo, opera a favore e non contro il contribuente; sicché deve ritenersi che essa non ponga a carico di questi un onere aggiuntivo e riparatore, costituito dal reperimento di un altro immobile nel medesimo comune in caso di sopravvenuta ed imprevedibile indisponibilità di quello acquistato come prima casa (Cass. n. 8351 del 2016).

Si ritiene pertanto di dover ribadire quanto anche recentemente affermato da questa Corte di legittimità, secondo cui, ammessa la rilevanza di un evento di forza maggiore obiettivamente impeditivo dei programma di trasferimento della residenza nel termine prefissato: “tale evento può essere ragionevolmente individuato anche nell’impossibilità di utilizzare proprio l’immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel comune dove il contribuente intendeva trasferirsi; cosicché la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisca il trasferimento del contribuente nell’immobile acquistato nel comune dove egli intendeva trasferirsi esclude la decadenza dall’agevolazione, senza che al riguardo possano esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile nel medesimo comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l’immobile acquistato col beneficio fiscale” (Cass.864/16, ord.; in termini Cass. 2777/16).

2.5 Tornando alla vicenda che ci riguarda, la circostanza sulla quale la contribuente fonda la sua difesa, cioè l’allegazione di una causa di forza maggiore (l’occupazione da parte di terzi) che ha impedito di abitare l’immobile destinato a prima casa entro diciotto mesi dall’acquisto, è irrilevante, in quanto preesistente all’atto di trasferimento immobiliare.

Il contribuente incorre nella decadenza dall’agevolazione, qualora l’evento dedotto sia dovuto a causa di forza maggiore preesistente rispetto alla stipula dell’acquisto: del resto, colui che acquista un immobile occupato si espone ai ritardi resi necessari dal dover intraprendere procedimenti giudiziali finalizzati al rilascio (Cass. 2015/25437; Cass. 2005/2266).

Nel caso in esame, difetta chiaramente il presupposto della posteriorità (rispetto all’atto) ed imprevedibilità dell’impedimento, in considerazione dell’occupazione dell’immobile acquistato già al momento del rogito (Cass. 2017 n. 17225).

Ne segue l’accoglimento del ricorso e non essendo necessari accertare ulteriori fatti, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto del ricorso presentato dal contribuente contro l’avviso di liquidazione.

4. Nella specialità delle questioni trattate, anche tenuto conto di un contrapposto orientamento giurisprudenziale, debbono farsi consistere le ragioni che inducono la Corte a compensare integralmente le spese di ogni fase grado.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e decidendo nel merito, respinge il ricorso del contribuente; compensa integralmente le spese di ogni fase e grado.