Corte di Cassazione sentenza n. 13290 depositata il 26 giugno 2015 – Forma del contratto requisito della forma scritta “ad substantiam”

Corte di Cassazione sentenza n. 13290 depositata il 26 giugno 2015

Contratti in genere – contratto preliminare (compromesso) – forma e valore – Vedasi anche Cass. S.U. n. 8878/90

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 13.5.2003 RL conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, l’Avv. AT per sentire dichiarare la ri soluzione del contratto preliminare 22.7.2002, con cui aveva promesso in vendita al convenuto alcune porzioni immobiliari al rustico site in Milano, via Sciesa n. 5, in corso di ristrutturazione in base ad una denuncia di inizio attività ( DIA) presentata il 27.9.2001: assumeva l’attrice il grave inadempimento del promissario acquirente per essersi rifiutato di recarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo e chiedeva, quindi, il risarcimento dei danni per E 100.000,00. Si costituiva in giudizio l’AT chiedendo, in via riconvenzionale/ ( previo mutamento dell’originaria domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e condanna al risarcimento dei danni) l’ accertamento dell’inadempimento della RL agli obblighi contrattuali nonché la legittimità del proprio recesso dal con tratto con condanna dell’attrice al pagamento di € 103.292,00, pari al doppio della caparra versata, oltre al la restituzione dell’acconto sul prezzo, per C 51.646,00. Espletata C.T.U., con sentenza depositata il 2.11.2006, il Tribunale adito respingeva le domande dell’attrice ed, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava la legittimità del recesso del convenuto dal contratto, condannando l’attrice al versamento, in favore dell’AT, della somma di € 103.292,00, pari al doppio della caparra versata, oltre alla restituzione dell’acconto sul prezzo per € 51.654,68.

Avverso tale decisione la RL proponeva appello cui resisteva l’AT. Con sentenza depositata il 4.12.2008 la Corte di Appello di Milano, in parziale riforma della sentenza impugnata, disponeva la restituzione all’AT di C 51.646,00, corrispondente all’ importo della caparra versata, escludendone la restituzione nella misura del doppio, con interessi legali dalla data di ricezione di detta somma al soddisfo; disponeva la cancellazione, a spese dell’appellato, della trascrizione della domanda riconvenzionale esperita dall’AT, in relazione alle porzioni immobiliari og getto di causa; dichiarava la compensazione fra le parti delle spese processuali del grado.

Osservava la Corte di merito, per quanto ancora rileva nel presente giudizio, che al promissario acquirente era no dovuti i soli importi versati alla controparte in esecuzione del contratto preliminare, considerato che “da un certo momento anche l’AT aveva dimostrato di non volere più che il preliminare si traducesse in un contratto definitivo”; che l’ostacolo alla stipulazione del contratto definitivo era costituito “non tanto dalla consegna di una documentazione urbanistica che era facilmente possibile ottenere da RL, quanto dalla presenza di elementi ostativi a monte della ristrutturazione effettuata sulle porzioni immobiliari”.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso AT formulando cinque motivi, corredati dai quesiti di diritto ex art. 366 bis c.p.c. RL resiste con controricorso e ricorso incidentale affidato a cinque motivi cui resiste con controricorso l’AT.

Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

Il ricorrente principale deduce:

1) violazione degli artt. 1351 e 1350 n. I c.c. in relazione all’art. 360 1° co. n. 3 c.p.c., con riferimento all’asserita risoluzione tacita del contratto preliminare di vendita, posto che tale circostanza non era stata neppure eccepita dall’appellante RL, avendo la stessa agito in giudizio per sentire dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento del promissario acquirente; peraltro la risoluzione del preliminare di vendita immobiliare richiedeva la forma scritta.

A conclusione della censura viene formulato il quesito: se costituisca errore di diritto l’avere la Corte di appello con la sentenza impugnata affermato in motivazione che il contratto preliminare di vendita immobiliare è stato tacitamente posto nel nulla dalle parti;

2) violazione dell’art. 1385, 2° co. c.c., in relazione agli artt. 1453 1455 e 1460 c.c.; il diritto di recesso esercitato dall’AT, quale parte non inadempiente, come accertato dalla Corte di merito, integrava una particolare facoltà d9 risoluzione del contratto per inadempimento, collegata alla pattuizione della caparra confirmatoria e legittimava la parte stessa ad esigere il doppio della ca parra versata;

3) violazione dell’art. 1385,2° co. c.c., in relazione all’art. 1458 c.c., laddove il giudice di appello aveva af fermato che “venuto meno il vincolo contrattuale con effetto ex tune, conseguiva l’obbligo per l’accipiens di restituire la (sola) prestazione ricevuta in esecuzione del contratto preliminare, non tenendo conto che la parte adempiente che chiede la risoluzione del contratto preliminare di compravendita /per inadempimento del promittente venditore ha diritto sia alla restituzione della somma pagata in conto prezzo e sia al risarcimento del danno, preventivamente determinato nel caso di pattuizione di caparra confirmatoria;

4) omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione 4 t circa un fatto decisivo per il giudizio, per avere la Corte d’appello omesso l’esame del fax 23.4.2003 ( con cui l’AT lamentava l’incompletezza della documentazione e la sussistenza di alcuni vizi delle opere eseguite ostativi alla stipulazione dell’atto definitivo di vendita), attestante il permanere dell’interesse delle parti all’esecuzione del preliminare di vendita; erroneamente, inoltre, la Corte di merito aveva affermato che il contratto preliminare di vendita intercorso fra le parti doveva ritenersi risolto tacitamente, non tenendo conto che era richiesta la forma scritta ad substantiam per la “risoluzione consensuale” e, contraddittoriamente, aveva negato la restituzione del doppio della caparra, pur avendo riconosciuto la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente;

5) violazione dell’art. 2668,2° co. c.c. in relazione all’art. 2652 n. 2 c.c., per avere la Corte di appello ordinato la cancellazione, a spese dell’appellato, delle trascrizioni pregiudizievoli sulle porzioni immobiliari og getto di causa, effettuate in conseguenza della proposizione della domanda riconvenzionale dell’AT, benché l’appellante RL non avesse provveduto al pagamento degli importi( doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria e restituzione dell’acconto sul prezzo) cui era stata condannata con la sentenza di H’ 5 primo grado. Con il ricorso incidentale la RL lamenta: a) “errore di diritto per falsa applicazione delle norme che consentono alle parti di determinare liberamente il contenuto del contratto”.

Sul punto viene formulato il quesito: “se in violazione degli artt. 1322 1455 1463 1464 c.c. possa il giudice sostituirsi alla volontà delle parti, sancendo a carico di una parte obblighi contrattuali ulteriori in assenza di norme imperative e dichiarare impossibile l’esecuzione del contratto nel caso in cui non vengano adempiuti tali obblighi ulteriori (nel caso di specie ritenendo obbligata la promittente venditrice a presentare una situazione urbanistica al momento del rogito, quando il contratto prevedeva che la vendita sarebbe avvenuta in corso di ristrutturazione con completa mento dei lavori previsti in D.I.A. successivo alla stipula del definitivo”;

b) errore di diritto per falsa applicazione delle norme che limitano i casi di risoluzione del contratto ai casi di inadempimento rilevante ed, in particolare / delle norme che regolano lo scioglimento della vendita per l’esistenza di gravami e vizi;nel caso di specie era stato dichiarato risolto il preliminare di vendita per non avere la prometente venditrice indicato e disciplinato nel contratto stes so l’esistenza di situazioni potenzialmente limitative del 6 godimento che, in quanto apparenti, erano note al promissario acquirente ed era stato ritenuto che costituisse ro causa ostativa alla stipula del contratto definitivo i vizi denunciati, senza verificarne la loro rilevanza;

c) “omessa e contraddittoria motivazione su un punto ri levante: la C.T.U. di primo grado e la non addebitabilità alla RL dei motivi richiamati dalla sentenza gravata a giustificare la risoluzione”; in particolare, la Corte di Appello sarebbe incorsa nel vizio di motivazione laddove aveva affermato l’irrilevanza della questione sulla ri chiesta verifica della veridicità di detta C.T.U.;

d) errore di diritto per omessa e falsa applicazione delle norme in tema di responsabilità per inadempimento. La censura si conclude con il quesito: “se a norma degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed in contrasto con il disposto dell’art. 1457 c.c., nonché in forza della corretta applicazione dell’art. 1375 c.c., il comportamento della parte che chieda la risoluzione del contratto dopo la scadenza del termine fissato per la stipula possa considerarsi inadempiente a fronte del precedente comportamento della controparte che si rifiuti di prestare la propria collabora zione per dirimere le questioni controverse e faccia scadere il termite per stipulare”;

e) assenza di motivazione sulla conferma del regime delle spese di primo grado e violazione dell’art. 91 c.p.c.

Il primo motivo del ricorso principale è fondato. La sentenza impugnata ha escluso la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dall’AT affermando che il contratto preliminare si era risolto tacitamente, facendo, al riguardo, generico riferimento, senza esplicitarli ; a comportamenti delle parti “incompatibili con la volontà contraria”.

Orbene, è evidente l’errore di diritto in cui è incorsa la Corte di merito par aver ritenuto giuridicamente ammissibile la risoluzione tacita di un contratto preliminare di vendita immobiliare, non considerando la necessità della forma scritta per tale risoluzione.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, infatti, la risoluzione consensuale di un contratto riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di di ritti immobiliari, è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam” non solo quando il contratto da risolvere sia definitivo e, quindi, il contratto risolutorio rientri nella espressa previsione dell’art. 1350 c.c., ma anche quando detto contratto sia preliminare, considerato che la regione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma di cui all’art. 1351 c.c. , da ravvisarsi nell’incidenza che il preliminare spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l’assunzione di obbligazioni, si pone in termini identici 8 t anche per il contratto risolutorio del preliminare stesso (Cass.n. 13104/1995;n. 10328/1998; n. 14524/2002).

Del pari fondato è il quarto motivo sul vizio di motivazione attinente all’esercizio del diritto di recesso dal contratto di cui l’AT, in via riconvenzionale, aveva chiesto accertarsi la legittimità. Sul punto la sentenza impugnata, contraddittoriamente, pur dando atto che il promissario acquirente aveva il di ritto di recedere dal contratto, non essendo egli inadempiente alle obbligazioni nascenti dal preliminare ( v. pag. 18 sent. imp.), ha escluso la .restituzione, da parte della promittente venditrice, del doppio della caparra versata, stante la sussistenza di elementi ostativi a “monte” nella ristrutturazione sulle porzioni immobiliari oggetto del contratto preliminare e considerato che “da un certo momento in poi”, anche il promissario acquirente “aveva dimostrato di non volere che si traducesse in un contratto definitivo”. Trattasi di motivazione che non consente di individua re, in concreto, le ragioni per le quali sarebbe venuto meno l’interesse dell’AT alla conclusione del con tratto definitivo, nonostante il fax 23.4.2003 ( riportato nel controricorso) il cui tenore sarebbe dimostrativo del permanere dell’interesse all’esecuzione del preliminare. . In ogni caso, come già rilevato in relazione al primo motivo, la risoluzione consensuale del preliminare richiede va la forma scritta ad substantiam.

Va aggiunto che, ai sensi dell’art. 1385, 2° co. c.c., il recesso dal contratto costituisce uno strumento speciale di risoluzione del contratto per inadempimento, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, comportante il diritto della parte adempiente, ex artt. 1453 e 1458 c.c., al risarcimento del danno, preventivamente e convenzionalmente predeterminato con detta pattuizione (Cfr. Cass. n. 18850/2004; n. 17923/07).

Alla stregua di quanto osservato restano assorbiti gli altri motivi del ricorso principale in quanto attinenti a pro fili dipendenti dalle censure accolte e rimane assorbito, per tale motivo, anche il ricorso incidentale.

In conclusione la sentenza impugnata va cassata nei li miti dei motivi accolti con rinvio della causa ad altra è sezione della Corte di Appello di Milano che dovrà prov vedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il primo ed il quarto motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri restanti motivi nonché il ricorso incidentale; cassa nei limiti dei motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Milano per le spese del giudizio di legittimità.