CORTE di CASSAZIONE sentenza n. 20521 depositata il 12 ottobre 2016 – I terreni che possono beneficiare del sistema di valutazione automatica di cui al citato D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4 sono individuati sulla base di un presupposto complesso, in parte positivo (esistenza di strumenti urbanistici), in parte negativo (assenza di previsione di destinazione edificatoria)

CORTE di CASSAZIONE sentenza n. 20521 depositata il 12 ottobre 2016

INVIM – AVVISO DI RETTIFICA DI VALORE E LIQUIDAZIONE DI MAGGIOR IMPOSTA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia promossa da V. F. contro l’Agenzia delle Entrate è stata definita con la decisione in epigrafe, recante il rigetto del ricorso in appello proposto da quest’ultima contro la sentenza della Commissione tributaria provinciale di La Spezia, relativa ad un avviso di rettifica di valore e liquidazione di maggior imposta, ai fini Invim, dell’atto di compravendita per notaio P. del 3/5/2001 avente ad oggetto terreno sito nel Comune di Portovenere, con conferma della decisione di primo grado favorevole alla contribuente.

La CTR di Genova affermava l’applicabilità della valutazione automatica di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, sul rilievo che l’immobile fosse da considerare in assoluto non edificabile e quindi che il valore dichiarato, peraltro superiore a quello calcolato automaticamente, fosse congruo. Evidenziavano i giudici di appello che al momento della registrazione dell’atto di vendita, in data 23/5/2001, “vigeva la norma per la quale, nel periodo di transizione tra vecchio PRG di zona, approvato in data 17/10/1975, e il nuovo PUC adottato in data 8/1/1999, prevalevano, ai fini urbanistici e conseguente disciplina degli interventi edilizi, le prescrizioni di , che sanciscono l’applicabilità del piano più restrittivo, che nella fattispecie era il PUC di Portovenere”, e che indicava il terreno alienato dalla F. tra le “aree agricole e inedificabili”.

L’Agenzia delle Entrate ricorre per ottenere la cassazione della sentenza con tre motivi. L’intimata contribuente non ha svolto attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente Agenzia deduce, ex art. 360 n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per mancanza della motivazione, in relazione alle prescrizioni contenute nell’art. 36 n. 4 D.Lgs. n. 564 del 1992, avendo i giudici di appello ripreso pedissequamente la motivazione della pronuncia di primo grado senza esprimere alcuna autonoma valutazione sulle censure dell’appellante.

La censura è infondata.

Questa Corte, anche di recente, ha affermato che “la sentenza di appello che si rifaccia alla motivazione della statuizione impugnata non è nulla, qualora le ragioni della decisione siano, in ogni caso, attribuibili all’organo giudicante e risultino in modo chiaro, atteso che il giudice del gravame può aderire a quella motivazione senza necessità, ove la condivida, di ripeterne tutti gli argomenti o di rinvenirne altri” (Cass. n. 10937/2016).

La sentenza impugnata rispetta in pieno il canone della sinteticità, oltre a quello della chiarezza, atteso che la CTR ligure, in tal modo adempiendo al proprio obbligo motivazionale, ha ritenuto applicabile la valutazione automatica di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, e, dunque, consentita la valutazione in base al reddito catastale, sul rilievo che le prescrizioni di “salvaguardia” sancivano l’applicabilità del piano più restrittivo, nella specie, il PUC, secondo cui il terreno, posto nella zona di Porto Venere, ricadendo nell’ambito del Piano Attuativo (PAC 2), era indicato come area agricola e inedificabile, qualità immediatamente incidenti sul valore venale del bene, in quanto escludenti la potenzialità edificatoria dello stesso.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360 n. 5 c.p.c., insufficiente motivazione su fatto controverso e decisivo avendo i giudici di appello omesso qualsiasi apprezzamento sulla circostanza che, nelle prescrizioni del Piano Attuativo (PAC 2) conseguente al PUC, il terreno presentava una sia pur circoscritta vocazione edificatoria e, quindi, che esso non poteva essere definito agricolo, incidendo la ridotta edificabilità al più sul calcolo del concreto valore venale del bene. Aggiunge la ricorrente che la residua potenzialità edificatoria del terreno viene evidenziata nel Piano Attuativo “dove si specifica, al punto 3.1 “Destinazioni d’uso”: “, nonché al punto 3.2. ed al successivo punto 4.1.1, dove “vengono specificati gli interventi edilizi ammessi, sicuramente limitati (non è prevista la costruzione di nuovi edifici), ma certamente significativi (risanamento conservativo, ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria, ampliamento ecc.)”.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, D.L. n. 223 del 2006, convertito con modifiche in L. n. 248 del 2006, non avendo i giudici di appello considerato che la compravendita è avvenuta – fatto pacifico tra le parti – in un momento nel quale era ancora vigente il “vecchio” PRG ed era stato adottato, ma non ancora approvato, il PUC. Ad avviso dell’Agenzia in siffatta situazione si doveva dare prevalenza, ai fini dell’individuazione del valore venale del terreno, alle prescrizioni contenute nello strumento urbanistico vigente al momento del suo trasferimento mantenendo il cespite il beneficio di “quell’aumento di valore venale che normalmente consegue all’attribuzione di vocazione edificatoria”, peraltro, “meramente ridimensionata (ma non annullata … ) nel PUC medio tempore adottato”.

I due motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto tra loro connessi, meritano accoglimento.

La Corte ha già avuto modo di precisare che i terreni che possono beneficiare del sistema di valutazione automatica di cui al citato D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, non sono individuati attraverso una connotazione positiva (destinazione agricola), ma sulla base di un presupposto complesso, in parte positivo (esistenza di strumenti urbanistici), in parte negativo (assenza di previsione di destinazione edificatoria), sicché non soltanto quest’ ultimi possono beneficiare della ripetuta valutazione automatica dei suoli a destinazione agricola (Cass. n. 317472012; n. 26924/2006; n. 26137/2005).

La disposizione in esame pone una preclusione all’Ufficio finanziario che, nella ricorrenza delle condizioni in essa previste, non può esercitare il potere di rettifica e procedere ad accertamento di maggior valore, con criteri di stima che tengano conto dei valori venali di comune commercio.

Non è in contestazione, nella fattispecie che ne occupa, la circostanza che alla data di registrazione dell’atto di compravendita, e sulla base dell’ancora vigente PRG, Il terreno risultasse edificarle, ancorché in misura limitata, e l’odierna ricorrente aveva anche indicato gli interventi edilizi ammessi dal Piano Attuativo, ad ulteriore supporto della tesi dell’Ufficio, senza incontrare specifiche obiezioni della controparte.

Di contro, i giudici di merito hanno inteso attribuire rilievo decisivo alla norma di in forza della quale, nel periodo di transizione tra il vecchio PRG di zona, approvato in data 17/10/1975, e il nuovo PUC, adottato in data 8/1/1999 e non ancora approvato, dovevano applicarsi le prescrizioni urbanistiche più restrittive e, dunque, quelle previste dal PUC di Portovenere, secondo cui il terreno alienato dalla contribuente era classificabile tra le “aree agricole e inedificabili”.

Giova ricordare che le c.d. misure di salvaguardia operano in una prospettiva esclusivamente cautelare in quanto finalizzate ad impedire che, nel periodo occorrente per la formazione di un piano urbanistico, la situazione del territorio presa in considerazione all’atto della delibera comunale di adozione venga ad essere modificata in modo tale da rendere il piano stesso inattuabile, prima ancora di essere perfezionato, per effetto di nuovi interventi edilizi contrastanti con le prescrizioni in esso contenute.

Si impone, allora, al dirigente dell’ufficio comunale competente di non dare corso alle domande di provvedimenti che ineriscono ad attività trasformative del territorio in contrasto con il piano adottato e non ancora approvato (cfr. art. 4 D.L. n. 740 del 1948 e successive modifiche, ora art.12, commi 3 e 4,T.U. n. 380 del 2001).

Ciò non significa, tuttavia, che al piano soltanto adottato venga conferita una forza abrogativa delle disposizioni del piano vigente.

Ed allora, i giudici di merito non hanno fatto corretta applicazione dell’art. 52, comma 4, D.P.R. n. 131 del 1986, norma che richiede, come sopra ricordato, sia l’esistenza di strumenti urbanistici, sia l’assenza di previsione di destinazione edificatoria, atteso che, in base al PRG vigente al momento del suo trasferimento, il terreno compravenduto era dotato di indici di edificabilità sia pure limitati.

Ciò implica che le parti contrattuali non potevano avvalersi della valutazione automatica prevista dal citato quarto comma dell’art. 52 D.P.R. n. 131 del 1986, e che potesse essere solamente ritenuto congruo un valore indicato in misura inferiore rispetto a quello calcolabile sulla base del vigente strumento urbanistico, fermo restando la facoltà per l’Agenzia delle entrate di contestare il corrispettivo esposto (Cass. n. 23592/2015).

Conseguentemente, ha ragione la ricorrente quando assume che l’Ufficio aveva il potere di rettifica, non trattandosi di suoli rientranti, al momento del trasferimento di proprietà, tra quelli per i quali era consentita la valutazione in base al reddito catastale.

Ne deriva che la sentenza impugnata deve essere cassata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, l’originario ricorso deve essere rigettato.

Sussistono giusti motivi, atteso la peculiarità della fattispecie e l’assenza di precedenti specifici, per compensare le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente. Compensa le spese dell’intero giudizio.