CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 01 ottobre 2019, n. 24344 – In tema di imposta di registro, il diritto all’ agevolazione cd. prima casa di cui all’art. 1, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, presuppone che il trasferimento nel triennio abbia ad oggetto l’intero compendio immobiliare acquistato in regime agevolato, e non una parte soltanto di esso, salva l’allegazione e la dimostrazione di impedimento al trasferimento integrale per causa di forza maggiore, sicché, in mancanza di tale prova, la cessione parziale del bene determina la decadenza totale dall’agevolazione e non la mera riduzione quantitativa di quest’ultima in ragione della parte trasferita

Tributi – Imposte di registro, ipotecaria e catastale – Agevolazioni – Acquisto fabbricati da imprese immobiliari con attività esclusiva o principale di rivendita di beni immobili – Mancata rivendita nei tre anni successivi all’acquisto – Decadenza

Ritenuto che

– la controversia ha ad oggetto l’impugnativa di un avviso di liquidazione per il pagamento dell’imposte di registro, ipotecaria, catastale e relative sanzioni con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva disposto la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1, comma 6, della tariffa, parte I, del d.p.r. n. 131 del 1986 (ndr: art. 1, comma 1, sesto periodo della tariffa, parte I, del d.p.r. n. 131 del 1986) per i fabbricati acquistati in esenzione Iva;

l’ente impositore aveva accertato che la parte contribuente non aveva provveduto al ritrasferinnento degli immobili entro tre anni dalla data di acquisto, requisito richiesto dalla disposizione ai fini del riconoscimento dell’agevolazione;

– la C.T.R., confermando la pronuncia di primo grado, ha respinto il ricorso della parte contribuente, per quello che qui rileva, sulla base delle seguenti considerazioni: ai fini del riconoscimento del beneficio riguardante la tassazione agevolata all’1% per l’acquisto di fabbricati o sue porzioni da parte di imprese che abbiano per oggetto esclusivo o principale la rivendita di immobili, la normativa prevede che essi debbano essere alienati prima del decorso di tre anni dalla data di acquisto; nel caso di specie con un unico atto di acquisto è stato il disposto il trasferimento di più unità immobiliari, acquistate ad un prezzo unitario e complessivo; lo spirito della norma è quello di applicare il beneficio all’atto di acquisto nella sua interezza e non con riferimento alle singole unità acquisite; il mancato rispetto della condizione temporale del ritrasferimento nell’arco del triennio dalla data dell’acquisto determina la decadenza dal beneficio goduto.

– avverso la sentenza ricorre la società contribuente che deposita anche memoria, mentre l’Agenzia dell’entrate si costituisce con controricorso.

Considerato che

1. Con un unico motivo di ricorso la società contribuente lamenta la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. dell’art. dell’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986; ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c. lamenta, inoltre, la violazione dell’art. 3 della I. n. 241 del 1990. Censura l’interpretazione fornita dai giudici di merito secondo cui il beneficio è riferito all’atto di acquisto nella sua interezza. In proposito precisa che, allo scadere del triennio, delle diverse unità immobiliari in corso di costruzione, a fronte di una complessiva superficie di circa 1600 m quadri oggetto dell’atto di acquisto, essa non aveva venduto solo una residuale superficie di circa 170 m quadri corrispondente a tre immobili; prospetta la violazione degli artt. 3 e 97 della Costituzione in quanto, pur trattandosi di un parziale inadempimento rispetto all’obbligo di rivendere i beni entro il triennio, l’amministrazione aveva disposto la revoca dell’agevolazione rispetto a tutta l’operazione immobiliare. Contesta, inoltre, che l’ente impositore si sia limitato a disporre il recupero del beneficio concesso senza esplicitarne le ragioni. Evidenzia, infine, come la norma che prevede la concessione dell’agevolazione fiscale per cui è causa non specifica la sanzione applicabile alla contribuente che non abbia poi ottemperato all’impegno del ritrasferimento nell’arco del triennio.

1.1. Il motivo è infondato per le ragioni di seguito esposte.

1.2. L’agevolazione in esame trova disciplina nell’art. 1, comma 1, Tariffa, parte I, all. d.P.R. 131/86, in forza del quale: “Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato è esente dall’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni: 1%”

1.3. Nella specie è pacifico che con un solo atto la società contribuente ha acquistato diverse unità immobiliari appartenenti ad un unico fabbricato usufruendo delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 1, comma 1, sesto periodo della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 citato. Non è neanche contestato che le unità immobiliari siano state acquistate ad un prezzo unitario e complessivo, né che al termine del triennio dall’acquisto tre di esse siano rimaste invendute.

Deve essere condivisa l’interpretazione della norma data dai giudici di merito che ricollega il beneficio all’atto di acquisto nella sua interezza prescindendo dal numero delle unità oggetto del trasferimento.

Trattandosi di una norma agevolativa, infatti, l’interpretazione della stessa è restrittiva e, dunque, legata al testo letterale come sopra riportato.

In questo senso il collegio intende dare continuità all’indirizzo di legittimità secondo cui: “In tema di imposta di registro, il diritto all’ agevolazione cd. prima casa di cui all’art. 1, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, presuppone che il trasferimento nel triennio abbia ad oggetto l’intero compendio immobiliare acquistato in regime agevolato, e non una parte soltanto di esso, salva l’allegazione e la dimostrazione di impedimento al trasferimento integrale per causa di forza maggiore, sicché, in mancanza di tale prova, la cessione parziale del bene determina la decadenza totale dall’agevolazione e non la mera riduzione quantitativa di quest’ultima in ragione della parte trasferita (Cass. n. 29153 del 2018). E’ chiarito bene in motivazione che: “l’intento agevolativo volto a favorire le imprese immobiliari e la movimentazione del settore produttivo nel quale esse operano presuppone che la ricollocazione sul mercato, entro il triennio, abbia ad oggetto proprio Io stesso immobile acquistato, e nella interezza del suo acquisto. Il che, d’altra parte, permette di evitare facili aggiramenti del regime impositivo ordinario, mediante l’acquisto in regime agevolato e la successiva rivendita di una parte soltanto del fabbricato”.

Trattandosi di una normativa di favore, che prevede una agevolazione fiscale rispetto all’imposta ordinaria, non è possibile nemmeno configurare una violazione dell’art. 3 o dell’art. 23 della Costituzione, in quanto il legislatore, sulla base di scelte di politica economico finanziaria, è libero di delimitare o circoscrivere le ipotesi in cui applicare o riconoscere un beneficio fiscale. In tal senso non può trovare accoglimento, in quanto manifestamente infondata, l’eccezione di incostituzionalità dell’interpretazione fornita dai giudici di merito.

Né, infine, può inficiare le argomentazioni appena esposte il generico rinvio effettuato in ricorso alla “grave crisi immobiliare che ha colpito il nostro paese nell’ultimo periodo”. L’orientamento di legittimità sopra riportato utilizza, infatti, la nozione “comune” di forza maggiore, intesa in un evento reso tipico dall’essere “imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volontà dell’acquirente; la cui condotta non realizzativa del dichiarato presupposto dell’agevolazione risulta, per tali ragioni, in definitiva a lui non imputabile.” (Cass. cit.). Il rapido riferimento contenuto in ricorso alla crisi immobiliare non soddisfa i requisiti richiesto per il riconoscimento della sussistenza dalla causa di forza maggiore.

2. Ne consegue il rigetto del ricorso.

3. Le spese liquidate in dispositivo vengono regolate secondo il principio della soccombenza.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna la parte contribuente a pagare in favore dell’Agenzia delle Entrate le spese di lite del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 4000,00 per compensi, oltre rimborso e spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.p.r. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 — bis dello stesso articolo 13.