CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 06 febbraio 2020, n. 2818 – L’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venir meno l’originaria natura edificabile

Tributi – IRPEF – Cessione terreni edificabili – Plusvalenza tassabile

Ritenuto

1. – La Commissione tributaria regionale della Sicilia con sentenza n. 272/01/13 del 24 ottobre 2013, pubblicata il 19 novembre 2013, in riforma della appellata sentenza della Commissione tributaria provinciale di Agrigento n. 657/4/10, ha accolto il ricorso proposto dal contribuente S.F. avverso I’avviso di accertamento, ai fini della imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta per l’anno 2004, delle plusvalenze ricavate dalla alienazione di otto appezzamenti di terreni edificabili.

2. – L’ Avvocatura generale dello Stato, mediante atto del 6 maggio 2014, ha proposto ricorso per cassazione.

3. – Il contribuente ha resistito mediante controricorso del 16 giugno 2014. E, mediante memoria del 28 ottobre 2019, ha ribadito le proprie deduzioni.

Considerato

1. – La Commissione regionale tributaria ha motivato la riforma della sentenza appellata, osservando: la Amministrazione finanziaria ha operato in modo contraddittorio; in sede di applicazione della imposta di registro, relativamente all’atto di vendita, degli appezzamenti di terreno, ha accertato la congruità del prezzo dichiarato dalla parti; in relazione all’avviso di accertamento impugnato non ha offerto la dimostrazione di «una valutazione dei beni, oggetto del rogito, diversa da quella dichiarata nell’atto»; il contribuente ha provato, mediante la «perizia giurata» prodotta, che i suoli (almeno sei degli otto appezzamenti alienati) non sono edificabili «per ragioni di dissesto idrogeologico» e/o per «la loro parziale destinazione a interesse pubblico»; l’inserimento di una area nel piano regolatore non comporta « la immediata utilizzabilità a scopo edificatorio»; in conclusione l’avviso di accertamento della plusvalenza è illegittimo.

2. – La Avvocatura generale dello Stato ricorrente denunzia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli artt. 67 e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, nonché in relazione all’art. 2697 cod. civ.

Deduce: infondato è il rilievo della Commissione tributaria regionale circa la supposta contraddittorietà della azione della Amministrazione finanziaria in relazione al pregresso accertamento del valore dei beni, operato ai fini della imposta di registro; la Agenzia delle entrate ha determinato la plusvalenza, ricavata dalla alienazione dei terreni, proprio sulla base del prezzo dichiarato dalle parti e corrispondente al valore di mercato accertato in relazione alla liquidazione della imposta di registro; dalla stessa «perizia di parte» prodotta dal contribuente risulta che i terreni sono «suscettibili di utilizzazione edificatoria anche se alcune parti […] risultano destinate a strade o vincolate per interesse pubblico»; ma tali destinazioni, come esattamente considerato dalla Commissione tributaria provinciale, «non condizionano in negativo, né precludono l’utilizzazione edificatoria degli appezzamenti nel loro complesso».

3. – Il contribuente ha eccepito, in rito, la inammissibilità del ricorso e, nel merito, ne ha contestato la fondatezza.

3.1 – Sotto il primo profilo il controricorrente assume che il ricorso è aspecifico e carente di autosufficienza.

3.2 – Nel merito il contribuente obietta di aver dimostrato mediante la produzione di «perizia giurata» (non confutata dalla Agenzia delle entrate) che degli otto appezzamenti di terreno alienati «soltanto due sono edificabili»; mentre i residui sei, per le caratteristiche morfologiche del suolo, in forte pendenza e interessato da dissesto idrogeologico, nonché per la « parziale destinazione a interesse pubblico» non devono considerarsi edificabili, malgrado «l’inserimento negli strumenti urbanistici»; attesoché, come esattamente considerato dalla Commissione tributaria regionale, l’inserimento in parola «non costituisce affatto solo e di per sé sinonimo di immediata utilizzabilità a scopo edificatorio».

4. – Il ricorso è, nei termini che seguono, fondato.

4.1 – Deve essere preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilità proposta dal controricorrente.

La Avvocatura generale dello Stato ha correttamente formulato (in relazione all’art. 67 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917), la censura di violazione di legge colla indicazione del pertinente elemento fattuale (l’accertamento operato dalla Commissione tributaria regionale sulla base della relazione del consulente tecnico del contribuente circa la destinazione urbanistica degli appezzamenti di terreno secondo il piano regolatore) in relazione al quale la Commissione tributaria regionale è incorsa nella denunziata inosservanza della norma di diritto, negando la natura edificatoria degli immobili (v. Sez. 4, sentenza n. 9076 del 19/04/2006, Rv. 588498 – 01).

E tanto basta per escludere la inammissibilità del ricorso.

4.2 – Nel merito è assorbente la considerazione della fondatezza della censura circa la violazione della norma di cui all’art. 67 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.

La disposizione – per quanto qui rileva – include, al numero 2 del primo comma, nei «redditi diversi» ai fini della imposizione diretta « le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione».

Alla luce dell’orientamento, largamente prevalente, nella più recente giurisprudenza di legittimità «l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico (quali parcheggi, strade, verde pubblico attrezzato) incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venir meno l’originaria natura edificabile; pertanto la cessione di tali aree a titolo oneroso è idonea a determinare l’insorgenza di una plusvalenza imponibile ai fini Irpef a norma dell’art. 67, primo comma, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, dovendosi considerare che non sussiste alcun elemento interpretativo dal quale desumere che l’espressione ‘terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria’, contenuta nella norma citata, possa tradursi nella più restrittiva accezione di ‘terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria residenziale’» (Sez. 5, sentenza n. 14503 del 15/07/2016, Rv. 640547 – 01; cui adde Sez. 5, sentenza n. 14763 del 15/07/2015, Rv. 636122 – 01; Sez. 5, sentenza n. 15320 del 19/06/2013, Rv. 627165 – 01).

Infine – laddove non sorge questione alcuna in ordine al prezzo di vendita degli appezzamenti accertato in conformità della dichiarazione delle parti contraenti – nessun rilievo assume, nella specie, la considerazione delle caratteristiche geomorfologiche del suolo, la quale influisce elusivamente sul relativo valore di mercato.

4.4 – Conseguono in applicazione del superiore principio di diritto – il Collegio lo ribadisce ai sensi dell’art. 384, primo comma, cod. proc. civ., condividendo le ragioni sviluppate nei pertinenti arresti – l’accoglimento del ricorso, nei sensi indicati, e la cassazione della sentenza.

Poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, né residuano questioni controverse, la Corte decide la causa nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., mediante rigetto del ricorso introduttivo.

5. – Le spese del presente giudizio, congruamente liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

La considerazione della evoluzione della vicenda processuale nei gradi di merito consiglia la compensazione delle relative spese processuali.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso introduttivo.

Condanna il controricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre rimborso spese prenotate a debito.

Compensa le spese dei gradi di merito.