CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 06 marzo 2019, n. 6431
Tributi – ICI – Terreni sottoposti a vincoli paesaggistici – Qualificazione di area edificabile in base al PRG – Valutazione dell’indice di edificabilità
Ragioni della decisione
Con ricorso in Cassazione affidato a due motivi, nei cui confronti la contribuente ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il comune di Milazzo impugna la sentenza della CTR della Sicilia, sezione di Messina, relativa a un avviso di accertamento in tema d’ICI per il 2004, su un terreno, in ordine al quale si contesta da parte del contribuente la natura concretamente edificabile, nell’anno in contestazione, anche per la sussistenza di vincoli paesaggistici.
Il comune denuncia, con un primo motivo, la violazione a falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/92 in combinato disposto con l’art. 11 quaterdecies comma 16 della legge n. 248/05 di conversione del D.L. n. 203/05 e dell’art. 36 comma 2 del D.L. n. 223/06 convertito nella legge 248/06, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c, nonché errata interpretazione della sentenza della Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite n. 25506/06, in quanto, ad avviso dell’ente impositore, avevano errato i giudici d’appello a non considerare edificabili ai fini ICI le aree de quibus, che ricadevano nell’anno in contestazione in zona CT3, cioè, in zona edificabile, quand’anche mancasse il necessario strumento attuativo.
Con un secondo motivo, l’ente impositore deduce il vizio di violazione di legge, con riferimento al decreto dell’assessore del Territorio e dell’ambiente della Regione Sicilia del 24.7.89, in particolare, dell’art. 9 del DPR n. 380 del 2001 e dell’art. 2 lett. b) del d.lgs. n. 504/92 e con riferimento al decreto dell’assessore dei beni culturali e ambientali della Regione Sicilia del 2.2.1999, in ordine alla definizione di aree edificabili ai fini ICI, infatti, i giudici d’appello avevano errato nel ritenere che le aree oggetto di controversia fossero prive di un proprio inquadramento urbanistico, in quanto, l’indice di edificabilità anche ai soli fini ICI poteva rinvenirsi dall’art. 9 DPR n. 380 cit. che disciplina i casi di attività edificatoria in aree che, come quelle oggetto di controversia, sono poste al di fuori del centro abitato dei comuni sprovvisti di strumento urbanistico e ciò anche in presenza del vincolo paesistico insistente sulla zona e del vincolo d’immodificabilità, poiché, anche il terreno con vocazione edificatoria di fatto, in quanto, potenzialmente edificatorio, anche se al di fuori di una previsione programmatica, era suscettibile d’imposizione ICI.
Il primo motivo è fondato, con assorbimento del secondo. Infatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte “In tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, di interpretazione autentica del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, quarto comma, del d.P.R. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione ovvero in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, dovendosi ritenere che l’avvio del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei piani particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce, peraltro, di tener conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione” (Cass. n. 11182/14, Cass. sez. un. n. 25506/06).
Nel caso di specie, hanno errato i giudici d’appello a ritenere sussistente un vincolo d’inedificabilità che aveva interrotto il procedimento di trasformazione urbanistica, poiché il terreno oggetto di controversia, era inserito in zona edificabile, e né il vincolo paesaggistico – che subordinava l’edificabilità concreta dell’area, al parere della Sovraintendenza ai beni culturali e ambientali – né la proroga del vincolo d’immodificabilità temporaneo, poteva incidere sull’assoggettabilità a imposizione ICI, in quanto, tali vincoli non avevano eliminato il procedimento oramai avviato di trasformazione dell’area (v. decreto assessorile – all. 2 in quanto avevano solo natura conformativa della destinazione urbanistica dell’area.
In accoglimento del primo motivo, assorbito il secondo, la sentenza va, pertanto, cassata e la causa va rinviata alla Commissione tributaria regionale della Sicilia, sezione di Messina, affinché, alla luce dei principi sopra esposti, riesamini il merito della controversia.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Commissione tributaria regionale della Sicilia, sezione di Messina, in diversa composizione.