CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 07 luglio 2021, n. 19366 – Determinazione della plusvalenza di cessione di fondo con destinazione edificabile

Tributi – Accertamento – Plusvalenza di cessione di fondo con destinazione edificabile – Determinazione – Valore iniziale di riferimento – Rendita dominicale rivalutata – Esclusione

Rilevato che

1. A. D. impugnava dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Agrigento l’avviso di accertamento di imposta a titolo di plusvalenza immobiliare emesso dall’Agenzia delle Entrate di Agrigento chiedendone l’annullamento e deducendo:

– di essere in comunione di beni con il coniuge A.R. e di aver acquistato con atto 17.9.1981 il 50% di due appezzamenti di terreno e di un fabbricato con annesso terreno pertinenziale di mq 5.170 al prezzo di lire 114.000.000 (prezzo riferibile solo per lire 5.000.000 ai due appezzamenti di terreno e per lire 109.000.000 agli altri immobili);

– di aver rivenduto con atto del 9.6.2004 al prezzo di 213.000,00 euro il solo terreno frazionato dal fabbricato di cui sopra;

– di aver ricevuto notifica dell’avviso di accertamento che riteneva illegittimo in quanto la plusvalenza derivante dalla vendita del fondo con destinazione edificabile era stata calcolata dall’Ufficio sulla base della differenza tra il prezzo di vendita e la rendita dominicale rivalutata e non invece con riguardo al prezzo di acquisto il cui importo di lire 109.000,000 andava riferito al terreno edificabile e non al fabbricato e che sul fondo erano state effettuate opere di bonifica di consistente rilievo.

2. La Commissione adita con sentenza accoglieva il ricorso ed annullava l’atto impugnato nella considerazione che l’esecuzione di opere di bonifica del fondo per circa lire 70.000.000, avendo nel frattempo l’ufficio provveduto ad annullare parzialmente in autotutela il provvedimento dell’Ufficio.

3. Avverso la sentenza l’Agenzia delle Entrate interponeva appello rilevando che la plusvalenza era stata correttamente calcolata con riferimento alla rendita dominicale rivalutata in quanto l’originario atto di acquisto non forniva indicazione alcuna relativamente al prezzo del terreno e del fabbricato disgiuntamente considerati, né il carattere pertinenziale del primo rispetto al secondo; contestando inoltre che fosse stato parziale annullato in autotutela il provvedimento impositivo; che il valore del terreno fosse preponderante rispetto a quello del fabbricato originariamente acquistato dall’A.; che la documentazione relativa alle spese sostenute per la bonifica del terreno, prodotta tardivamente dal contribuente, non provava comunque la pertinenza dei lavori al fondo oggetto del trasferimento.

4. La Commissione tributaria regionale della Sicilia, con sentenza n. 237/25/13, depositata il 18 settembre 2013, accoglieva l’appello dell’ufficio.

5. Avverso tale decisione il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, cui resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

5. Il ricorso è stato fissato per la camera di consiglio del 18 novembre 2020, ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.

Considerato che

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce “violazione del combinato disposto degli artt. 67 e 68 del TUIR 917/1986 (in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.) ritenendo errata l’assunzione della rendita dominicale rivalutata, e non il prezzo di acquisto, quale valore iniziale.

2. Con il secondo motivo deduce sotto altro profilo, violazione del combinato disposto degli artt. 67 e 68 del T.U.I.R. 917/1986 con riferimento al principio di non contestazione ex 111 Cost. ed ex art. 23 del d.lgs. 546/1992 (in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.).

3. Con il terzo motivo deduce in via subordinata violazione dell’art. 32 co. 4 del d.P.R. 600/73 il quale prevede che le cause di inutilizzabilità previste dal terzo comma della stessa norma non operano nei confronti del contribuente che depositi in allegato all’atto introduttivo dei giudizio di primo grado in sede contenziosa le notizie, i dati, i documenti, i libri e i registri, dichiarando comunque contestualmente di non aver potuto adempiere alle richieste dell’Ufficio per causa a lui non imputabile”.

3. Il primo motivo è fondato.

4. Invero, la C.T.R. ha ritenuto legittimo l’avviso di accertamento impugnato nella considerazione che il metodo di calcolo della plusvalenza in questione (ossia la determinazione della stessa attraverso una rivalutazione del valore iniziale del terreno edificabile, tenendo conto della rendita dominicale), non poteva che essere l’unico criterio di valutazione atteso che il costo di acquisto del predetto terreno, qualificato pertinenziale al momento dell’acquisto, non era rilevabile dalla documentazione acquisita.

4.2. Tuttavia la stessa C.T.R., argomentando in ordine al valore del terreno, ritenuto alquanto modesto rispetto a quello del fabbricato adiacente, ha rilevato che al momento dell’acquisto da parte dei coniugi A., effettuato nel 1981, il prezzo del terreno in parola era stato indicato in £. 5.000.000, talché il ricorso al valore determinato sulla base della rendita catastale rivalutata non appare nel caso di specie consentito, ben potendo l’ufficio – trattandosi di terreno suscettibile d’utilizzazione edificatoria – ricorrere, in base all’art. 68 2° comma T.U.I.R., al prezzo originario indicato nel titolo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.

4.3. Come affermato da questa Corte (Sez. 5, 21 dicembre 2011, n. 27987), “dal chiaro dettato normativo si evince che gli unici dati utilizzabili nell’operazione (algebrica, tassabile se il risultato è positivo) necessaria per determinare la “differenza” costituente la “plusvalenza” sono costituiti (1) dal “prezzo di acquisto” (o dal “costo di costruzione del bene ceduto”) e (2) dai “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta”, ovverosia da elementi (“prezzo”, “costo”, “corrispettivi”) inerenti le specifiche attività negoziali di acquisizione (o di costruzione) prima e di dismissione, poi, dello stesso bene. Per tali norme, quindi, l’Ufficio ha il potere di contestare solo che il “prezzo”, il “costo” e/o il “corrispettivo” dichiarato dal contribuente non coincide con quello effettivamente corrisposto, sopportato e/o “percepito” dallo stesso, non anche che quel “prezzo”, quel “costo” e/o quel “corrispettivo” sia diverso dall’effettivo valore di mercato del bene (quota di partecipazione od immobile che siano)”. In proposito, la medesima sezione tributaria aveva già osservato che “quando si tratta di imposta sul reddito, ai fini dell’accertamento della plusvalenza patrimoniale … occorre verificare la differenza realizzata tra il prezzo di acquisto e il prezzo di cessione del bene, mentre, quando si tratta di imposta di registro, si ha riguardo al valore di mercato del bene medesimo” (Sez. 5, sentenze 28 ottobre 2005, n. 21055, da cui gli excerpta, nonché Sez. 5, 21 febbraio 2007, n. 4057).

4.4. Nel caso di specie del resto, dalla lettura del chiaro dettato normativo si evince, da un lato, la irrilevanza della natura pertinenziale del terreno, posto che nessun riferimento si rinviene a tale fattispecie, né alcuna deroga è stabilita riguardo alle pertinenze e, dall’altro, che per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la tassabilità delle plusvalenze è prevista “in ogni caso”, come è esplicitato nell’ultima parte della lett. b), con una espressione di univoco significato nella sua estrema sintesi. Invero ciò vuol dire che la natura pertinenziale di un bene non ne esclude di per sé la potenzialità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici e, quindi, la sua assoggettabilità al pagamento della plusvalenza: ciò a maggior ragione quando, come nel caso in esame, il terreno edificabile risulti accatastato separatamente e la vendita appaia autonoma rispetto a quella della villa, anche se conclusa con il medesimo atto, poiché per il terreno risulta che era stato stabilito un prezzo specifico. L’accertamento della pertinenzialità in fatto del bene è quindi irrilevante al fine della individuazione del regime impositivo da applicare, risultando comunque errata la determinazione del valore iniziale del terreno in base alla rendita catastale anziché al costo effettivo di acquisto.

5. Il primo motivo di ricorso va pertanto accolto, mentre restano assorbiti gli altri due, tenuto conto altresì, quanto al terzo motivo, del carattere espressamente subordinato della doglianza.

6. La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Commissione tributaria regionale della Sicilia, in diversa composizione, che regolerà anche le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso in relazione al primo motivo; dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Commissione tributaria regionale della Sicilia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.